Réglementation Marchés privés

Six mois de droit de la construction

Mots clés : Droit des assurances - Jurisprudence

Sélection des décisions les plus instructives rendues par la Cour de cassation au second semestre 2017.

Jusqu’où s’étend la responsabilité du diagnostiqueur ?

L’assureur doit-il vérifier les activités déclarées par son assuré ? Quelles sont les conditions pour obtenir une réception tacite ou judiciaire ? La Cour de cassation a répondu à toutes ces questions, et à bien d’autres, durant le second semestre 2017.

Garanties légales

Eléments d’équipement ou quasi-ouvrage. La Cour de cassation réaffirme sa jurisprudence récente, énonçant que : « Les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination. » L’insert de cheminée, élément d’équipement dissociable, posé sur l’immeuble existant et qui a causé un incendie, ne relève donc pas de la responsabilité contractuelle de droit commun mais de la garantie décennale (Cass. 3e civ. , 14 septembre 2017, n° 16-17323, Bull. ; voir déjà Cass. 3e civ. , 15 juin 2017, n° 16-19640, Bull. , pour une pompe à chaleur).

En vertu de l’article L. 243-1-1, II du Code des assurances, l’obligation d’assurance des constructeurs n’est pas applicable aux « ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, à l’exception de ceux qui, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles ». Cette dispense d’assurance, précise la Cour, ne joue pas pour les éléments d’équipement installés sur un existant. Ainsi, les désordres affectant ces éléments relèvent de la garantie décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination (en application des décisions précitées), et relèvent de l’assurance obligatoire de responsabilité civile décennale (RCD) du constructeur (Cass. 3e civ. , 26 octobre 2017, n° 16-18120, Bull. ).

Cette décision complète un arrêt rendu quelques semaines auparavant. La Cour y avait énoncé que, dès lors qu’il existait une liaison physique entre la ceinture en béton armé réalisée autour de la maison et la totalité des murs extérieurs de la villa, à tel point que l’expert mandaté évoquait un « monolithisme », d’une part, et que, d’autre part, cette ceinture était impliquée dans l’aggravation des fissures existantes et l’apparition de nouvelles fissures, l’assureur RCD devait garantir tous les préjudices matériels affectant l’ouvrage existant, en application de l’article L. 243-1-1, II précité visant les ouvrages existants « qui, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles » (Cass. 3e civ. , 14 septembre 2017, n° 16-23020).

Réceptions tacite et judiciaire. La réception tacite ne se présume pas : il appartient à celui qui l’invoque de la démontrer. L’entrepreneur, qui n’établit ni la prise de possession ni le paiement du solde du marché, ne prouve pas la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage. Le juge ne saurait donc retenir la réception tacite (Cass. 3e civ. , 13 juillet 2017, n° 16-19438, Bull. ; Cass. 3e civ. , 14 décembre 2017, n° 16-24752, Bull. ). A l’inverse, « en réglant l’intégralité du prix des travaux du gros œuvre et en faisant intervenir sur l’ouvrage l’entreprise chargée de la réalisation des façades », le maître d’ouvrage a manifesté sa volonté non équivoque de recevoir le lot gros œuvre (Cass. 3e civ. , 12 octobre 2017, n° 16-18134).

En l’absence de réception expresse ou tacite, « la réception judiciaire peut être ordonnée si les travaux sont en état d’être reçus », énonce sobrement la Cour (Cass. 3e civ. , 12 octobre 2017, n° 15-27802). Nul besoin de vérifier s’il y a eu refus abusif du maître d’ouvrage de prononcer une réception expresse sollicitée par le constructeur, comme l’avait exigé en l’espèce la cour d’appel.

Responsabilités tous azimuts

Responsabilité du maître d’œuvre. La Cour de cassation affirme qu’« il incombe à l’architecte chargé d’une opération de construction ou de réhabilitation de se renseigner sur la destination de l’immeuble au regard des normes d’accessibilité aux personnes handicapées » (Cass. 3e civ. , 12 octobre 2017, n° 16-23982, Bull. ).

Garantie des vices cachés. La simple indication, faite à l’acquéreur d’une maison, d’un sinistre antérieur à l’achat, sans communication du jugement admettant le principe de la déconstruction et reconstruction du bien ni explications complémentaires, prive celui-ci d’une information éclairée sur l’ampleur des désordres. La responsabilité de l’agent immobilier et du notaire pour vices cachés est engagée (Cass. 3e civ. , 14 décembre 2017, n° 16-24170, Bull. ).

Cet arrêt apporte aussi des précisions sur l’étendue de la réparation exigible, lorsque l’acheteur décide de garder la maison. Il énonce que la cour d’appel, qui a condamné le vendeur à indemniser l’acquéreur au titre de la restitution d’une partie du prix d’achat de la maison et du coût de démolition et de reconstruction, ainsi que de préjudices divers, viole le principe de la réparation intégrale du préjudice. En effet, « la restitution d’une partie du prix de vente et l’indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l’une et l’autre la perte de l’utilité de la chose », et ne pouvaient donc se cumuler. Les dommages-intérêts complémentaires à l’annulation de la vente ne peuvent que se rapporter à l’indemnisation de préjudices distincts, ou compenser un écart entre le coût de réparation des désordres et la partie du prix de vente restituée.

Diagnostiqueurs. Le diagnostiqueur, qui recherche la présence d’amiante, ne peut limiter son intervention à un simple contrôle visuel, mais doit mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission. Dès lors que le professionnel s’est abstenu d’effectuer des sondages non destructifs, notamment sonores, et n’a effectué de repérage que dans les parties visibles, il engage sa responsabilité lorsqu’il conclut à l’absence d’amiante dans les autres parties sans émettre de réserve (Cass. 3e civ. , 14 septembre 2017, n° 16-21942, Bull. ).

Prescription. Le maître d’ouvrage, qui avait initié l’expertise à l’égard du seul assureur dommages-ouvrage (DO), ne bénéficie pas de l’interruption de l’action dudit assureur qui a assigné les constructeurs dans le cadre de l’expertise judiciaire (Cass. 3e civ. , 16 novembre...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5971 du 13/04/2018
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