[TO] Urbanisme et aménagement

Revitalisation urbaine Les centres commerciaux de retour en ville

Mots clés : Architecte - Architecture - Collectivités locales - Gestion et opérations immobilières - Marché de l'immobilier - Rénovation d'ouvrage - Rénovation urbaine - Second oeuvre - Urbanisme commercial

Depuis quelques années, des centres commerciaux à l’architecture soignée réinvestissent les villes, profitant de la volonté des collectivités locales derevitaliser ou de rendre plus attrayante leur zone centrale. C’est l’une des tendances majeures au Mapic (Marché des professionnels de l’immobilier commercial) qui se déroule à Cannes du 19 au 21 novembre.

Mi-octobre 2008, à Mulhouse, ouverture du nouveau centre commercial de la Porte Jeune. Le bâtiment brille sous le soleil d’automne, avec son capotage en acier rouge vif – le rouge « Andrinople » du textile mulhousien –, sa peau en aluminium vert découpée au laser selon des motifs végétaux, et sa grande verrière lumineuse ouverte sur la place. Glissé entre le béton gris d’une tour de bureaux des années 1970 et une barre de logements des années 1960, le centre commercial replace dans l’époque contemporaine tout un quartier qui semblait un peu à l’abandon, bien qu’à proximité immédiate du cœur historique de la ville. Les abords des bâtiments existants sont reconfigurés et les voiries qui les desservent – avenue de l’Europe et boulevard de Colmar – ont été largement réaménagées pour accueillir les deux lignes de tramway qui s’y croisent. L’espace public est devenu une sorte de gare de tramway à ciel ouvert.

A Mulhouse, le centre commercial n’a pas seulement mis une cinquantaine de boutiques en plus à disposition des consommateurs mais il a généré un nouveau lieu « d’intensité urbaine ». Ce qui était l’objectif de l’opération, reconnaît Jean-Marie Bockel, maire de la ville : « L’attractivité du centre de Mulhouse a diminué à partir des années 1970-1980 avec le développement des zones périurbaines. Le commerce en centre-ville ne représentait plus que 15 % du commerce total de l’agglomération. Il fallait réagir. » Une situation que partagent un grand nombre de villes françaises. Après trois décennies de développement de la grande distribution en périphérie, le commerce regagne depuis quelques années les quartiers centraux.

Sur les quelque 250 programmes de centres commerciaux en projet ou en cours de réalisation en France, environ une cinquantaine est située en milieu urbain dense. Tous les promoteurs spécialisés s’y sont mis : Altaréa, Apsys, Unibail, Ségécé, Bowfonds Mab… Ce qui fait dire à Bernard Reichen, architecte de plusieurs programmes achevés ou en cours d’achèvement (à Mulhouse, Strasbourg, Saint-Brieuc, Aix-en-Provence, ou Saint-Nazaire), « qu’après avoir été séparées dans la modernité de l’après-guerre, les valeurs du commerce et de la ville sont en train de se retrouver. Mais cela implique que le commerce vise la longue durée et non plus celle du simple retour sur investissement ».

Des friches portuaires ou ferroviaires annexées

Les conditions de cette convergence d’intérêts entre le public et le privé se trouvent aujourd’hui réunies, notamment dans un grand nombre de villes moyennes qui veulent s’engager dans une revitalisation – ou une extension – de leur centre-ville en valorisant des friches portuaires ou ferroviaires. A Valenciennes, l’opération Cœur de ville a restructuré tout un îlot voisin de l’hôtel de ville par la création d’une galerie commerciale de 20 000 m2 sur deux niveaux. Celle-ci sert de socle à plusieurs immeubles de logements et un de bureaux et à permis de réaménager l’espace public alentour.

