Annuel aménagement Nantes

Un immeuble hybride, reflet du quartier

Mots clés : Architecte - Établissements sportifs couverts - Gares, aéroports - Sport

Et si, pour paraphraser le sociologue Pierre Bourdieu et l’architecte Rudy Ricciotti, la promotion aussi était un sport de combat ? Un combat dont est sorti vainqueur OCDL, la filiale du groupe rennais Giboire, avec Veo, une opération complexe sur le site d’Euronantes Gare, qui intègre un gymnase public dans un ensemble de 14 000 m2 de bureaux, entièrement financé en fonds propres.

La complexité a d’abord résidé dans le montage financier, ce programme mixte étant le premier partenariat public-privé (PPP) passé par la ville de Nantes avec un opérateur privé. « Nous avons choisi de réaliser un gymnase dans un bâtiment pour des enjeux d’intégration urbaine. A partir de là, divers montages étaient possibles, dont le plus pertinent nous a semblé être le PPP », explique Benoist Pavageau, directeur général des services de Nantes et Nantes Métropole. En effet, si Euronantes se positionne comme le « premier pôle tertiaire européen du Grand Ouest », il se veut aussi un quartier d’habitation, comme une couture avec Malakoff, le quartier d’habitat social voisin en plein renouvellement urbain. Après une procédure de dialogue compétitif entre Vinci et OCDL, le promoteur breton a été retenu en juillet 2011 pour un contrat de partenariat de 25 ans s’élevant à 3,78 millions d’euros HT (sur un investissement total de 40 millions TTC). La Ville, qui a apporté les terrains et une subvention d’un million d’euros, verse un loyer annuel de 17 590 euros HT pour le gros entretien. Comme un reflet de la mixité du quartier, le projet architectural, conçu par l’agence d’architecture parisienne ECDM (Emmanuel Combarel et Dominique Marrec), a su intégrer les différents éléments du programme mettant en relation le gymnase avec la rue et le grand paysage, tout en créant une skyline ciselée et ouverte. « L’élément clé a été le gymnase », explique Dominique Marrec, qui affirme avoir pris beaucoup de plaisir à travailler sur ce projet. Ainsi, les bureaux forment un « U » autour et au-dessus du gymnase. Les deux immeubles en R + 8 sont reliés en fond de parcelle par un bâtiment-pont en R + 3 supporté par une structure métallique en « V », d’où le nom de « Veo » donné au programme. La façade alterne vitrages, bardage Inox et béton avec, en fronton du gymnase, la reproduction d’un détail de ballon de basket-ball en lasuré orange Hermès.

Côté confort, les bâtiments largement vitrés (double et triple vitrage respirant avec stores intégrés) sont isolés par l’extérieur et conformes à la RT 2012, gymnase inclus (une première en France). Par ailleurs, les coûts de chauffage sont maîtrisés avec une sous-station de chauffage urbain. En termes de traitement d’air, les bureaux seront rafraîchis par un système de poutres froides raccordées à une ventilation double-flux. Outre l’absence de bruit, cette solution permet une grande modularité des plateaux (de 230 à 2 000 m2). En effet, le promoteur a mis l’accent sur ce point avec un ouvrant, une poutre climatique et des éclairages individualisables par trame de 2,70 m ; un sanitaire individuel pour 100 m2 et une accessibilité aux personnes à mobilité réduite pour l’ensemble des plateaux de bureaux. Autant de prestations qui font de Veo, une opération particulièrement intéressante sur le marché nantais avec des loyers de 180 euros/m2, hors parking. Le marché ne s’y est pas trompé puisqu’après avoir été récompensée en 2012 d’une Pyramide d’argent par la Fédération des promoteurs immobiliers, l’opération livrée fin 2013 vient de trouver preneur. « Nous avons pris notre temps car nous étions en négociation pour de grosses surfaces, mais c’est officiel, nous avons signé cet été un bail de 6 ans fermes portant sur 8 000 m2 avec Cofely Ineo », déclare Philippe Camus, directeur régional d’OCDL. Les équipes de Cofely Axima intégreront bientôt un immeuble qu’ils connaissent bien puisqu’ils ont conçu les équipements techniques et sont chargés de leur entretien.

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ENCADRE

Chiffres clés

1 gymnase public.

126 places de stationnement en sous-sol.

180 euros HT/m2 par an de loyer minimum.

13 000 m2 utiles de bureaux.

ENCADRE

Fiche technique

Maîtrise d’ouvrage : OCDL (Groupe Giboire) avec rétrocession du gymnase à la Ville (contrat de partenariat)

Maîtrise d’œuvre : ECDM, architecte. SNC Lavalin, maître d’œuvre d’exécution.

BET : Pouget (fluides, thermique, HQE), Itac (acoustique), Socotec (SPS).

Contrôle technique : Socotec.

Entreprise générale : Quille.

Autres entreprises : Mabilleau TP (terrassement), Sondefor (fondations profondes), Axima Seitha (plomberie, sanitaire et chauffage), Secom Alu (menuiserie extérieures, bardage), Atelier David et DL Atlantique (charpente métallique), Naullet (panneaux béton), Guerin (peinture).

Surface plancher : 22 000 m2 (dont 14 000 m2 de bureaux).

Investissement : 40 millions d’euros TTC.

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