L'essor du bail réel solidaire suscite de nouvelles réflexions innovantes en matière de baux de longue durée. Ce bail est une forme de propriété originale partagée entre un ménage et un organisme à but non lucratif : l'organisme foncier solidaire (OFS).
Ce bail d'une durée de 18 à 99 ans, prorogeable de sa durée initiale à chaque mutation, présente l'originalité de contrôler les droits réels du ménage preneur sur le logement, notamment le prix de revente et les conditions d'occupation et de location afin de constituer un parc immobilier durablement abordable pour les ménages aux revenus modestes et moyens1
Le succès quantitatif est là. Depuis sa création en 2017, environ 2 000 logements en BRS ont déjà été livrés, 7 500 sont engagés à horizon 2027 et plus de 7 000 sont en cours de commercialisation, selon les chiffres de l'observatoire de l'association Foncier solidaire France. Il y a fort à parier que le relèvement récent des plafonds de ressources, rendant éligibles plus de 10 millions de Français supplémentaires, renforcera la dynamique en cours.
S'inspirant de ce principe, il est un sujet qui monte : la mobilisation de baux de longue durée pour le développement économique.
Mobiliser le bail de longue durée pour le développement économique : des exemples qui fonctionnent
Alors que le bail réel solidaire est une transposition en droit français du modèle des Community land trusts né aux États-Unis2 , il existe des références internationales spécialisées sur les activités économiques soit en Asie, notamment à Singapour ou en Chine, soit en Suisse, dont le foncier est géré entre autres, par la Fondation des terrains industriels du canton de Genève. Cette fondation est un organisme parapublic articulant deux métiers : le métier d'un aménageur de zone d'activité industrielle et le métier de foncière détenant des actifs fonciers et immobiliers, les cédant en grande partie sous la forme d'un droit de superficie, l'équivalent d'un bail de longue durée.
En France, les entreprises ayant accepté de s'installer sur un foncier au travers d'un bail de longue durée restent peu nombreuses. En l'absence d'un décompte officiel, il est raisonnable d'estimer à moins d'une centaine leur nombre sur l'ensemble du territoire.
S'inspirant du modèle de Genève, nous pouvons citer le cas d'une vingtaine d'entreprises qui ont accepté ce type de schéma dans l'agglomération de Chambéry, notamment dans le cluster énergies nouvelles du parc d'activités Savoie Technolac.
En Île-de-France, quelques entreprises ont accepté de se prêter au jeu dans des secteurs clés de la capitale ou dans les zones à proximité immédiate des ports et aéroports où, respectivement, Haropa Port et ADP privilégient ce type de montage.
D'autres expériences existent ici ou là : par exemple à Lyon, où les Hospices civils3 pratiquent depuis plus d'un siècle des baux de longue durée principalement pour le logement et de façon beaucoup plus marginale pour quelques locaux d'activité. En Haute-Savoie, l'établissement public foncier local (EPFL) a créé en 2018 une foncière « couteau suisse », à la fois organisme foncier solidaire, mais aussi foncière commerciale et d'activités économiques, non sans difficulté sur ce dernier segment.
Désormais, c'est au tour des aménageurs de s'intéresser au sujet : Territoires Rennes, Grand Paris Aménagement et EpaMarne-EpaFrance cherchent à conserver à long terme certains fonciers à vocation économique.
Dans ce contexte, plusieurs problématiques amènent à questionner l'opportunité de mettre sur pied un nouveau type de bail constitutif de droits réels, en raison des limites des baux de longue durée existants4 : bail à construction et bail réel solidaire d'activité.
Les imperfections du bail à construction (BAC)
Le bail à construction (BAC) permet la mise en œuvre d'une conservation foncière à long terme. Toutefois, deux éléments au moins suscitent la réflexion.
La « propriété temporaire » et la perte de valeur du bail pour le preneur à mesure que le temps passe constituent le premier frein. Ce peut être une difficulté pour un grand nombre d'entreprises, notamment celles à caractère familial avec un raisonnement patrimonial, mais également pour les foncières qui publient de l'information financière régulière sur la valeur de leurs actifs.
Cet inconvénient ne peut être atténué que partiellement par des montages fondés sur un aménagement des clauses du bail à construction, comme tente de le faire le produit « Neoproprio » dans le domaine du logement. La garantie de rachat est supportée par la foncière, avec les risques associés, selon une formule permettant de calculer la valeur des droits réels, afin que le preneur initial ne sorte pas « sans rien ».
