Réglementation

Marchés privés Les risques de la maîtrise d’ouvrage déléguée

Mots clés : Architecte - Architecture - Exécution du marché - Maison individuelle - Maîtrise d'ouvrage - Marchés privés - Passation de marché - Politique du logement - Rénovation d'ouvrage

Les montages de type « loi Malraux » et les nouveaux contrats de vente d’immeuble à rénover (loi portant engagement national pour le logement) ont largement contribué à développer la fonction de maître d’ouvrage délégué. Toutefois, les engagements pris en cette qualité auprès des constructeurs ne sont pas sans risques, surtout si le mandataire dépasse le cadre de son mandat. Analyse.

Face à la complexité des opérations de construction ou de rénovation, le maître de l’ouvrage a la possibilité de déléguer ses prérogatives. La définition des pouvoirs et prérogatives du maître d’ouvrage délégué doit permettre de le distinguer, notamment, du constructeur de maison individuelle ou du promoteur immobilier.

Rôle assigné au maître d’ouvrage délégué

Outre la passation des contrats, le maître d’ouvrage délégué assure le suivi quotidien du chantier et accomplit tous les actes nécessaires à la bonne marche de celui-ci au nom et pour le compte de son déléguant. Dès lors, la maîtrise d’ouvrage déléguée s’analyse comme une forme de mandat régi par les articles 1 984 et suivants du Code civil. Il obéit au droit commun de la preuve des conventions. L’article 1 985 du Code civil dispose que le mandat peut être donné par acte sous-seing privé, par acte authentique ou même par simple lettre. Il prévoit également l’hypothèse du mandat tacite. La preuve du mandat pourra alors être rapportée selon les règles générales de la preuve des conventions. Le caractère essentiel de ce contrat consiste dans le pouvoir donné au mandataire de représenter le mandant. La limite à ce pouvoir de représentation est clairement énoncée à l’article 1989 : « Le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat. »

Au-delà de ce principe d’apparence, le mandat peut recouvrir diverses réalités selon qu’il est conçu en termes généraux ou non, et selon qu’il porte sur un objet précis ou non. Dans tous les cas, le pendant des obligations du mandataire est exprimé à l’article 1998 du Code civil qui dispose : « Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui est donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il a ratifié expressément ou tacitement. » Le danger pour le mandant est alors évident : se trouver engagé à l’égard des tiers au terme d’engagements qu’il n’a jamais voulu consentir. En effet, en vertu du mandat apparent, le mandant se trouve obligé vis-à-vis du tiers lorsque celui-ci a pu légitimement croire que le mandataire agissait dans les limites d’un mandat. Ce risque est fréquent en matière d’opérations immobilières (Cass. 3e civ., 27 février 2008, n° 06-21 462). Le maître de l’ouvrage peut ainsi se trouver lié à des entrepreneurs pour des travaux qu’il n’aurait pas acceptés et ce, malgré les limites du mandat. Pour éviter ce type de mésaventure à l’acquéreur d’un bien immobilier, la loi a réglementé les situations de mandat de fait dans le secteur de l’habitation. Aussi, la maîtrise d’ouvrage déléguée encourt une requalification dès lors que les pouvoirs donnés au mandataire recouvrent l’une des situations régies par la loi.

Risques de requalification

En secteur protégé, la loi réglemente de manière stricte la forme et le contenu des contrats. Ainsi en est-il notamment du contrat de construction de maison individuelle ou du contrat de promotion immobilière. La maîtrise d’ouvrage déléguée doit se distinguer des conventions régies par des dispositions d’ordre public auxquelles il n’est...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5476 du 07/11/2008
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