[TO] Droit immobilier

Taxe annuelle sur les logements vacants (article 51 de la loi du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions)

INSTRUCTION DU 5 MARS 1999 (BOI 6 F-2-99) NOR : ECOF9920892J

Présentation

L’article 51 de la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions no 98-657 du 29 juillet 1998 (a) institue, à compter du 1er janvier 1999, une taxe annuelle sur les logements vacants situés dans les communes appartenant à des zones d’urbanisation continue de plus de 200 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées. La liste de ces communes est fixée par le décret no 98-1249 du 29 décembre 1998 (b).

La taxe est due par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose d’un logement vacant depuis au moins deux années consécutives, au 1er janvier de l’année d’imposition.

Toutefois, les organismes d’habitation à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte ne sont pas assujettis à la taxe pour les logements vacants qu’ils détiennent et destinés à être attribués sous condition de ressources.

Le produit net de la taxe est perçu au profit de l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH).

La présente instruction a pour objet de présenter le champ et les modalités d’application de cette nouvelle taxe.

INTRODUCTION

1. L’article 232 du code général des impôts, issu de l’article 51 de la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions no 98-657 du 29 juillet 1998, institue une nouvelle taxe dénommée «taxe annuelle sur les logements vacants».

Cette taxe n’est due que dans certaines communes dont la liste est fixée par décret, par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose d’un logement vacant depuis au moins deux années consécutives au 1er janvier de l’année d’imposition.

Le Conseil Constitutionnel saisi de ce dispositif a déclaré l’article 51 conforme à la Constitution, sous réserve du respect de certaines conditions tenant notamment aux caractéristiques des logements entrant dans le champ d’application de la taxe (décision no 98-403 DC du 29 juillet 1998).

Section 1 / Champ d’application

A / Champ d’application géographique de la taxe

2. La taxe s’applique aux logements situés, au 1er janvier de l’année d’imposition, dans des communes appartenant à des zones d’urbanisation continue de plus de 200 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, au détriment de personnes à revenus modestes et de personnes défavorisées.

Ce déséquilibre doit se concrétiser par le nombre élevé de demandeurs de logement par rapport au parc locatif et par la proportion anormalement élevée de logements vacants par rapport au parc immobilier existant.

La liste des communes dans lesquelles s’applique la taxe est fixée par le décret no 98-1249 du 29 décembre 1998 (JO du 30 décembre 1998) joint en annexe.

Cette liste est susceptible d’être actualisée par décret.

B / Logements imposables

3. Sont imposables à la taxe, les logements vacants depuis deux années consécutives, au premier janvier de l’année d’imposition. Il s’agit donc des logements qui ne sont pas soumis à la taxe d’habitation (cf. infra).

I / Nature des locaux

4. Sont concernés les seuls logements, c’est-à-dire les seuls locaux à usage d’habitation (appartements ou maisons).

II / Conditions d’assujettissement des locaux à la taxe

5. a) Logements habitables

Seuls les logements habitables, c’est-à-dire clos et couverts et pourvus des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire) entrent dans le champ d’application de la taxe.

Ne sauraient donc être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur.

Les travaux nécessaires pour rendre habitable un logement, qui ne l’était pas auparavant, s’entendent de ceux qui remplissent au moins l’une des conditions suivantes :

– avoir pour objet d’assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) ;

– avoir pour objet l’installation, dans un logement qui en est dépourvu ou, dans le cas contraire, la réfection complète de l’un ou l’autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures.

Par ailleurs, les travaux doivent être d’importance. La production de devis devrait permettre, la plupart du temps, d’apprécier cette situation. A titre de règle pratique, il peut être admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25 % de la valeur vénale réelle du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.

6. Remarque : L’appréciation du caractère non habitable du logement relève d’une appréciation au cas par cas et ne peut être en général présumée par le service lors de l’établissement de l’imposition. Le cas échéant, lorsque la taxe sera établie à tort, il appartiendra au redevable d’en solliciter le dégrèvement (cf. ci-dessous no 25).

