Réglementation Marchés privés

Panorama de droit de la construction Cour de cassation premier semestre 2009

Mots clés : Exécution du marché - Gestion immobilière - Jurisprudence - Maîtrise d'ouvrage - Marchés privés - Réglementation des marchés - Sécurité publique

– Quatre fois par an, Laurent Karila se livre à une revue de détail des décisions de justice les plus pertinentes ou novatrices intervenues en matière de marchés privés.
– Voici un panorama des décisions rendues par la Cour de cassation ces derniers mois. Elles apportent un éclairage intéressant et des informations utiles à l’exécution des marchés de travaux privés.
– A suivre cet hiver : un panorama des arrêts récemment rendus par les cours d’appel.

La réception judiciaire suppose l’habitabilité

Le débat relatif à l’état physique de l’ouvrage immobilier en état ou non d’être reçu judiciairement ne lasse pas les plaideurs. La 3 e  chambre civile de la Cour de cassation a, en effet, eu à rappeler, au visa de l’article 1792-6 du Code civil, à deux reprises dans ce dernier semestre, le 27 janvier (Cass. 3 e  civ., n° 07-17563) et le 19 mai 2009 (Cass. 3 civ., n° 08-16200), que l’habitabilité de l’ouvrage immobilier est une condition déterminante de la réception judiciaire.

Si le paiement n’établit pas la réception tacite, son refus l’interdit

La Cour de cassation rappelle le 5 mai 2009 (Cass. 3 civ., n° 08-13830) que le paiement de l’essentiel du coût des travaux de gros œuvre par le maître d’ouvrage n’est pas, à lui seul, de nature à établir sa volonté de recevoir tacitement les travaux ; tout en précisant le 24 mars 2009 (Cass. 3 e  civ., n° 08-12663) que le refus de s’acquitter du solde des travaux fait obstacle à la réception tacite. Le paiement du solde des travaux ne suffit donc pas à caractériser la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage mais le refus dudit paiement suffit à l’écarter.

Le caractère apparent des désordres à la réception

S’il est acquis que la réception sans réserve d’un ouvrage affecté de désordres apparents purge la responsabilité des constructeurs, la Cour de cassation a quelquefois l’occasion de se pencher sur les critères qui permettent de conclure à la clandestinité des désordres aux yeux du maître d’ouvrage. Elle a saisi l’occasion d’un arrêt du 24 février 2009 (Cass. 3 e  civ., n° 07-20619) pour préciser de manière favorable aux intérêts des maîtres d’ouvrage, qu’on ne pouvait conclure au caractère apparent des désordres à la réception (pourtant identifiés en cours de travaux et auxquels l’entrepreneur devait remédier), dès lors que le maître d’ouvrage n’avait pas connaissance du vice affectant l’ouvrage « dans l’ensemble de ses conséquences dommageables et dans toute sa gravité ».

L’obligation à la réparation des désordres intermédiaires du vendeur en Vefa

La troisième chambre civile vient à l’occasion d’un arrêt du 4 juin 2009 (Cass. 3 e civ., n° 08-13239, inédit), certes rappeler (ce qui n’appelle aucun commentaire) que la réception sans réserve par le vendeur en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) est sans effet sur l’obligation de ce vendeur de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles ; mais surtout subordonner la responsabilité civile de droit commun du vendeur d’immeuble à construire à la démonstration d’une faute. On rappellera ici que le vendeur d’immeuble à construire est soumis à une obligation de délivrance, à la garantie des vices cachés, aux garanties légales et à la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs pour les dommages dits intermédiaires. Si la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs pour les dommages intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute, la 3 e  chambre civile de la Cour de cassation avait cependant, par un arrêt du 31 mars 1999 (Cass., n° 97-17770, Bull. III, n° 82), énoncé au visa de l’article 1147 du Code civil que l’obligation du vendeur en Vefa de remettre aux acquéreurs l’objet du contrat exempt de vices dispensait lesdits acquéreurs de caractériser une faute imputable audit vendeur. C’est ce sur quoi revient aujourd’hui cette même 3 e chambre dans cet arrêt très favorable aux promoteurs vendeurs en Vefa en disant que cette responsabilité ne pouvait être retenue sans la démonstration d’une faute desdits vendeurs.

Le syndic autorisé au bon moment et pour tout

La troisième chambre civile rappela sans surprise le 7 avril 2009 (Cass. 3 civ., n° 07-16786) que l’action en garantie décennale du syndic est recevable même sans habilitation dès lors que celle-ci intervient en cours d’instance avant l’expiration du délai décennal ; mais se pencha le 11 février2009 (Cass. 3 civ., n° 07-21728) sur la question moins fréquente de la portée de cette habilitation en énonçant qu’elle doit, en outre, viser l’ensemble des désordres dont il est demandé réparation. La Cour de cassation précisera par, ailleurs, que l’action engagée par une copropriétaire en suppression de constructions élevées sur les parties communes sans mise en cause du syndicat des copropriétaires est irrecevable en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3 civ., 27 janvier 2009, n° 07-15993).

Certes subjective, l’impropriété à la destination doit être démontrée

L’impropriété à la destination de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil est subjectivement appréciée, comme en donne l’exemple la lecture d’un arrêt du 24 février 2009 (Cass. 3 civ., n° 08-12536) qui énonce que l’atteinte à la destination du parking n’est pas constituée par un simple inconvénient dans...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5525 du 16/10/2009
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