Réglementation

Vente en viager

Mots clés : Cession d'entreprise - Collectivités locales - Jurisprudence

Quelles sont les caractéristiques de la vente en viager ?

Sont ici traitées les ventes en viager réalisées par convention à titre onéreux (à l’exclusion par conséquent des ventes en viager d’origine légale ou successorale). Les questions qui suivent sont uniquement consacrées aux ventes en viager contre paiement du prix en capital.

La vente en viager permet au vendeur de conserver pendant un certain délai, et au plus tard jusqu’à sa mort, un ou deux des trois attributs constitutifs du droit de propriété :

– l’usus : le droit de jouir de son bien et de l’utiliser personnellement, par exemple : habiter une maison, faire construire sur son terrain ;

– le fructus : le droit de percevoir les fruits (naturels, industriels, civils) et les produits de son bien, par exemple : toucher les loyers d’un bâtiment (fruit civil), extraire d’une sablière du sable (produit) ;

– l’abusus (étymologiquement, au-delà de l’usage) : le droit, soit d’aliéner un bien en tout ou en partie (vendre une maison …) soit de le détruire (démolir un édifice), soit de le consommer (épuiser les matériaux d’une carrière).

La réunion de ces trois attributs en une seule main forme la propriété pleine et entière. Leur dissociation aboutit au démembrement du droit de propriété, par la constitution au profit d’une personne autre que le propriétaire, soit d’un droit d’usufruit conférant à son titulaire l’usus et le fructus, soit d’un droit d’usage accordant seulement la faculté d’user personnellement du bien.

La vente en viager repose donc sur la technique du démembrement de ce droit de propriété.

Le propriétaire vend un ou deux des trois attributs (usus, abusus ou fructus) du droit de propriété, se réservant sa vie durant ou pour un temps déterminé l’autre attribut. Par exemple, application traditionnelle : céder l’abusus et conserver l’usufruit ou réserver un simple droit d’usage ou d’habitation ou au contraire, utilisation moderne du viager : se réserver la nue-propriété pour céder ou un usufruit ou un droit d’usage.

Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier ?

L’usufruitier a la faculté d’user personnellement du bien, d’en percevoir les fruits en nature (produits de la terre par exemple), les fruits civils (loyers). Il peut céder son droit à titre gratuit ou onéreux.

Quels sont les droits et obligations du nu-propriétaire ?

Le...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 4884 du 04/07/1997
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