La vente d'immeubles à construire et à rénover
La vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. La vente peut être conclue à terme en l'état futur d'achèvement (VEFA). L'acquéreur payant une partie du prix de la construction avant son achèvement, il est légitime de prendre des dispositions protectrices à son égard. Certaines sont réservées au secteur « protégé » qui concerne les immeubles d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, d'autres dispositions s'appliquent à tous les secteurs. La vente à terme prévoit que des dépôts de garantie seront faits à mesure de l'avancement des travaux sur un compte spécial au nom de l'acquéreur. Les fonds déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l'acquéreur sauf pour le paiement du prix. Dans la VEFA le calendrier des maxima exigibles est 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau.
Les comportements sanctionnés pénalement sont ceux qui font échec à la protection de l'acquéreur en sollicitant ou acceptant des versements indus dans le cadre de la loi. Ainsi, tout professionnel qui exige ou accepte un versement en violation des dispositions impératives de la vente d'immeubles à construire et à rénover, encourt une peine de 2 ans de prison et/ ou 9 000 euros d'amende. Cette infraction dite de versement irrégulier s'applique au secteur protégé de la construction d'habitation ou à usage mixte (). Autre infraction, le détournement des sommes par le professionnel à l'occasion de vente d'immeubles à construire est sanctionné des mêmes peines que l'abus de confiance et s'applique dans tous les secteurs de l'immobilier. Les peines prévues sont de trois ans de prison et/ou 375 000 euros d'amende (). Le Code pénal réprime également les opérations de vente d'immeubles à construire ou à rénover par des personnes condamnées à l'interdiction d'exercer le commerce pour des infractions comme entre autres, le vol, l'abus de confiance, de cinq ans de prison et/ou 18 000 euros d'amende en vertu de l'.
Pour échapper à la réglementation impérative de la VEFA, certains professionnels sont tentés de scinder l'opération de vente d'immeubles à construire ou à rénover en deux contrats distincts : une vente d'immeubles et un contrat de construction. Cependant, les tribunaux saisis de ce type de scission requalifient le contrat irrégulier pour pouvoir appliquer les dispositions protectrices précitées.
La promotion immobilière
Le contrat de promotion immobilière régit l'activité du promoteur, prestataire de services, qui contracte avec le propriétaire d'un terrain désireux de faire bâtir sur celui-ci. Ce contrat est un mandat d'intérêt commun par lequel le promoteur immobilier s'oblige envers un maître d'ouvrage à faire procéder pour un prix convenu, au moyen de contrat d'entreprise, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou plusieurs édifices. Ce contrat impose de lourdes obligations au promoteur immobilier, notamment l'interdiction avant la signature du contrat d'exiger ou d'accepter du maître de l'ouvrage un versement. Dans le secteur protégé, l'échelonnement des versements du maître d'ouvrage au promoteur est impératif. Il doit respecter l'échéancier suivant : 15 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau. Dans le secteur protégé avant la signature du contrat le promoteur ne peut exiger ni même accepter du maître de l'ouvrage aucun versement. Comme dans le contrat de vente d'immeuble à construire ou à rénover dans le secteur protégé, les versements irréguliers sont sanctionnés par deux ans de prison et/ou 9 000 euros d'amende (). De plus, dans tous les secteurs, protégé ou libre, le détournement de fonds par le promoteur est sanctionné de trois ans de prison et/ou 375 000 euros d'amende (). Le législateur a également prévu des peines complémentaires dans ces deux cas. Enfin, dans tous les secteurs (libre ou protégé), si le promoteur exerce son activité en dépit d'une interdiction professionnelle prononcée par un tribunal il encourt deux ans de prison et/ou 22 500 euros d'amende ().