Du côté de la puissance publique, l'intérêt de ce montant interroge également. Comment peut-elle pérenniser dans la valeur des droits réels et en direction de preneurs successifs une éventuelle aide apportée à l'opération immobilière via une minoration foncière en lien avec le respect de conditions particulières, des aides publiques type aide de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe), voire un jour une TVA réduite ou un crédit d'impôt ?
Les limites du BRS-Activité
Le bail réel solidaire (BRS) a déjà été une source d'inspiration pour tenter de répondre à ces problématiques. À la différence du bail à construction, ce bail opère une vraie dissociation entre foncier et bâti. L'organisme foncier solidaire (OFS) est propriétaire du foncier. Le coût du foncier se traduit par une redevance acquittée par le preneur, propriétaire uniquement du bâti.
L'un des intérêts du BRS est d'être rechargeable. Ainsi, la cession des droits réels aboutit à reprendre un bail pour une durée longue, il n'y a donc pas de dépréciation liée à la durée des droits réels ; Enfin, le BRS intègre et « pérennise » le soutien public qui accompagne le dispositif, à la fois dans le niveau de la redevance et dans les conditions à respecter lors de la revente.
La question de la transposition du BRS au domaine économique a déjà été explorée. Elle a abouti pour l'instant au « BRS-Activité »5 . Celui-ci cible des microentreprises, certains types d'activités, qui risquent d'être évincés d'une localisation donnée pour des motifs de marché.
Il reconduit ainsi, de fait, la conditionnalité sociale du BRS, en s'adressant aux microentreprises, de moins de 10 salariés, de moins de 2 millions d'euros de CA, et en intégrant une forme de décote par rapport à un prix de marché.
Enfin, l'articulation du BRS-Activité avec de potentielles aides économiques n'est pas claire. Se pose nécessairement la question de la régularité des subventions au regard du cadre communautaire des aides d'État et de la réglementation nationale relative aux aides à l'immobilier d'entreprise. C'est probablement en raison de cette problématique que le gouvernement a choisi, pour limiter le risque, de restreindre le BRS-A aux microentreprises.
Le BRS-Activité est alors voué à une utilisation de niche. La conditionnalité sociale motivant un dispositif spécifique apparaît difficile à transposer dans le domaine des locaux d'entreprise. À notre connaissance, il n'existe pas encore d'opérations utilisant ce nouveau BRS-A.
Vers un bail réel vert pour allier double zéro et business
À la place d'une conditionnalité « sociale », un autre type de conditionnalité paraît plus adapté au monde de l'entreprise : une conditionnalité environnementale. L'idée est de réserver la conclusion d'un bail spécifique (bail réel vert) aux locaux construits, voire les installations et l'exploitation du site, qui répondent à des objectifs élevés en matière environnementale.
Le bail réel vert ainsi défini serait un nouveau bail constitutif de droits réels jusqu'à 99 ans, rechargeable de sa durée initiale, répondant au motif d'intérêt général que constitue la transition écologique.
Par transition écologique, nous entendons ici répondre aux deux grands objectifs à l'horizon 2050 qu'il convient de relever : le zéro émission nette de carbone et le zéro artificialisation nette des sols (ZAN). Tout l'enjeu réside dans la capacité d'un tel bail de longue durée à concilier transition écologique et développement économique, à être à la fois pro-double zéro et pro-business. Ceci est possible car un bail de longue durée peut, s'il est bien défini, présenter les facteurs clés de succès suivants.
Le caractère rechargeable du bail de longue durée est de nature à partager la valeur économique du bien entre le preneur à bail et le bailleur, rendant ce statut d'occupation plus attractif que la propriété temporaire d'un bail à construction.
