En synthèse

Pollution du sol et ventes immobilières

Mots clés : Droit de l'environnement - Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière - Qualité de l'eau, de l'air et du sol

Le droit commun de la vente et le droit de l’environnement offrent à l’acquéreur plusieurs voies d’action lui permettant d’être indemnisé, voire d’obtenir la résolution de l’acte de vente, lorsqu’il a acquis un terrain s’avérant ultérieurement pollué.

1. Voies d’action sur le fondement du droit commun de la vente

La garantie des vices cachés

Lorsque l’acquéreur découvre une pollution du sol après la vente, il peut alors, sur le fondement des articles 1644 et 1648 du Code civil, engager une action en garantie des vices cachés contre le vendeur dans le délai de deux ans suivant la découverte de cette pollution. Dans ce cas, il peut choisir d’exercer : – une action rédhibitoire en vue d’obtenir la résolution de la vente, ce qui se traduira par la restitution du terrain au vendeur et la restitution du prix de vente à l’acquéreur (Cass. 3e civ. 29 septembre 2016, n° 14-26.416) ; – ou une action estimatoire pour obtenir une diminution du prix de vente.

S’il est prouvé que le vendeur connaissait l’existence de la pollution, l’acquéreur pourra, en vertu de l’article 1645 du Code civil, prétendre également à des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis consécutifs à la pollution, comme par exemple ceux liés aux retards de chantier.

Toutefois, cette voie d’action fondée sur la garantie des vices cachés peut ne pas aboutir lorsque l’acte de vente comporte, comme l’autorise l’article 1643 du Code civil, une clause de non garantie des vices cachés notamment ceux affectant le sol et le sous-sol, prévue au profit du vendeur (ce qui est généralement le cas). La jurisprudence reconnaît la validité d’une telle clause en présence d’un vendeur profane de bonne foi, c’est-à-dire qui ignorait les vices cachés affectant le sol. En revanche, cette clause est inopérante lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou assimilé, celui-étant, en raison de sa qualité, présumé connaître ces vices. On retiendra un arrêt de la Cour de cassation rendu en juin 2017 dont la portée n’est pas à négliger puisqu’il restreint les conditions dans lesquelles le vendeur profane peut opposer à l’acquéreur la clause de non garantie des vices cachés (voir encadré).

L’obligation de délivrance

Sur le fondement de l’article 1603 du Code civil, l’acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation de délivrance lorsque le terrain n’est pas conforme aux caractéristiques mentionnées dans l’acte de vente.

la Cour de cassation a ainsi jugé que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance conforme en vendant un terrain dont l’acte de vente indiquait qu’il ne présentait pas de « pollution importante, excepté des traces très anciennes de charbon », alors qu’il était en réalité, comme l’a découvert ultérieurement l’acquéreur, affecté d’une pollution au métaux lourds. En conséquence, le vendeur a été...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 101 du 12/02/2018
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