Annuel aménagement

Plus de bureaux qu’il n’en faut !

Un peu plus de deux millions de m2 de bureaux devraient être commercialisés cette année en Ile-de-France. Un score meilleur que celui de 2013 (1,9 million de m2 placés) mais moins bon que ne le laissaient espérer les résultats du premier semestre : la demande a bondi de 24 % avant de nettement fléchir au troisième trimestre. « Il faut remonter à 2009 pour retrouver un niveau trimestriel aussi bas. On renoue avec une situation normale dans un contexte de croissance très faible », constate Richard Malle, directeur Research France chez BNP Paribas Real Estate. « Les négociations qui n’ont pas abouti fin 2013 ont fini par se conclure en 2014. Dans un marché qui manque de lisibilité, les utilisateurs freinent leurs décisions », commente Eric Mazoyer, directeur général de Bouygues Immobilier.

Face à cette demande peu dynamique, la production de bureaux neufs reste soutenue, même si les promoteurs ont levé le pied depuis 2009. « Le marché francilien est singulier. Il est en perpétuelle surproduction sans pour autant être en surchauffe », note Thierry Lajoie, P-DG de l’Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP). Alors que l’offre disponible atteint près de 4 millions de m2, 850 000 m2 (neufs et restructurés) devraient encore être livrés cette année. Si ces nouveaux programmes finissent avec le temps par se remplir, « il s’agit pour une large part d’une demande déplacée, avec des transferts d’entreprises localisées dans des bureaux anciens vers le neuf », analyse Renaud Roger, urbaniste-économiste à l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU) Ile-de-France. Cette « prime au neuf » a pour conséquence de gonfler le stock de seconde main, estimé à 3,3 millions de m2. Facteur aggravant : ces bureaux vides vieillissent de plus en plus vite. En cause : l’obsolescence technique, la mauvaise desserte par les transports en commun, l’absence de services… Selon l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (Orie), le parc obsolète pourrait atteindre de 3 à 5 millions de m2 à l’horizon 2020. « Il ne faut pas attendre la catastrophe pour recycler ces immeubles, ces zones tertiaires ou ces parcs d’activités en voie d’obsolescence et les transformer en des quartiers de ville mixtes », alerte Thierry Lajoie.

Face au vieillissement de leur patrimoine, plusieurs pistes s’offrent aux investisseurs : la remise aux normes, la transformation en logements – à raison d’environ 100 000 m2 par an qui pourraient muter – ou encore la démolition-reconstruction, comme le suggère Eric Mazoyer. « Il ne faut pas hésiter à démolir pour reconstruire, soit du bureau en densifiant, si l’on se trouve dans un secteur avec « une espérance d’avenir tertiaire », soit du logement, dans le cas contraire », affirme-t-il. Dans ce contexte, l’IAU, qui évalue à 5,7 millions de m2 l’offre de bureaux potentiellement livrable à l’horizon 2020 (dont 1,7 million déjà en chantier) voit dans la métropole du Grand Paris « un levier d’action », estimant que « la définition du projet métropolitain sera l’occasion de travailler à une cohérence du développement de l’offre tertiaire ».

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53 %

des déménagements d’entreprises répondent à une logique de regroupement et de rationalisation, selon BNP Paribas Real Estate ; 18 % sont liés à une volonté de croissance et d’extension et 29 % sont motivés par l’obsolescence de leurs locaux.

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La Défense La construction de tours marque une pause

L’horizon s’éclaircit à La Défense. « Après un ralentissement en 2013, on observe cette année une reprise des transactions, particulièrement sur les grandes surfaces », se félicite Raphaël Catonnet, directeur général adjoint de l’Epadesa (Etablissement public d’aménagement La Défense Seine Arche).

Le taux de vacance, de l’ordre de 12 %, devrait retomber à moins de 10 % en 2016. « Après la livraison de la tour D2 en fin d’année, plus un seul m2 ne sera produit entre 2015 et 2016 », annonce Hugues Parant, directeur général de l’Epadesa. Il faudra attendre la fin 2017 pour inaugurer Trinity (52 600 m2), développée par Unibail-Rodamco. D’autres IGH (immeuble de grande hauteur) devraient voir le jour mais aucun calendrier précis n’est pour l’instant annoncé. Ils sont soit moins avancés (dépôt du permis de construire d’Hekla courant 2015), soit en attente de la signature de la promesse de vente (Hermitage Plaza), ou frappés de recours (Phare, Air 2). Et si le projet de « tour Saint-Gobain » a récemment franchi un pas décisif, il reste à confirmer. Autre signe encourageant pour Hugues Parant : l’arrivée d’entreprises extérieures au quartier d’affaires, comme Thales ou Groupon… sans doute séduites par les prestations offertes par les nouveaux IGH (ou restructurés en profondeur), qu’il s’agisse de performance énergétique ou de confort d’usage. « Le plan de renouveau a permis de rénover 400 000 m2. 25 % des immeubles du quartier d’affaires sont dits de grade A contre 7 % à Paris », affirme Fabien Guisseau, directeur de la stratégie à l’Epadesa. Soucieux de renforcer l’attractivité du quartier d’affaires, l’Epadesa est bien décidé à poursuivre dans cette voie tout en faisant porter son effort sur l’animation des pieds de tours.

