[TO] Environnement

Réaliser : le pilier économique Chères, très chères tours…

Mots clés : Architecte - Architecture - Conjoncture économique - Energie renouvelable - Gestion et opérations immobilières - Haute Qualité Environnementale - HQE - Marché de l'immobilier

De la crise financière à la crise de l’immobilier de bureaux, l’avenir des tours est-il d’ores et déjà compromis ? La mixité fonctionnelle est-elle la solution ?

A force de lorgner vers les étoiles, les promoteurs ne risquent-ils pas de tomber de haut ? Chiffre d’affaires en baisse, ventes en berne, chute des transactions et suppressions d’emplois, le tableau n’est pas rose chez les grands de l’immobilier. Est-il bien raisonnable à ce compte-là de se lancer à l’assaut des sommets ? Unibail-Rodamco, premier investisseur européen d’immobilier commercial (patrimoine évalué à 26,10 milliards d’euros en juin 2008), y croit en tous les cas, qui a dans son escarcelle des projets aussi prestigieux que les tours Majunga (400 millions d’euros, 195 m, 65 000 m2, Jean-Paul Viguier, architecte) et Phare à Paris – La Défense (800 millions, 300 m, 130 000 m2, Thom Mayne, architecte) ou encore la tour Triangle à la porte de Versailles (200 m, 70 000 m2, Herzog et de Meuron, architectes).

Levier de développement

« Les projets de tours sont impactés par la crise financière, concède Bertrand Julien-Laferrière, directeur exécutif développement chez Unibail-Rodamco. Nos trois opérations majeures n’échappent pas à la rigueur de la situation. Dans le même temps, ajoute-t-il, la demande de surfaces tertiaires de très grande taille est importante et devrait le rester, dans une période propice aux consolidations et au reengineering des organisations au sein des grands groupes. » Même chose pour la rénovation : « Face au nouvel environnement financier, nous avons décidé de ne lancer la rénovation de la tour CB 21 (ex-tour Gan), acquise en juillet 2007, qu’une fois un accord obtenu avec un futur locataire », confiait à l’AFP Christophe Kullmann, président du directoire de Foncière des Régions.

Trente-cinq ans après la tour Montparnasse (210 m), même sur fond de crise, les tours continuent de séduire leurs zélateurs qui y voient un levier de développement économique. Sur la couronne parisienne, déclarait récemment au « Moniteur »(1) Bertrand Delanoë, maire de Paris : « Le paysage reste à inventer, avec comme enjeux le logement, la dynamique économique, les ambitions écologiques d’un urbanisme durable. Dans ce cadre, il peut être légitime de créer de l’espace en hauteur et d’en libérer au sol. » Une réponse en écho au projet Triangle qui, dans un embryon de mixité, devrait comprendre espaces accessibles au public, restaurants, belvédère, etc. Architectes et promoteurs semblent en effet soucieux, au moins sur le papier, de réaliser la mixité fonctionnelle. Façon de faire vivre le quartier, d’optimiser ressources et consommations. L’IGH monofonctionnel aurait-il vécu ? Voire… « Forcer la mixité comme pour la tour Signal n’est envisageable que dans un environnement exceptionnellement porteur, sur des sites qui le permettent », tempère Bertrand Julien-Laferrière. Alors, l’avenir des tours, chères à concevoir, à construire et à entretenir, est-il compromis ? « Le renchérissement du coût et la rareté du capital vont empêcher beaucoup de promoteurs confrontés à des difficultés financières de lancer leurs opérations et forcer les groupes qui ont préservé leurs capacités financières à revisiter les paramètres de leurs opérations. » On le voit, rien n’est joué.

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Paris - La Défense Tour Granite Certifiée NF tertiaire démarche HQE

Premier immeuble de grande hauteur (IGH) certifié NF bâtiment tertiaire – démarche HQE (haute qualité environnementale), cet édifice de 69 000 m2 HON sera opérationnel en janvier 2009. Son volume biseauté et effilé, culminant à 183 m, limite les phéno­mènes d’accélération des vents, ce qui lui a permis d’être promue « très performante » sur la cible « intégration au site ». En termes de confort visuel, les plateaux n’excèdent pas 8 m de profondeur et 2,80 m de hauteur sous plafond afin que la lumière naturelle y pénètre le plus loin possible.

Maîtrise d’ouvrage : SAS Galybet (Société générale).

Maîtrise d’œuvre : Atelier Christian de Portzamparc, architectes.

Exécution : Coteba Ingénierie.

Assistant pour l’environnement : Coteba Environnement.

Entreprise de gros œuvre : Bateg (mandataire).

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Bertrand Julien-Laferrière Directeur exécutif développement Unibail-Rodamco« Coût du foncier et mixité fonctionnelle renchérissent les tours »

« Les immeubles de grande hauteur (IGH) et, de facto, ceux qui culminent au-dessus de 200 m (ITGH), coûtent cher à construire… en France tout au moins. Les réglementations en matière de sécurité incendie, de même que les exigences de performance énergétique expliquent en partie cet état de fait. Lorsqu’on rajoute le coût du foncier et des contraintes de mixité fonctionnelle qui renchérissent les coûts, et lissent les revenus à la baisse, l’équation devient délicate à résoudre et la construction de tours problématique… La situation en France, à Paris en particulier, diffère de celles de Londres, New-York, Hong-Kong, où les tours sont implantées en centre-ville, là où bureaux, hôtels et logements sont les plus recherchés et les plus chers… Ce qui permet une programmation diversifiée avec des appartements à 15 000 euros par mètre carré, ou des hôtels 5 étoiles sur des sites et dans des immeubles exceptionnels. A Paris – La Défense, à Issy-les-Moulineaux, Porte de Versailles, sur Euroméditerranée (Marseille) ou à la Part-Dieu (Lyon), les tours ne peuvent s’imaginer que dans une programmation tertiaire, sur des fonciers au coût raisonnable, avec une maîtrise de la conception et des coûts de construction. La mixité fonctionnelle doit être analysée à l’échelle de la ville et du quartier, pas seulement à celle de l’immeuble ! Elle doit se concevoir dans une logique urbaine bien pensée et dans une interaction dynamique entre tout ce qui fait la ville : logements, commerces, tertiaire et équipements publics. »

ENCADRE

Milan (Italie)Tours penchées Façades de béton isolées par l’extérieur

Inclinées de 5°, l’une vers Milan, l’autre vers la foire de Rho-Pero, ces tours parallélépipédiques de 65 et 72 m abriteront deux hôtels de 3 et 4 étoiles à partir de janvier. Isolées par l’extérieur, les façades en béton sont habillées de 20 000 panneaux formés de deux plaques (grès cérame et pâte de verre noire). Une lame d’air évite la surchauffe. Des cellules photovoltaïques posées sur une galerie d’accès généreront une part de l’énergie nécessaire au complexe de 25 000 m2.

Maîtrise d’ouvrage : Fondazione Fiera Milano et Sviluppo Sistema Fiera.

Maîtrise d’œuvre : Dominique Perrault, architecte ; Marion Consulting, façades.

Exécution : Sinesis et Pool Milano.

Contractant général : CMB Consorzio Cooperative Costruzioni, Marcora Costruzioni, Pessina Costruzioni. Marazzi Group (façade).

(1) « Le Moniteur » n° 5475 du 31 octobre 2008, p. 30
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