A Saint-Nazaire, le nouveau centre commercial Ruban Bleu est conçu comme un parcours de 18 000 m2 – chaînon manquant visant à étendre la zone centrale jusqu’à celle du port en pleine reconversion – tout en accueillant aussi sur son toit une centaine de logements. La mixité fonctionnelle – regroupant dans une même opération commerces, logements, bureaux, voire équipements – est donc le leitmotiv obligatoire des programmes situés en centre-ville. Ce qui complique fortement la réalisation des projets, les promoteurs devant être capables de répondre à l’ensemble du programme dans toutes ses composantes ou de chercher des partenaires spécialisés, tout en satisfaisant aux objectifs des collectivités locales en matière de densité, d’espaces publics, de libre circulation. Ainsi, le programme Rivétoile à Strasbourg, initialement plus introverti, s’est ouvert sur l’ancien bassin portuaire d’Austerlitz et sa promenade en bord de l’eau qui accueille des espaces de restauration.

Insertion dans le cadre du bâti préexistant

La qualité architecturale est le second paramètre indispensable à la réussite d’un centre commercial en centre-ville. Loin des boîtes standardisées entourées de leurs nappes de parkings qui ont poussé dans toutes les périphéries françaises, l’architecture doit faire preuve de créativité, d’adaptation et d’astuce pour s’intégrer à un environnement bâti préexistant, en conservant la culture et la mémoire spécifique à chaque site. A Mulhouse, le centre commercial de la Porte Jeune met en scène l’architecture des années 1960 et 1970 qui l’environne en lui portant un regard nouveau. Au Havre, les surfaces commerciales des docks Vauban (livraison en mai 2009) se glisseront dans les anciens entrepôts portuaires en conservant toute la rusticité originelle des lieux.

En ville, en matière de centres commerciaux, lorsque l’architecture n’a pas le degré de qualité requise, la sanction tombe rapidement : les consommateurs vont consommer ailleurs.

En témoigne le centre commercial Beaugrenelle à Paris, mal conçu à l’origine, qui a réussi l’exploit de ne pas être rentable tout en étant situé dans l’un des quartiers à plus hauts revenus de la capitale, à la frontière des XVe et XVIe arrondissements. Il est actuellement en cours de restructuration par l’agence Valode et Pistre et le promoteur Apsys pour une réouverture en 2009.

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ENCADRE

Mulhouse (Haut-Rhin)Une verrière glissée entre barre et tour

Dans un contexte de paupérisation progressive du centre-ville de Mulhouse, le nouveau centre commercial de la Porte Jeune s’inscrit dans une politique conduisant à sa revitalisation, avec des opérations concernant à la fois l’amélioration de l’habitat et les espaces publics (Opah, Anru) et la mise en service, en 2006, de deux lignes de tramway interconnectées à la Porte Jeune. A l’échelle du site, le centre commercial recompose un quartier mal aimé, en limite du centre historique, qui devient, selon Bernard Reichen, « l’un des nœuds autour duquel s’organise la dynamique de la ville ».

Le nouveau bâtiment glisse son capotage métallique rouge et sa grande verrière horizontale entre une barre de logements des années 1960 et la tour de l’Europe des années 1970, dont il reconfigure les abords. Les boutiques prennent place sur deux niveaux, de part de d’autre de la galerie, éclairée naturellement, qui prolonge la rue du Sauvage, axe traditionnel du commerce mulhousien.

Maîtrise d’ouvrage : SNC Alta Mulhouse (Altaréa et Caisse des dépôts).

Maîtrise d’œuvre : Reichen et Robert et associés, TOA.

Gros œuvre : Eiffage.

Surfaces commerciales : 19 000 m2.

Coût : 44 millions d’euros.

ENCADRE

Strasbourg (Bas-Rhin) Une galerie étirée le long du bassin portuaire

Livré début octobre sur un ancien site portuaire, le centre commercial Rivétoile sert de locomotive à l’extension du centre-ville de Strasbourg. Entre les bassins portuaires et l’ancienne route nationale 4 transformée en boulevard urbain, le simple énoncé du programme de cette pièce urbaine ressemble à un plaidoyer pour la ville compacte et multifonctionnelle : sur un plan « en peigne », deux niveaux de parking surmontés de deux niveaux de commerces longent le bassin tandis que, perpendiculairement, viennent s’accrocher trois immeubles de bureaux et cinq de logements.