7. b) Logements non meublés

Les logements vacants s’entendent des logements non meublés et par conséquent, non assujettis à la taxe d’habitation en application du 1° du I de l’article 1407 du code général des impôts. Sont donc notamment exclues du champ d’application de la taxe sur les logements vacants, les résidences secondaires.

III / Exclusions particulières

8. En application du II de l’article 232 du code général des impôts, la taxe n’est pas due à raison des logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources.

9. Sont donc expressément exclus du champ d’application de la taxe les logements vacants que détiennent les organismes d’habitations à loyer modéré visés à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation et qui sont normalement destinés à être attribués sous conditions de ressources, selon les modalités prévues par les articles L. 441-1 et L. 441-2 du même code :

Les organismes d’habitations à loyer modéré comprennent :

– les offices publics d’aménagement et de construction ;

– les offices publics d’habitations à loyer modéré ;

– les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré ;

– les sociétés anonymes coopératives de production d’habitations à loyer modéré ;

– les sociétés anonymes de crédit immobilier ;

– les fondations d’habitations à loyer modéré.

10. Il en va de même des logements conventionnés (vacants) que détiennent les sociétés d’économie mixte et qui sont destinés à être attribués sous les mêmes conditions de ressources que ceux détenus par les organismes HLM, conformément aux dispositions de l’article L. 481-3 du code précité.

C / Appréciation de la vacance

I / Appréciation de l’état de vacance

11. Est considéré comme vacant, un logement libre de toute occupation pendant deux années consécutives.

Toutefois, l’occupation momentanée (et inférieure à 30 jours) au cours de l’année ne peut être regardée comme remettant en cause la situation de vacance du logement.

12. En revanche, le V de l’article 232 du code général des impôts prévoit expressément qu’un logement dont la durée d’occupation est supérieure à 30 jours consécutifs au cours de chacune des deux années de référence n’est pas considéré comme vacant.

Ainsi, indépendamment du fait que le logement soit resté vacant au l er janvier des trois années consécutives (N – 2, N – 1 et N), la circonstance que le logement ait été occupé en N – 1 ou en N – 2 pendant plus de 30 jours consécutifs suffit à l’exclure de champ d’application de la taxe.

La preuve de l’occupation peut être apportée par tous moyens, notamment la déclaration en revenus fonciers des produits de la location, la production des quittances d’eau, d’électricité, de téléphone…

Exemple 1 : Un logement vacant aux 1er janvier 1997, 1998 et 1999 est occupé 40 jours consécutifs durant l’année 1997 et 20 jours consécutifs durant l’année 1998.

Le propriétaire n’est pas redevable de la taxe au titre de 1999.

Exemple 2 : Un logement vacant aux 1er janvier 1997, 1998 et 1999 est occupé 20 jours consécutifs durant l’année 1997, 10 jours au mois de mars 1998 et 25 jours au mois de juillet de la même année.

Le propriétaire est redevable de la taxe au titre de 1999. En effet, le logement n’a pas été occupé 30 jours consécutifs au cours de chacune des années de référence et, au cas particulier, en 1998.

13. Il est rappelé qu’un logement occupé au 1er janvier même pour une période de moins de 30 jours consécutifs entre dans le champ d’application de la taxe d’habitation, sous réserve que les autres conditions d’imposition à cette taxe soient réunies et se trouve donc exclu, en principe, de celui de la taxe sur les logements vacants.

II / La vacance ne doit pas être involontaire (1)

14. La taxe n’est pas due lorsque la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, cette cause :

– faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation ;

– ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur.

15. Il en résulte que sont notamment exclus du champ d’application de la taxe :

– les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d’un an peut être retenu).

– ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.