Un bail de longue durée peut permettre d'immobiliser de l'argent public dans le foncier, pour aider un agent économique, sans pour autant privatiser cette aide au seul bénéfice du premier titulaire des droits réels. C'est sur cet argument principal qu'a été prise la décision de créer initialement le bail réel solidaire : à savoir, pérenniser dans le temps l'effet des aides publiques en faveur de l'accession sociale à la propriété. De la même manière, la dépense publique en faveur de la transition écologique peut ici être mieux optimisée dans la durée. Des aides comme la décote foncière, une aide de l'Ademe, une TVA réduite, un crédit d'impôt peuvent être immobilisées dans le foncier selon l'ambition environnementale du projet pour réduire la charge foncière initiale de l'opération et permettre de solvabiliser les investissements dans le « bâti » . En cas de vente, Le prix des droits réels correspondra aux investissements initiaux et évoluera selon un encadrement du prix en tenant compte de l'état d'usage du bâti.
Enfin, un bail de longue durée peut être utilisé par la puissance publique pour mieux maîtriser le foncier à long terme, ce qui peut faciliter un aménagement sobre en foncier et l'atteinte de l'objectif ZAN.
De plus, comme tout bail de longue durée, son terme permet au propriétaire initial du foncier : public, ou du moins agréé par l'État, d'avoir des occasions de renégociation et des opportunités de reprise du foncier à échéance régulière, ou à chaque revente des droits réels.
Il peut être imaginé une durée variable en fonction de l'ambition environnementale. L'équation serait alors la suivante : un projet ambitieux sur le plan environnemental aurait des droits réels plus longs. Des clauses de contrôle de l'affectation des locaux aux objectifs environnementaux pourraient être précisées par exemple pour éviter que le type d'activité économique mis en œuvre sur le lot concerné change en cours de bail sans autorisation préalable du bailleur.
Exercice de prospective à partir de la réglementation environnementale RE 2020
La réglementation environnementale existante : la RE 2020 peut servir de base de réflexion à un cas d'usage. Cette réglementation inclut déjà différents seuils d'émission carbone dans le temps (2025, 2028, 2031) et pourrait faire l'objet de mises à jour régulières, de façon concertée avec les acteurs économiques. Le recours au BRV pourrait concerner les projets respectant les seuils les plus avancés au regard des échéances de la réglementation.
Au terme du cycle d'amortissement du bâtiment, 20 ans pour un bâtiment industriel, 25 ans pour du bureau, le niveau de redevance foncière pourrait être réévalué, sauf si de nouveaux investissements sont réalisés permettant de conformer le bâtiment avec la RE en vigueur.
En cas de cession ou de donation, la durée initiale du bail réel vert pourra, soit être prorogée à condition que le bâtiment soit déjà aux normes de la RE en vigueur ou fasse l'objet de travaux de mise aux normes ; soit s'écouler jusqu'à son terme si le bâtiment n'est pas conforme aux normes de la RE en vigueur et ne fera pas l'objet de travaux : il terminera son cycle et fera l'objet d'un prix de revente plus faible que dans le cas 1.
À la différence du bail réel solidaire d'activité, toute entreprise aurait vocation à être éligible à ce bail, car la transition écologique concerne toute l'économie. C'est l'adéquation du projet immobilier au niveau de la réglementation environnementale qui est étudiée. Le bailleur foncier peut définir d'autres critères environnementaux pour sélectionner les preneurs, par exemple : l'efficacité de l'artificialisation des sols, un secteur stratégique de la décarbonation, etc.
Laurent Girometti
Directeur général d'EpaMarne-EpaFrance
&
Vincent Le Rouzic
Directeur de projet stratégie et innovation d'EpaMarne-EpaFrance
Docteur es urbanisme de l'Université Paris 1 - Panthéon-Sorbonne
1 V. Le Rouzic, 2019.
2 V. Le Rouzic, 2017, « Community land trust : organisme de foncier solidaire » , in M. Cornu, F. Orsi et J. Rochfeld, Dictionnaire des biens communs, Paris, Presses universitaires de France, p. 263 266.
3 L. Bonneval, (2011), « Aménageurs » malgré eux : les Hospices Civils de Lyon, Études foncières, 2011, 154, p. 15-20.
4 En raison de la difficulté à limiter les droits du preneur dans le cadre du bail emphytéotique, ce dernier montage est écarté au profit de l'étude du bail à construction. Le bail à construction a aussi été retenu dans les autres cas de développement économique précités.
5 C. Boidé, V. Deshayes, V. Le Rouzic, (2022), Le BRS : un outil qui s'enrichit au lendemain de la loi 3DS en faveur de l'accession à la propriété, In : La Semaine Juridique Administrations et Collectivité Territoriales, n° 25, juin.