Pour monter l’opération, dont la conception d’origine remonte à 1991, la Sers a déployé ses trois compétences : à la fois aménageur de la ZAC Etoile, gestionnaire des parkings et constructeur. Ce dernier métier, la SEM l’a exercé en tant que responsable du risque construction pour le promoteur du centre commercial Unibail, assistant à la maîtrise d’ouvrage pour les deux promoteurs locaux (regroupés dans la SCI Florewell), et promoteur d’un immeuble de 3 000 m2 de bureaux.

Maîtrise d’ouvrage : Sers (parking), Unibail (commerces), Florewell (logements et bureaux).

Architectes : Chapman et Taylor (parkings et commerces) ; Bik Architecture (bureaux et logements).

Gros œuvre : Eiffage (mandataire) et Pertuy.

Surfaces commerciales : 33 000 m2.

Coût : 150 millions d’euros.

ENCADRE

Angoulême (charente) Des serres enchâssées dans la place .

Situé dans le cœur historique d’Angoulême, ce nouvel équipement commercial vise à redynamiser le commerce en centre-ville, aujourd’hui boudé au profit de la périphérie. Son intégration urbaine a fait l’objet de tous les soins : il s’enchâsse dans la place du Champ de Mars, profitant de son dénivelé. Les accès se font de plain-pied par des serres qui prolongent les rues voisines et les flux existants. Ces jardins d’hiver – abritant notamment des palmiers – mènent à un « mall » enterré, qui bénéficie de la lumière naturelle, jalonné par une quarantaine d’enseignes. Outre le verre et l’acier des serres, le maître d’œuvre a utilisé largement la pierre calcaire locale, dite de Luget, pour souligner les contours du centre commercial en rappelant les remparts de la ville. En surface, l’espace public de la place, restitué aux piétons, peut accueillir des manifestations (liées au Festival de la bande dessinée notamment) et comporte des pavillons abritant des boutiques et de la restauration et, d’un côté, un immeuble de 19 logements..

Maîtrise d’ouvrage : Spie Batignolles Immobilier, Ségécé-Klépierre.

Maîtrise d’œuvre : Atelier Alexandre Chemetoff.

Entreprise générale : Spie Batignolles Sud-Ouest.

Surfaces commerciales : 15 500 m2.

Nombre de logements : 19.

Coût total : 80 millions d’euros.

ENCADRE

Saint-nazaire (loire-atlantique)Un parcours entre ville et port

Entre le centre-ville de Saint-Nazaire et la zone portuaire en cours de reconquête urbaine, marquée par la masse minérale de la base sous-marine, la rupture était brutale. Le centre commercial « Ruban bleu » s’inscrit comme une articulation entre ces deux quartiers, en proposant une promenade, un parcours rythmé et animé par le commerce, qui incite le piéton du centre-ville à venir jusqu’au port. Il se développe en conservant la « maison du peuple » existante, une petite tour de bureaux abritant des syndicats et des associations. L’équipement commercial intègre des espaces publics, la place de la Paix au dallage minéral et la rue commerçante intérieure autour de laquelle se répartissent une cinquantaine d’enseignes. Un espace de terrasses accueillant bars et restaurants souligne la façade est, en proue face à la base sous-marine. Ici aussi, le centre commercial sert de socle à un programme d’une centaine de logements dont 20 % sociaux.

Maîtrise d’ouvrage : Apsys, Nexity George V. 

Maîtrise d’œuvre : Reichen et Robert et associés, architectes mandataires ; Platform Architectures, architectes associés.

Gros œuvre : Cardinal.

Surfaces commerciales : 18 000 m2.

Nombre de logements : 98.

Coût total : 59 millions d’euros.

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