En synthèse Financement

Techniques contractuelles Le crédit-bail immobilier

Mots clés : Financement - Financement du logement - Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière

D’origine anglo-saxonne, le crédit-bail immobilier (CBI) constitue un mode alternatif de financement des investissements immobiliers. Son régime juridique est spécifique puisqu’il s’agit d’une opération de location assortie d’une promesse unilatérale de vente. Analyse hors aspects fiscaux.

1. Caractéristiques du crédit-bail

Le CBI met en présence un établissement financier spécialisé (le crédit-bailleur) et un locataire (le crédit-preneur). Ce montage comprend en principe trois séquences :
1- le crédit-bailleur finance en totalité l’achat ou la construction de l’immeuble ;
2- le crédit-bailleur loue ensuite l’immeuble au crédit-preneur pour une durée librement déterminée, moyennant le paiement d’un loyer. Le contrat de location doit comporter une promesse unilatérale de vente irrévocable au profit du crédit-preneur ;
3- le crédit-preneur peut, en cours du contrat ou à son expiration, se porter acquéreur de l’immeuble loué, moyennant le versement d’une somme (appelée valeur résiduelle), déduction faite des loyers versés pendant la période de location.
Cette opération présente l’intérêt pour le crédit-bailleur de conserver la propriété de l’immeuble et d’amortir, puis de rentabiliser son investissement pendant la durée de la location en percevant des loyers. Pour le crédit-preneur, elle présente l’avantage de pouvoir financer son investissement à 100 % et d’étaler son remboursement dans le temps, en fonction de ses capacités financières. En outre, les loyers versés sont fiscalement déductibles en charges, selon des modalités variables.
Il existe également un cas particulier de crédit-bail immobilier, appelé « cession-bail » (ou lease-back). Cela consiste pour une entreprise déjà propriétaire de ses locaux professionnels à les vendre à une société de crédit-bail en vue de dégager de la trésorerie. Après la vente, la société consent immédiatement un crédit-bail à l’entreprise, laquelle conservera, en contrepartie du paiement d’un loyer, l’utilisation des locaux et gardera la faculté de les racheter à leur valeur résiduelle soit au cours ou à la fin de la location.

2. Immeubles éligibles au crédit-bail

Le financement en crédit-bail ne peut porter que sur des immeubles à usage professionnel, c’est-à-dire dans lesquels est exercée une activité économique, qu’elle soit industrielle, artisanale, commerciale, libérale, agricole ou associative. Sont donc exclus les immeubles d’habitation mais aussi les immeubles à usage mixte d’habitation et professionnel (Réponse du ministère du Budget, JOAN du 02/11/2004, p. 8634, à la question de F. de Panafieu, n° 28538, JOAN du 17/11/2003, p. 8733).
Ce financement peut être utilisé pour acquérir un immeuble existant (avec ou sans travaux) ou en l’état futur d’achèvement (Vefa). Il peut également porter sur l’acquisition d’un terrain à bâtir et sur la construction de l’immeuble ou bien seulement sur sa construction si le crédit-preneur est déjà propriétaire du terrain.
Le rôle du crédit-bailleur étant essentiellement financier,...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 70 du 28/11/2014
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