Réglementation Certificat d'urbanisme

Quand le principe de la « cristallisation » des règles vole en éclats

Mots clés : Droit de l'urbanisme

Le certificat ne protège plus complètement son bénéficiaire des évolutions des dispositions d’urbanisme.

Dans un arrêt du 11 octobre 2017 (1), le Conseil d’Etat a rappelé avec force que le principe dit de la « cristallisation » des règles d’urbanisme n’est pas de marbre. Il enrichit ainsi sa jurisprudence sur cette question.

Pour mémoire, le certificat d’urbanisme est un document qui indique les règles d’urbanisme applicables sur un terrain. Demandé par le pétitionnaire, il permet de savoir si l’opération projetée est réalisable. Il est dit informatif lorsque seule l’indication des dispositions d’urbanisme, des limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations applicables à un terrain sont mentionnées. Il sera opérationnel lorsque la nature de l’opération, la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés sont précisées.

Le certificat d’urbanisme cristallise les règles d’urbanisme…

Il est usuellement considéré par les opérateurs que l’obtention d’un certificat d’urbanisme est de nature à protéger le terrain visé contre une évolution des règles d’urbanisme. L’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme précise en effet que lorsqu’une demande d’autorisation de construire ou une déclaration préalable est déposée dans les dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. C’est le principe de la cristallisation.

Dans l’affaire jugée le 11 octobre, les requérants avaient obtenu, en septembre 2011, un certificat d’urbanisme informatif. A cette période, le plan d’occupation des sols (POS) de la commune était en révision en vue d’élaborer un plan local d’urbanisme (PLU). L’enquête publique était en cours. En décembre 2011, les pétitionnaires ont déposé une demande de permis de construire. Constatant que ce projet s’avérait non conforme au projet de PLU – ce dernier classant le terrain d’assiette du projet en zone N, non constructible -, le maire a sursis à statuer sur la demande de permis en février 2012. Après l’approbation du nouveau PLU, il refuse le permis de construire en mai 2012.

La question que le Conseil d’Etat devait trancher était donc de savoir si le maire pouvait régulièrement refuser un permis de construire sur le fondement d’un PLU entré en vigueur après l’obtention d’un certificat d’urbanisme, alors que la demande de permis avait été présentée dans le délai de dix-huit mois après la délivrance du certificat.

… sauf si les conditions d’un sursis à statuer sont...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5954 du 22/12/2017
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