Enjeux Logement social

SPÉCIAL HLM – Les bailleurs entrent en zone de turbulence

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Financement du logement - Gestion immobilière - Logement social

La baisse des APL et des loyers du parc social déstabiliserait profondément le secteur…

Et le ferait basculer vers un autre modèle.

Les discussions seront plus animées que prévu dans les couloirs du congrès HLM, qui se tient fin septembre à Strasbourg. Car, depuis quelques semaines, le modèle économique du secteur subit de nombreuses entailles. Après l’annulation de 130,5 millions de subventions publiques destinées au logement, dont 80 millions d’euros concernent directement les bailleurs sociaux, les regards se tournent vers le Fonds national des aides à la pierre (Fnap), qui centralise la contribution de l’Etat au logement social. Doté en 2017 de 470 millions d’euros (200 millions abondés par le gouvernement, le reste par les bailleurs sociaux), le budget du Fnap n’est pas encore acté pour 2018.

L’Etat mettra-t-il encore au pot ? Pour François Salzgeber, directeur de la Fédération nationale des associations régionales d’organismes HLM, « un désengagement serait un mauvais signal envoyé aux collectivités locales ». Ces dernières sont déjà échauffées par l’exonération systématique de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) accordée aux bailleurs sociaux pour toute nouvelle construction. « Cela représente entre 700 millions et 1 milliard d’euros non compensés par l’Etat, évaluait François Pupponi, député (PS) du Val-d’Oise, lors des dernières Rencontres des finances publiques de France urbaine. L’Etat ne peut plus imposer cela aux collectivités locales, ou alors nous ne sommes plus dans un Etat décentralisé. » Dans un contexte de baisse de dotations, l’argument pourrait faire mouche lors des débats du projet de loi de finances pour 2018 qui s’ouvrent à la fin septembre.

« En cas de baisse des loyers, nous réduirons les dépenses d’entretien. » Daniel Biard, groupe Polylogis.

Autre source de stress : la baisse des APL, qui pourrait atteindre 50 à 60 euros par ménage, entièrement compensée par une baisse des loyers dans le parc social. « Nous négocions avec les bailleurs sociaux », a confirmé le secrétaire d’Etat Julien Denormandie, au micro de RTL le 13 septembre. Pour les organismes HLM, cela représenterait chaque année « 3 milliards d’euros de ressources en moins sur les 19 milliards d’euros de loyers perçus », calcule Frédéric Paul, délégué général de l’Union sociale pour l’habitat (USH). Si cette baisse de près de 16 % du budget de fonctionnement devait être actée, « les organismes HLM seraient obligés de réduire les dépenses d’entretien du bâti », menace Daniel Biard, président du comité exécutif de Polylogis. Ce qui aurait des conséquences directes sur le carnet de commandes des entreprises du bâtiment. « A terme, pour continuer d’investir, les bailleurs sociaux devront vendre leur patrimoine. Nous assisterons petit à petit à la disparition du secteur », alerte Daniel Biard. A moins que le monde HLM ne change de logiciel ? « Avec environ 700 acteurs, le secteur est complètement éparpillé et doit se concentrer, estime Yves Laffoucrière, conseiller spécial de la présidence du groupe Action Logement. A l’avenir, les organismes HLM devront investir dans le foncier, aménager et plus seulement construire, en prenant des positions sur des parcelles en amont avec les Villes et les promoteurs. »