L’appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève donc essentiellement de circonstances de fait, le contribuable devant prouver qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement vacant (mise en vente du logement ou propositions de location dans plusieurs agences, adaptation du prix de vente ou de location aux conditions et évolutions du marché… etc) ou que l’immeuble ne peut être occupé dans des conditions normales.

16. Remarque : L’appréciation des motifs effectifs de la vacance relève d’une appréciation au cas par cas et ne peut être en général présumée par le service lors de l’établissement de l’imposition. Le cas échéant, lorsque la taxe sera établie à tort, il appartiendra au redevable d’en solliciter le dégrèvement (cf. ci-dessous no 25).

III / Durée et décompte de la vacance

1 / Principe

17. La taxe est due à raison de chaque logement vacant, potentiellement imposable (cf. supra no 6 à 8), depuis au moins deux années consécutives, au 1er janvier de l’année d’imposition.

Le logement doit être vacant au 1er janvier de chacune des deux années de la période de référence (N – 1 et N – 2) ainsi qu’au 1er janvier de l’année d’imposition.

En pratique, le délai de vacance est décompté du 1er janvier N – 2 au 1er janvier de l’année N (année d’imposition) inclus.

FORMULE DE DECOMPTE DE LA VACANCES

Exemple 1 : Un logement vacant au 1er janvier 1999 est imposable au titre de ladite année, dès lors qu’il est vacant au moins depuis le 1er janvier 1997.

Exemple 2 : En revanche, un logement vacant depuis le 1er juillet 1997 et qui a cessé de l’être le 1er août 1999, ne peut être imposable ni au titre de 1999 (moins de deux ans de vacance au 1er janvier 1999), ni au titre de 2000 (non vacant au 1er janvier de l’année d’imposition).

2 / Logement inhabitable donnant lieu à réhabilitation

18. Un logement vacant pour motif d’inhabitabilité (ce qui le place hors du champ d’application de la taxe durant cette période) et qui est réhabilité ne peut, le cas échéant, être soumis à la taxe que si la vacance est effective durant deux années consécutives après réhabilitation. Pour apprécier ce délai, il convient de se placer au 1er janvier de l’année qui suit celle au cours de laquelle il a été rendu habitable.

Exemple : FORMULE

Un logement nécessitant des travaux importants de réhabilitation est vacant depuis octobre 1995. Il fait l’objet de travaux tendant à le rendre habitable courant 1999 et reste vacant jusqu’en février 2001 (date à partir de laquelle il est loué). Il n’est pas soumis à la taxe :

– au titre de 1999, car non habitable au 1er janvier 1997, 1er janvier 1998 et au 1er janvier 1999 ;

– au titre de 2000 et 2001, car le délai de 2 ans depuis qu’il est redevenu habitable n’est pas écoulé ;

– au titre de 2002 car soumis à la taxe d’habitation (loué depuis février 2001).

3 / Changement de propriétaire ou de redevable légal

19. Le délai de vacance (et donc la période de référence) doit s’apprécier au regard du même redevable.

Par suite, en cas de vente d’un logement vacant, le décompte du nouveau délai de vacance s’effectue à l’égard du nouveau propriétaire dans les mêmes conditions que celles exposées ci-dessus, à compter du 1er janvier de l’année suivant celle de la cession. La taxe sera due par le nouveau propriétaire au titre de la troisième année à compter de celle de la vente si le logement est toujours resté vacant durant cette période.

Exemple 1 : le propriétaire d’un logement vacant depuis le 1er janvier 1997 vend ce logement en novembre 1998 ; il n’est pas passible de la taxe. Le nouveau point de départ de la période de référence se situe le 1er janvier 1999.

FORMULE

Exemple 2 : le propriétaire d’un logement vacant depuis le 1er janvier 1997 vend ce logement en février 1999, il est soumis à la taxe au titre de 1999. Mais, le nouveau point de départ de la période de référence se situe au 1er janvier 2000 à l’égard du nouveau propriétaire.