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Glossaire

Métropole du Grand Paris (MGP) Etablissement public de coopération intercommunale créé par la loi Maptam (Modernisation de l’action publique territoriale et affirmation des métropoles) du 27 janvier 2014, qui rassemblera, à compter du 1er janvier 2016, Paris et les départements de petite couronne, soit 6,7 millions d’habitants.

Paris Métropole Syndicat mixte d’études regroupant plus de 200 collectivités franciliennes. Son président, Daniel Guiraud, maire (PS) des Lilas (Seine-Saint-Denis), copréside la mission de préfiguration de la MGP au côté du préfet de région, Jean Daubigny.

Société du Grand Paris (SGP) Etablissement public créé par l’Etat pour réaliser le nouveau métro automatique, le Grand Paris Express. Président du directoire : Philippe Yvin.

Atelier international du Grand Paris (AIGP) Installé en 2010 à la suite de la consultation internationale sur le « Grand Pari(s) de l’agglomération parisienne » pour approfondir les réflexions des dix équipes d’architectes-urbanistes, qui sont désormais quatorze. Président : Pierre Mansat.

Grand Paris aménagement Nouveau nom de l’Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP), chargée de piloter et coordonner l’OIN (Opération d’intérêt national) multisite annoncée par le Premier ministre, le 13 octobre. P-DG : Thierry Lajoie.

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Plaine Commune Les grandes entreprises tirent le marché

2013 aura été une année exceptionnelle pour l’immobilier de bureau sur le territoire de Plaine Commune. Les implantations des campus SFR et SNCF sur la ZAC Landy Pleyel à Saint-Denis contribuent largement à ce succès. Siemens, déjà présent à Saint-Denis, vient de s’y installer sur 18 600 m2. « Landy Pleyel, l’un des premiers pôles tertiaires d’Ile-de-France, est une vitrine du dynamisme de Plaine Commune », explique Catherine Léger, directrice de Plaine Commune Développement et aménageur de la ZAC.

Toujours dans la Plaine Saint-Denis (mais à l’est de l’A1), Icade a choisi la place du Front Populaire pour construire un immeuble de 28 000 m2 tout en bois (structure et façade). Le promoteur réalise aussi, à Aubervilliers, près du centre commercial du Millénaire, le nouveau siège de Veolia Environnement (46 500 m2), qui devrait favoriser l’implantation d’autres entreprises sur les 100 000 m2 de bureaux vacants dans ce secteur. A proximité du Stade de France, Foncière des Régions a lancé « Green Corner », un programme de 18 500 m2 qui sera livré fin 2015. Quant à GA Promotion, il fait le pari de l’avenir en proposant à la commercialisation un immeuble de 10 000 m2 dans le secteur en restructuration de la Confluence, près de la gare de Saint-Denis. Saint-Ouen n’est pas en reste avec 310 000 m2 de bureaux et d’activités programmés dans la ZAC des Docks (aménageur : Sequano) où Nexity a déjà livré un immeuble de 17 000 m2 fin 2013. Selon les prévisions de Plaine Commune, le parc d’immobilier d’entreprise, de l’ordre de deux millions de m2, devrait quasiment doubler au cours des vingt prochaines années avec, en particulier, les nouveaux programmes qui accompagneront l’arrivée du Grand Paris Express dans le quartier Pleyel, à l’horizon 2023.

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Grands programmes La vogue du campus tertiaire

La liste des campus tertiaires en chantier en Ile-de-France ressemble à un inventaire à la Prévert : SFR à Saint-Denis, la Société Générale à Fontenay-sous-Bois, Sanofi à Gentilly, Orange à Châtillon, ou encore Thales à Vélizy, tout juste livré… Les arguments en faveur de cette conception nouvelle de l’immobilier de bureau – entre 30 000 et 100 000 m2, voire plus, dédiés à la même entreprise, répartis sur plusieurs bâtiments organisés autour d’un espace paysager – ne manquent pas. « Le mot clé était « tous ensemble ». Nous voulions un environnement qui facilite les échanges interprofessionnels », explique Vianney Elzière, directeur de l’immobilier et des affaires générales de SFR. Fin 2015, le nouveau siège social de l’opérateur de téléphonie mobile accueillera, sur 130 000 m2, plus de 8 000 salariés, jusqu’alors répartis sur cinq sites différents en Ile-de-France.

A ce besoin de rationalisation des services, la SNCF, qui aménage le campus Etoiles à Saint-Denis, ajoute un argument financier.

« Avec un prix du m2 inférieur de 30 % à celui de Paris, le campus permettra d’économiser environ 12 millions d’euros par an sur les loyers », assure Carole Guéchi, responsable du projet d’implantation du campus SNCF et des relations institutionnelles à la direction régionale de Paris Nord.