Recours aux fonds privés. Le directeur général (DG) d’Angers Loire Habitat, Hervé Guérin, a déjà revu sa stratégie : « Nos fonds propres financent aujourd’hui 25 % des opérations, contre 0 % en 2002. Nous avons réorienté notre stratégie patrimoniale sur la cession de logements en créant une structure constituée de commerciaux et d’administrateurs des ventes qui ont généré 3 à 4 millions d’euros de fonds propres. » En para llèle, cet office public de l’habitat (OPH) cherche à être plus efficient. « Nous réalisons des économies de fonctionnement et renégocions nos prêts », dévoile le DG. Et il y a de quoi faire, puisque l’encours de la dette des organismes HLM avoisine 140 milliards d’euros. De véritables « machines à endettement » dans un environnement qui se crispe. « Les prêteurs, y compris la Caisse des dépôts [CDC], étudient de façon plus exigeante la capacité à rembourser, prévient Christian Bande, associé chez Grant Thornton. Par ailleurs, les collectivités locales sont plus frileuses à garantir les prêts des organismes HLM, car cela accroît leur niveau d’endettement affiché. » De leur côté, les prêteurs innovent. Avec les 3 milliards de prêts de haut de bilan bonifiés (voir tableau ci-contre), la CDC a permis aux bailleurs sociaux d’accélérer en matière de construction et de rénovation. « Cette solution fonctionne dans un moment d’activité forte et lorsque les prix de l’immobilier progressent, car cela présuppose qu’une opération de rénovation fera augmenter la valeur du bien, permettant à l’organisme HLM de retrouver des capacités d’investissements », avertit Cédric Van Styvendael, président de la fédération Housing Europe et directeur général d’Est Métropole Habitat.

Le recours à l’endettement et aux fonds privés semble être une piste d’avenir solide. La SNI, filiale de la CDC, travaille au déploiement d’un fonds abondé par des investisseurs institutionnels (assureurs, banques, etc. ) « chargé de financer du logement social et très social en zone tendue », expliquait André Yché, président du directoire de la SNI, lors des résultats annuels du groupe. La privatisation du modèle suscite toutefois des inquiétudes. « Le gouvernement Philippe s’interroge sur le modèle quand l’immobilier s’emballe et quand l’argent ne coûte pas cher, analyse Cédric Van Styvendael. Que se passera-t-il dans dix ans, quand 50 % des HLM seront la propriété d’acteurs privés ? Les organismes seront-ils capables de racheter 30 000 logements neufs “plantés”, comme ils l’ont fait en 2008, sauvant les promoteurs immobiliers de la crise ? »

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« Le soutien de certaines régions s'est réduit »

Un grand nombre d’associations HLM régionales déplorent le recul de l’investissement des nouvelles régions.

Dans un contexte de changement de majorité et de contraintes budgétaires, le soutien s’est parfois réduit.

Dans les Hauts-de-France par exemple, l’ancienne région Picardie subventionnait fortement le secteur contrairement à l’ex-Nord-Pas-de-Calais. La politique de la région Hauts-de-France s’est calée à la baisse. A l’inverse, la région Occitanie s’est alignée sur la politique de l’ancienne région Languedoc-Roussillon, favorable à la construction HLM.

François Salzgeber, directeur de la Fédération nationale des associations régionales d’organismes HLM (Fnar).

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« Solliciter davantage les bailleurs plutôt que les déstabiliser »

Les maires ont besoin d’opérateurs pour intervenir sur les copropriétés privées en difficultés ? Nous sommes volontaires.

Le gouvernement souhaite développer le bail mobilité ? Nous proposons de mettre plusieurs milliers de logements à la disposition d’associations pour qu’elles puissent les sous-louer aux chômeurs en recherche d’emploi ou aux actifs en mobilité professionnelle.

Le gouvernement doit comprendre que les organismes HLM sont des atouts, qu’il faut choisir de les solliciter davantage plutôt que de les déstabiliser. Cette posture intellectuelle reste difficile à tenir dans la mesure où Bercy a pris la main.

Frédéric Paul, délégué général de l’USH.

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Choc de l'offre très sociale pour 2018

Emmanuel Macron a annoncé à la mi-septembre sa volonté de voir le secteur produire 40 000 logements très sociaux (PLAI) par an dès 2018 et durant toute la mandature. Une annonce qui laisse Cédric Van Styvendael, directeur général d’Est Métropole Habitat, dubitatif : « Produire du PLAI nécessite 15 à 25 % de fonds propres.

Si l’on assèche le modèle économique des organismes HLM, je ne vois pas qui produira ces logements. » Autre annonce : le renforcement de l’offre d’hébergements d’urgence, avec la création de 50 000 places supplémentaires. « Compte tenu du volume élevé d’aides de l’Etat attribué sur les nuitées hôtelières, cela va dans le bon sens », estime Daniel Biard, président du comité exécutif de Polylogis.

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