Construction de maisons individuelles
Le contrat de construction de maisons individuelles est précisément réglementé dans le but de protéger tout d'abord le maître d'ouvrage puis le sous-traitant co-contractant du constructeur. Les dispositions protectrices de l'acquéreur s'appliquent aux contrats de construction de maisons individuelles avec ou sans fourniture de plans. L'échelonnement des versements du prix de construction par le maître d'ouvrage propriétaire du terrain aux constructeurs est encadré : 15 % à l'ouverture du chantier comprenant le dépôt de garantie, 25 % à l'achèvement des fondations 40 % à l'achèvement des murs 60 % à la mise hors d'eau 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement de plomberie de menuiserie et de chauffage.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan du 23 novembre 2018, le constructeur qui entreprend les travaux de construction sans avoir conclu préalablement un contrat écrit ou sans avoir obtenu la garantie de livraison encourt une peine d'emprisonnement de deux ans et une amende de 300 000 euros. Le sous-traitant est également protégé par des dispositions pénales. Le constructeur qui n'a pas conclu par écrit un contrat de sous-traitance avant l'exécution des travaux et qui n'a pas prévu la garantie de paiement relative à la sous-traitance encourt une peine de deux ans de prison et/ou 18 000 euros d'amende (). Enfin, le constructeur de maisons individuelles qui ne respecte pas les interdictions professionnelles prononcées à son encontre résultant de condamnation pour d'autres faits encourt une peine de prison de deux ans et/ou une amende de 22 500 euros (articles et du Code de la construction et de l'habitation).
Les professionnels tentent d'échapper à la législation contraignante en qualifiant leur contrat de contrat de maîtrise d'œuvre. Dans ces hypothèses les juges procèdent régulièrement à une requalification en contrat de construction de maisons individuelles et appliquent les sanctions spécifiques à ces contrats.
Le contrat de crédit immobilier
L'acquéreur de logement qui empreinte est protégé par les dispositions relatives au crédit immobilier qui sont logés dans le Code de la consommation. L'information de l'acquéreur doit être précise pour lui permettre de s'engager valablement et il doit disposer d'un délai de réflexion, en vertu des articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation. Les sanctions pénales encourues par les professionnels dans le cadre de l'octroi de crédits immobiliers ont été multipliées notamment par l'ordonnance du 25 mars 2016. Les sanctions civiles consistant en la déchéance des intérêts constituent un moyen efficace de remédier aux comportements délictueux.
L'annonceur qui ne respecte pas les dispositions prévues en matière de publicité et d'information générale encourt une amende de 30 000 euros (articles L. 341-21 à 341-24 du Code de la consommation). De même, le prêteur doit remettre à l'emprunteur une recommandation personnalisée, il doit lui fournir des explications adéquates, mettre en garde l'emprunteur sur le risque lié à la signature du contrat compte tenu de sa situation financière, et procéder à l'évaluation de sa solvabilité. Le non-respect de ces dispositions est passible d'une amende de 300 000 euros. Des peines complémentaires sont prévues pour les personnes physiques et pour les personnes morales aux articles L. 341-29 à 341-33 du Code de la consommation. Si le prêteur ou le bailleur ne respecte pas les conditions de forme de l'offre de prêt (fiche d'information, identité des parties, objets, modalités du prêt, taux d'intérêt des assurances des sûretés réelles, etc. ) il encourt une amende de 150 000 euros (articles L. 341-37 et 341-38 du Code de la consommation). L'absence de date ou une date inexacte figurant sur l'offre de prêt dans le but de faire croire que le délai de 10 jours, laissé à l'emprunteur avant l'acceptation de l'offre est expiré, est punie d'une amende de 300 000 euros. Par ailleurs, des peines complémentaires sont prévues pour les personnes physiques.
Le fait pour le prêteur de réclamer à l'emprunteur ou de retenir sur son compte des sommes supérieures à celles qu'il est autorisé à réclamer ou à retenir en application des dispositions du Code de la consommation est puni d'une amende de 300 000 euros. Des peines complémentaires sont prévues pour les personnes physiques à l'.