Cette tendance est-elle durable ? Renaud Roger, économiste-urbaniste à l’IAU (Institut d’aménagement et d’urbanisme) Ile-de-France, en doute, car « ces opérations ne concernent que les grandes entreprises, dont le nombre est limité ». Un autre facteur peut jouer contre le campus tertiaire : le foncier. « Il en consomme beaucoup, ce qui va un peu à l’encontre du discours actuel sur la densification raisonnée et peut obliger à s’éloigner du centre de la métropole, dans des secteurs qui ne sont pas forcément bien desservis par les transports en commun », remarque Christian de Kerangal, président de l’Orie (Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise).

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« Un marché locatif déprimé, un marché de l'investissement très actif »

Quelles sont les principales caractéristiques du marché francilien des bureaux ?

Il se caractérise par une forte déconnexion entre le marché locatif et le marché de l’investissement. Le premier est déprimé. On y observe notamment un écart significatif entre les loyers « affichés » et ceux réellement acquittés, pouvant atteindre jusqu’à 15 %, voire 20 % sur les moyennes et grandes surfaces. Le marché de l’investissement, à l’inverse, est très actif. Les volumes de liquidités prêts à s’investir en Europe, notamment à Londres, en Allemagne et à Paris, sont gigantesques. L’investissement immobilier, même avec un taux de rendement de 4 %, voire 3,80 % sur les meilleurs produits parisiens, est particulièrement attractif par rapport au marché obligataire.

Depuis le 1er janvier 2014, les opérations de restructuration et de démolition-reconstruction ne sont plus exonérées de la redevance pour création de bureaux. Quel peut en être l’impact ?

Il est encore trop tôt pour le dire, mais la fin de l’exonération ne va pas favoriser la modernisation du parc existant. Actuellement, les professionnels se préoccupent également des conséquences de la réforme de la redevance intervenue en décembre 2010. Les tarifs ont été fortement augmentés et le zonage revu. Dans les zones où les loyers sont relativement faibles et contraints, la redevance commence à peser assez lourd : jusqu’à plus de 10 % de la valeur vénale d’un immeuble de bureaux dans certaines zones. Parfois, elle est même supérieure à la valeur du foncier. Les opérateurs renoncent alors à lancer des projets dans ces secteurs essentiellement situés en grande couronne et dans les communes de l’Est parisien, ce qui va à l’encontre de l’ambition de rééquilibrage portée par le schéma directeur de la région Ile-de-France. Nous avons alerté l’Etat et la ministre du Logement, Sylvia Pinel, a missionné le préfet de région, Jean Daubigny, à ce sujet.

Que pensent les professionnels de l’immobilier d’entreprise de la création de la métropole du Grand Paris ?

Elle est accueillie plutôt positivement. Mais les professionnels craignent que la période de préfiguration ne conduise à reporter un certain nombre de projets.

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Paris Le retour des opérations en blanc

Christian de Kerangal, président de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (Orie)

« Avec 384 000 m² commercialisés sur les six premiers mois de l’année, le niveau des transactions de bureaux dans Paris intra-muros enregistre une bonne dynamique, en hausse de 7 % par rapport au premier semestre 2013 », analyse Eric Beray, directeur du pôle grandes surfaces de BNP Paribas Real Estate Transaction. L’offre disponible à un an, notamment dans le neuf, commence donc à se raréfier, avec de premières répercussions sur le marché de la construction. Plusieurs programmes, en cours ou à venir, « marquent le retour des opérations lancées en blanc », commente Eric Beray. A l’image de Qu4drans (86 000 m2), développée par Axa Im à côté du nouveau ministère de la Défense (XVe arrondissement) dont les deux premiers bâtiments (45 600 m2) seront livrés en octobre 2015. Autre opération, « #Cloud.Paris » : 31 000 m2 de bureaux livrés par SFL dans le quartier de la Bourse (IIe) en septembre 2015. Les principaux développements futurs se situent ensuite sur deux ZAC parisiennes. Dans le quartier Paris Rive Gauche (XIIIe), plus de 200 000 m² de bureaux supplémentaires doivent voir le jour, portant à terme le parc à 745 000 m² avec notamment le lot A7 (40 000 m²) dans le secteur Austerlitz. Sur Clichy-Batignolles (XVIIe), 140 000 m2 de bureaux sont prévus d’ici à 2019 avec le début des travaux des deux premiers programmes (25 000 m2 au total) en 2015. Mais les projets parisiens emblématiques restent ceux des tours : Duo (investisseur : Ivanhoé Cambridge, architecte : Jean Nouvel) sur Paris Rive Gauche, dont le permis de construire a été déposé au printemps dernier, et Triangle (investisseur : Viparis, architecte : Herzog & de Meuron) à la Porte de Versailles, dont le sort devait se jouer le 17 novembre 2014.

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pôles tertiaires et zones de marchés de plus de 350 000 m2 ont été identifiés par l’Orie en Ile-de-France. Le parc de bureaux s’élève à 53 millions de m2 dont la moitié a plus de trente ans.

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