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Logement L’Etat veut éviter le grippage de la filière construction

Mots clés : Logement social - Politique du logement

Alors que le Parlement s’apprête à discuter le projet de loi Boutin, les grands bailleurs sociaux sont sollicités par le gouvernement pour racheter les logements que les promoteurs n’arrivent pas à vendre. Une mesure de soutien à la construction face à la baisse des mises en chantier de logements.

Les messages contradictoires se succèdent dans le logement : il y a quelques jours, le gouvernement annonçait un budget très décevant pour 2009. Dans quelques jours, il invitera les sénateurs à discuter la loi Boutin, qui fait tomber plusieurs tabous dans le logement social. Et, brusquement, il se montre très volontariste en demandant aux bailleurs sociaux d’acheter 30 000 logements privés proposés à la vente en l’état futur d’achèvement, dont les travaux ne sont pas encore lancés. En clair, alors qu’il les prend à rebrousse-poil dans la loi Boutin, l’Etat utilise les HLM pour soutenir la filière construction, l’emploi et les recettes fiscales.

Outre le coup porté aux circuits traditionnels de financement du logement par la réforme du 1 %, la loi Boutin comporte des modifications structurelles lourdes de sens pour les HLM. D’une part, elle repose sur l’idée qu’un logement est social par la personne qui l’occupe et non par le statut de celui qui le loge (réforme de l’article 55) ; d’autre part, elle vise à réserver aux plus pauvres le parc HLM en abaissant les plafonds d’accès, en poussant à la porte les habitants les plus fortunés et en organisant la rotation des logements. Les organismes sont appelés à faire preuve de dynamisme dans l’application de ces modifications faute de quoi ils se verront taxés.

Crédits non consommés

Le projet de loi fait grincer les dents dans le monde HLM, déjà mis à mal par la réforme du 1 %, actionnaire d’un grand tiers des Entreprises sociales pour l’habitat (ex-SA d’HLM). Le budget 2009, qui voyait les crédits au logement social passer de 800 millions en 2008 à 550 millions en 2009, les a aussi fait protester. Une partie des crédits 2008 ne sont pas consommés, justifie le ministère du Logement, en assurant que seules 108 000 HLM seront financées cette année contre 142 000 inscrites – et budgétées – dans le plan de cohésion sociale. Au lieu de s’en servir pour boucher le trou abyssal du budget de l’Etat, le gouvernement va utiliser ces 250 millions non consommés en 2008 pour son plan de soutien au logement.

Il est vraisemblable que ce sont les grands bailleurs sociaux qui monteront au créneau aux côtés de la SNI (groupe Caisse des dépôts) pour acheter les logements non lancés par les promoteurs. « Pas n’importe où ; pas à n’importe quel prix » : telle est, en substance, la position des organismes d’HLM. « Pas à prix bradé ; pas à perte », répondent les promoteurs, qui rappellent que la TVA à 5,5 % en vigueur dans le logement social permet déjà d’économiser 15 % sur la construction. Les discussions, qui ont débuté dès le début de la semaine, promettent d’être serrées…

Tout le monde a intérêt à l’opération : en rachetant des programmes non construits mais dont les permis de construire sont déjà obtenus, les organismes d’HLM voient un verrou sauter et gagneront un temps précieux, fait valoir le ministère du Logement qui espère se rapprocher ainsi de l’objectif des 142 000 HLM fixé en 2008 sans débourser de crédits supplémentaires. Les promoteurs éviteront, eux, de se retrouver coincés dans des opérations dans lesquelles ils auront plus ou moins investi : Jean-François Gabilla, président de la fédération, estime que l’arrêt d’un programme coûte entre 20 000 et 300 000 euros selon son état d’avancement.

L’emploi et la TVA

Le bâtiment, qui redoute de voir les mises en chantier de logements chuter de 427 000 en 2007 à 370 000/380 000 en 2008, pourrait limiter la casse. Il lui faut garder des entreprises performantes capables de répondre ensuite aux défis technologiques posés par le Grenelle de l’environnement.

Si l’on retient l’estimation de Jean-François Gabilla, selon laquelle 1,7 emploi est induit par un logement, on comprend l’intérêt pour le gouvernement d’un soutien à la construction. Le patron des promoteurs estimait à 120 000 les emplois menacés par un recul de 70 000 unités des mises en chantier de logements. S’y ajouterait un manque à gagner de 2 à 2,5 milliards d’euros en recettes de TVA pour l’Etat.

-10,3%

Les ventes de logements (neufs et anciens)

ont reculé au deuxième trimestre en Ile-de-France à 43 132 transactions contre 48 099 un an plus tôt. (Source : notaires Paris-Ile-de-France)

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« Assurer le plan de charge des PME de la construction »

Le gouvernement a annoncé le rachat de 30 000 logements vendus en état futur d’achèvement. Quel rôle va jouer la SNI ?

Le gouvernement a décidé d’acheter 30 000 logements en Vefa. Il a besoin de grands opérateurs pour le faire et, en particulier, d’un acteur qui sécurise l’opération en prenant un gros paquet. La SNI est prête à le faire et à acquérir 10 000 logements, voire plus s’il le faut, pour respecter cet objectif.

A quel prix allez-vous acheter ces logements ?

Ce sera négocié programme par programme. Mais nous ne pouvons pas faire ces opérations sans une décote significative, de l’ordre de 25 %.

Un tiers de ces logements seront achetés par la SNI en direct et financés sur ses fonds propres. Les autres seront achetés par les ESH (*) du groupe. Ce seront des logements locatifs sociaux de type PLAI, PLUS, PLS et PLSA.

Les logements achetés en direct par la SNI auront vocation, après une dizaine d’années, à être vendus en accession. S’ils ne sont pas situés en communes déficitaires SRU, les autres logements pourront servir à faire de l’accession sociale à la propriété.

Où seront situés ces logements ?

Nos commandes porteront exclusivement sur les marchés tendus. Nous n’irons pas dans les zones saturées en logements de type de Robien et nous n’achèterons pas des fins de programme difficiles à écouler.

Quel nombre maximum de logements pouvez-vous acheter ?

Notre actionnaire décidera. L’objectif n’est pas d’aider les promoteurs mais d’assurer le plan de charge des PME de la construction en relançant les programmes et contribuer à résorber la crise du logement.

(*) ESH : entreprises sociales pour l’habitat (ex-SA d’HLM).

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