[TO] Règles techniques

Prendre en compte la maintenance dès la conception d’un projet

Mots clés : Produits et matériaux

Le coût de la construction ne représente qu’une partie du coût global des bâtiments. La complexité des équipements techniques et leurs consommations supposent une réflexion d’ensemble.

Le poste de dépenses lié à la maintenance des bâtiments constitue un gisement d’économies potentielles pour les gestionnaires de patrimoine, comme l’estime Claude Paradis, consultant (voir l’interview ci-dessous). Cette situation est en partie liée à la complexité des équipements techniques qui, aujourd’hui, prennent place dans les bâtiments.

D’ailleurs, lorsqu’on analyse les coûts de construction de bâtiments tertiaires tels que les tours de La Défense ou les hôpitaux, on s’aperçoit que les montants des lots de génie climatique, de plomberie/sanitaire ou de courants forts/courants faibles ne cessent de croître, au détriment de lots plus traditionnels comme le gros oeuvre. L’exemple de l’Assistance publique des Hôpitaux de Paris est révélateur d’un gestionnaire immobilier soucieux d’optimiser son budget de maintenance en fonction de critères liés au confort et à la sécurité des occupants (voir en p. 78).

De plus, ces équipements génèrent des consommations d’énergie et d’eau qui représentent, selon les experts, la partie la plus importante de l’impact environnemental des bâtiments. D’une façon générale, la diminution des consommations passe par une conception architecturale bioclimatique qui associe une réflexion sur l’enveloppe des bâtiments et le fonctionnement des équipements de génie climatique.

Ainsi, le surcoût entraîné par la recherche d’une diminution des déperditions thermiques lors de la construction d’un bâtiment est à mettre en regard des gains obtenus, pendant une très longue période, sur les dépenses énergétiques.

De ce point de vue, l’exemple de la conception de la bibliothèque municipale de Montpellier est instructif à plus d’un titre (voir « Le Moniteur » du 5 mars 1999, p. 62). En effet, grâce à l’utilisation d’un logiciel d’optimisation énergétique, les apports solaires ont été minimisés. Résultat : la puissance des groupes de froid est réduite de 60 %.

Patrimoine existant : un diagnostic préalable

Dans le cas d’un patrimoine existant, l’optimisation de la maintenance passe par une phase préalable de diagnostic. « Différents cas de figure nécessitent la connaissance de l’état global d’un patrimoine ou d’un ouvrage, en particulier, explique Jean Perret, consultant : la mutation d’un patrimoine, la mise en place d’une gestion technique immobilière, la passation d’un contrat de sous-traitance avec un prestataire ou la mise en place d’une gestion déléguée, un contrôle d’application des dispositions réglementaires. Suivant les besoins, il existe différentes méthodes de diagnostic adaptées » (voir la méthode de diagnostic fondée sur l’âge des ouvrages).

Confronté à une multitude d’interventions et d’interlocuteurs différents, l’Office public d’aménagement de la Seine-Maritime a développé, en partenariat avec une SSII, un outil informatique de gestion de l’entretien accessible depuis Internet (voir p. 79). Celui-ci libère les agents des tâches administratives et autorise une véritable gestion prévisionnelle.

ENCADRE

L'avis de l'expert CLAUDE PARADIS, Consultant

« Il est possible de diminuer de 10 à 30 % le budget maintenance »

Le coût annuel de la maintenance varie, de façon importante, d’un bâtiment à l’autre. De 3 % du coût de la construction, pour un immeuble d’habitations bien conçu, jusqu’à 30 % pour un ouvrage fortement dégradé.

Par ailleurs, la construction a évolué puisque le gros oeuvre qui représentait 70 % du montant des travaux, il y a une cinquantaine d’années, ne constitue plus que 30 % aujourd’hui. Or, les lots techniques entraînent des coûts de maintenance beaucoup plus importants.

La prise en compte de la maintenabilité des bâtiments, dès leur conception, est susceptible de diminuer de 10 à 30 % le coût du budget annuel de maintenance, à condition d’accepter un surcoût initial compris entre 1 et 3 %. Il faut notamment faire en sorte que tous les équipements soient accessibles, facilement démontables, identifiés, simples d’utilisation, pour permettre un dépannage local.

De nombreux gestionnaires d’immeubles ont pris conscience des gisements de productivité, d’autant qu’un décret datant du 26 décembre 1994 sur la coordination précise qu’un dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) doit être remis en fin de chantier. Toutefois, tous les maîtres d’ouvrages ne sont pas intéressés de la même façon suivant qu’ils exploiteront eux-mêmes ou non le bâtiment.

ENCADRE

Diagnostic fondé sur l'âge des ouvrages

Cette méthode s’appuie sur les durées de vie et les courbes d’usure. Adaptée à des patrimoines importants, hétérogènes et répartis géographiquement, elle présente l’avantage d’éviter une expertise de l’ensemble du patrimoine, en phase initiale. En revanche, cette méthode induit un fort degré d’imprécision. Les données sont présentées sous forme de tableaux indiquant les usures moyennes par ouvrage, en fonction du temps, ou sous forme de courbes matérialisant l’évolution de l’usure (ici, exemple d’une couverture en tuiles).

GRAPHIQUE : Evolution de l’usure en fonction de la durée de vie

Vous êtes intéressé par le thème Règles techniques ?
  • Découvrez les Cahiers Techniques du Bâtiment
    Le magazine qui traite des innovations produits, des évolutions techniques et de l’actualité règlementaire dans tous les corps d’états.
    Voir le site

Le Moniteur Boutique
Accéder à la boutique
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X