"Le marché locatif francilien enregistre le pire trimestre de son histoire", a résumé dans un communiqué, le cabinet JLL, l'un des membres d'ImmoStat. "C'est un résultat sans surprise dans le contexte actuel où l'ensemble de l'économie nationale a été mise à l'arrêt pendant près de 2 mois et demi".

Entre avril et juin, la demande placée de bureaux en région parisienne a en effet fondu d’environ deux tiers (-65%) par rapport à un an plus tôt.

Avec seulement 197 500 m² placés au 2ème trimestre 2020, le volume de transactions enregistré au 1er semestre 2020 est en net recul (avec 667 500 m² soit - 40 % comparé à la moyenne décennale), note Grégoire de La Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France.

Recul général

« Ce résultat est d’autant plus mitigé qu’il comprend les 126 000 m² loués par Total dans l’opération « The Link », livrable par Groupama fin 2025. Tous les segments de surface sont en recul d’une année sur l’autre, dans des proportions relativement similaires allant de -38 % pour les petites et moyennes surfaces à -41 % pour les surfaces intermédiaires. Sur le segment des grandes surfaces (-40 %), le recul aurait été nettement plus marqué (-75 %) sans l’intégration de la transaction Total au 1er trimestre », complète JLL.

Tous les marchés franciliens sont concernés par ce recul, à l’exception de La Défense, soutenue par la transaction du groupe pétrolier, de Cergy (Val d’Oise) et de la 2ème couronne. Le marché de Paris intra-muros recule de 48 % d’une année sur l’autre (40 % pour le Quartier Central des Affaires, QCA), le Croissant Ouest de 51 % et la 2ème Couronne de 36 %. La 1ère Couronne, fortement impactée par l’absence de grandes transactions, enregistre quant à elle une baisse de 65 %.

Près de 1 million de m² de bureaux loués en moins en 2020 

L’activité restera très chahutée sur le reste de l’année 2020, même si la demande exprimée repart à la hausse depuis quelques semaines.

Selon l’ampleur et la rapidité de la reprise, le volume de transactions pourrait atteindre entre 1,3 et 1,5 million de m² en 2020, soit près de 1 000 000 m² en moins par rapport à 2019 » explique Grégoire de La Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France.

« Le confinement a marqué un coup d’arrêt aux mouvements des entreprises ; celles qui avaient initié une demande immobilière pour répondre à leur forte croissance ont stoppé leurs projets, tout comme celles qui prévoyaient une extension de proximité, le télétravail ayant pris le relais. Il faudra probablement attendre septembre, une fois que les entreprises auront géré leurs sujets RH et organisationnels, pour voir les demandes être réactivées. La question est de savoir si ces projets se transformeront dès le second  semestre 2020 ou en 2021 », commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du département Agence de JLL.

Forte augmentation des taux de vacances à La Défense 

Du côté de l’offre immédiate disponible en Ile-de-France, elle progresse légèrement au 2ème trimestre 2020 avec 2 992 000 m² (soit + 3 % par rapport au premier trimestre 2020). La hausse de la vacance devrait néanmoins s’accélérer dans les prochains mois et pourrait se situer en moyenne en Ile-de-France autour de 6,5 % à fin 2020. Certains secteurs tertiaires où le niveau de pré-commercialisation est faible et où d’importantes livraisons de programmes neufs / restructurés sont attendues (La Défense, 1ère Couronne Nord) pourraient voir leur vacance augmenter très fortement d’ici la fin de l’année – faute d’appétit suffisant des utilisateurs.

Le déséquilibre entre les différents pôles tertiaires risque ainsi de se renforcer. Du côté des loyers, les pressions à la baisse devraient rester contenues en moyenne au niveau de l’Ile-de-France, néanmoins, des réévaluations à la baisse plus marquées sont à prévoir notamment pour des actifs moins récents et / ou au sein de zones où l’offre est abondante. »

Quant aux loyers, ils continuent de progresser : + 8 % sur un an (soit 412 €HT HC /m2 /an pour les biens de seconde main), + 3 % pour les biens neufs ou restructurés (soit 408 € HT HC/m²/an).