Immobilier

OBLIGATIONS DU VENDEUR EN L’ ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT POSTÉRIEUREMENT LA LIVRAISON

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

Si la passation et l’exécution du contrat de VEFA sont régies par des règles spécifiques, la fin du contrat qui se traduit généralement par la livraison du bien à l’acquéreur ne décharge nullement le vendeur de ses obligations. En effet celui-ci demeure tenu de la garantie des vices cachés, des défauts de conformité et vices apparents. Toutefois, le vendeur dispose toujours de recours à l’encontre des constructeurs à l’origine de ses défauts.

L’article1601-3 du Code civil dispose que la vente en l’état futur d’achèvement est « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ».

Malgré ce transfert de propriété intervenant tout au long de l’exécution des travaux, l’acquéreur ne devient en aucun cas maître d’ouvrage des travaux, seul le vendeur conservant cette qualité jusqu’à la réception des travaux.

Les pouvoirs du maître d’ouvrage, vendeur en l’état futur d’achèvement, sont rappelés à l’article R. 261-7 du Code de la construction et de l’habitation, lequel énonce qu’en matière de VEFA, seul le vendeur choisit les architectes, les entreprises et autres intervenants à la construction. Celui-ci est également le seul à rédiger les différents marchés et effectuer la réception des travaux.

Ce type de contrat de vente à terme, qui est le plus utilisé, fait l’objet d’une réglementation particulière et impérative s’agissant de biens relevant du secteur protégé, c’est-à-dire concernant la construction de bien à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel. Ces différentes obligations sont notamment énoncées aux articles L. 261-10 à L. 261-22 et R. 261-1 à R. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

L’obligation principale du vendeur étant de construire l’immeuble, celui-ci est débiteur d’une obligation générale de délivrance conforme qui se caractérise par l’achèvement de l’immeuble (1) et par des garanties après livraison en cas de non-conformité, de défauts et de désordres (2). Bien évidemment en cas d’action de l’acquéreur contre son vendeur, le maître d’ouvrage vendeur dispose également de recours contre les constructeurs (3).

1 L’achèvement

L’achèvement des travaux permet au vendeur de percevoir 95 % du prix de vente et met fin aux garanties extrinsèques d’achèvement ou de remboursement. Cependant, l’acquéreur peut être tenté de refuser de verser l’acompte restant dû en raison de l’existence de défauts ou de non finition de l’immeuble.

Afin d’éviter tout blocage abusif de la part de l’acheteur, l’achèvement, défini à l’article R. 261-1 du CCH, peut intervenir même s’il existe quelques malfaçons et défauts de conformité, à la condition que ceux-ci soient mineurs. A contrario, si ces défauts ont un caractère substantiel ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination, l’achèvement ne peut intervenir.

Le constat de l’achèvement peut revêtir différentes modalités, non prévues explicitement par le Code de la construction et de l’habitation.

En effet, si l’article R. 261-24 de ce code dispose que cet « achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d’œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant », cet article ne concerne que la fin de garantie extrinsèque mais aucunement les modalités de constat de l’achèvement par les parties.

En pratique, le constat de l’achèvement peut être formalisé entre les parties par l’envoi, effectué par le vendeur, d’un courrier informant l’acquéreur de cet état de fait ou par la tenue d’une réunion contradictoire entre les parties.

L’article R. 261-2 du CCH prévoit également la possibilité de faire constater l’achèvement par une personne qualifiée si cela est expressément prévu au contrat ou si les parties ne s’accordent pas sur l’existence de cet achèvement. Cette personne qualifiée étant désignée par le président du tribunal de grande instance par ordonnance sur requête, cela signifie que le président peut être saisi par la partie qui y a le plus intérêt en dehors d’une procédure contradictoire. Le constat de l’achèvement ne signifie nullement que l’acquéreur considère l’immeuble conforme aux prévisions du contrat, ni qu’il renonce à se prévaloir de l’exercice de recours ultérieurs à l’encontre du vendeur. La seule conséquence en est l’exigibilité du paiement de l’acompte restant dû.

Ce constat entraîne généralement la livraison de l’immeuble. Cette livraison par le vendeur à l’acquéreur ne doit pas être confondue avec la réception prévue à l’article 1792-6 du Code civil, qui est prononcée entre la maitre de l’ouvrage vendeur et l’entreprise ou les entreprises chargées de l’exécution des travaux. Si la définition de l’achèvement est donnée par l’article R. 261-2 du CCH, la notion de livraison en revanche, en matière de vente en l’état futur d’achèvement, n’est définie par aucun texte. La seule référence à la livraison que l’on peut trouver concerne son délai qui fait partie des mentions obligatoires devant figurer dans le contrat de vente imposé par l’article L. 261-11 du CCH.

Ainsi, contrairement à l’achèvement, la livraison ne peut intervenir que si l’immeuble vendu est totalement terminé. Elle se matérialise généralement par la remise des clés à l’acquéreur et son entrée dans les lieux, actant ainsi la prise de possession.

Cependant il est fréquent que l’acquéreur prenne possession de son bien avant la constatation de l’état d’achèvement de l’ensemble de l’immeuble, ce qui n’est pas sans...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 98 du 26/09/2017
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