FORMULE

Le nouveau propriétaire n’est redevable de la taxe ni au titre de 2000, ni au titre de 2001. En revanche, si au 1er janvier 2002, le logement est toujours vacant, le propriétaire devient redevable de la taxe au titre de cette année.

Section 2 / Modalités d’application

A / Base d’imposition

20. La base de la taxe est constituée par la valeur locative de l’habitation (appartements ou maisons).

Cette valeur locative, identique à celle retenue en matière de taxe d’habitation, est déterminée selon les règles définies aux articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 A du code général des impôts (cf. DB 6D-211 et 6 D-212).

B / Taux d’imposition

21. Le taux d’imposition varie en fonction de la durée de vacance du logement.

Ainsi, le taux est fixé à 10 % la première année où le logement devient imposable, à 12,5 % la deuxième année et à 15 % à compter de la troisième année.

Le taux de 10 % s’applique chaque fois que le local entre dans le champ d’application de la taxe qu’il s’agisse d’un local imposable pour la première fois ou non.

Exemple : En 1999, un logement vacant depuis le 1er janvier 1997 est imposable à la taxe sur les locaux vacants au taux de 10 %.

En 2000, il est imposé au taux de 12,5 %, puis en 2001, au taux de 15 %.

Son propriétaire trouve un locataire au 15 décembre 2001. Ce dernier quitte les lieux en novembre 2002.

Le logement est de nouveau vacant à compter de cette date.

En 2005, en l’absence de toute nouvelle occupation entre novembre 2002 et 2005, la taxe sur les logements vacants est à nouveau due au taux de 10 %.

Section 3 / Redevable de la taxe

22. La taxe est due par toute personne physique ou morale de droit public ou de droit privé qui disposent d’au moins un logement imposable (2). Le débiteur est selon le cas, le propriétaire, usufruitier, preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote.

Les personnes visées ci-dessus disposant de plusieurs logements vacants sont redevables de la taxe pour chacun d’entre eux.

Section 4 / Recouvrement, contentieux, contrôle, garanties et sanctions

23. Les locaux vacants sont recensés par les services des impôts au cours de l’année d’imposition et la taxe est établie par voie de rôle.

La taxe est recouvrée par les comptables du Trésor dans les mêmes conditions que la taxe foncière sur les propriétés bâties.

24. Le contrôle, le contentieux, les garanties et sanctions relatifs à cette taxe suivent également les règles applicables en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.

Le délai de reprise de l’administration peut s’exercer jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due (cf. art. L. 173 du LPF).

Ainsi, les réclamations peuvent être introduites auprès du service des impôts dont relève le bien dans le délai prévu à l’article R. 196-2 du Livre des procédures fiscales et notamment jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle.

25. Rappel : La taxe n’est pas due lorsque la vacance se révèle indépendante de la volonté de leur détenteur, ; lorsque cette situation n’a pu être prise en considération par le service lors du recensement des logements entrant dans le champ d’application de la taxe, le redevable peut obtenir la décharge de cette imposition. Il doit produire, à cet effet, tout document susceptible d’établir que la vacance est indépendante de sa volonté.

Section 5 / Bénéficiaire de la taxe

26. Le produit net de la taxe est versé au profit de l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat.

Section 6 / Entrée en vigueur

27. La taxe annuelle sur les logements vacants s’applique à compter de 1999.

Dès lors, les logements vacants depuis au moins le 1er janvier 1997 sont, de plein droit, soumis aux dispositions de l’article 232 du code général des impôts.

NOTES DU MONITEUR

(a) «Textes officiels» du 7 août 1998 (p.270).

(b) «Textes officiels» du 8 janvier 1999 (p.244).

(1) La notion de vacance involontaire au sens de la taxe annuelle sur les logements vacants est différente de la notion de vacance indépendante de la volonté au sens de l’article 1389 I relatif à la TFPB.

(2) Exception faite des organismes HLM ou SEM à raison des logements vacants destinés à être attribués sous conditions de ressources (cf. ci-avant no 8 à 10).

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