[TO] Droit commercial

Lissage des augmentations de valeur locative foncière des locaux affectés à l’habitation lors de changements de caractéristiques physiques et d’envionnement

Mots clés : Collectivités locales - Fiscalité - Jurisprudence

Instruction fiscale n° 6-G-1-08 Direction générale des impôtsBulletin officiel des impôts n° 40 du 10 avril 2008 – NOR : ECE L 08 20602 J

Présentation

L’article 124 de la loi de finances rectificative pour 2006 (n° 2006-1771 du 30 décembre 2006) permet de prendre en compte progressivement l’augmentation de la valeur locative des locaux affectés à l’habitation lorsque cette augmentation résulte exclusivement de la constatation de changements de caractéristiques physiques ou d’environnement et est supérieure à 30 % de la valeur locative de l’année précédant celle de la prise en compte de ces changements.

Ce dispositif de lissage des augmentations de valeur locative est subordonné à une délibération concordante de l’ensemble des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale dotés d’une fiscalité propre.

L’augmentation de valeur locative est alors retenue à hauteur d’un tiers la première année, des deux tiers la deuxième année et en totalité à compter de la troisième année suivant celle de la constatation des changements.

La présente instruction commente cette nouvelle disposition codifiée sous le 1 du I. de l’article 1517 du code général des impôts et applicable à compter des impositions établies au titre de 2008.

Introduction

1. Afin de prévenir toute augmentation brutale de la valeur locative foncière due à la constatation de changements de caractéristiques physiques ou d’environnement, le deuxième alinéa de l’article 1517 I. 1. du code général des impôts (CGI) issu de l’article 124 de la loi de finances rectificative pour 2006 (n° 2006-1771 du 30 décembre 2006) offre la possibilité aux collectivités territoriales et aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de lisser sur une période triennale les majorations de valeur locative des locaux affectés à l’habitation.

2. L’institution de ce mécanisme de lissage est subordonnée à des délibérations concordantes des collectivités territoriales et des EPCI concernés. Il est mis en œuvre dès lors que l’augmentation de la valeur locative résulte exclusivement de la constatation de changements de caractéristiques physiques ou d’environnement et est supérieure à 30 % de la valeur locative de l’année précédant celle de la constatation de ces changements.

3. L’augmentation de la valeur locative ainsi constatée est retenue à hauteur d’un tiers la première année, des deux tiers la deuxième année et en totalité à compter de la troisième année suivant celle de la constatation des changements.

4. La présente instruction a pour objet de commenter cette nouvelle disposition applicable à compter des impositions établies au titre de 2008.

Section I : Champ d’application

5. Pour bénéficier des dispositions de l’article 124 de la loi susvisée, les locaux doivent satisfaire à des conditions tenant à leur affectation et à des conditions tenant à la nature et à l’importance des changements constatés.

A – Locaux affectes à l’habitation

6. Le mécanisme de lissage est applicable aux locaux affectés à l’habitation dont la valeur locative est déterminée conformément à l’article 1496 du CGI.

7. Il vise donc les constructions affectées à l’habitation ainsi que leurs dépendances qu’il s’agisse d’une affectation à l’habitation principale ou secondaire.

8. En cas de locaux à usage mixte, seule la partie d’évaluation affectée à l’habitation peut bénéficier du mécanisme précité.

9. Par ailleurs, les locaux à usage professionnel évalués selon la méthode prévue à l’article 1496 du code général des impôts ne sont pas compris dans le champ de la mesure.

10. En revanche, il est admis que les locaux d’habitation qui présentent un caractère exceptionnel et qui sont évalués dans les conditions prévues à l’article 1498 du CGI entrent dans le champ d’application de la mesure.

11. Remarque : Le lissage est attaché au local. Le changement de propriétaire ou d’occupant ne remet pas en cause le dispositif de lissage.

B – Nature et importance des changements visés

I. Nature des changements

12. L’article 1517-I du CGI énumère cinq catégories de changements pouvant être constatés annuellement (cf. DB 6 G 111).

– les constructions nouvelles ;

– les changements de consistance ;

– les changements d’affectation ;

– les changements de caractéristiques physiques ;

– les changements d’environnement.

13. Toutefois, le mécanisme de lissage est applicable exclusivement aux augmentations de valeur locative résultant de la constatation de changements de caractéristiques physiques ou d’environnement.

14. Les changements de caractéristiques physiques affectent la structure même de la construction. D’une manière générale, ils résultent de l’exécution de travaux importants hors de proportion avec les travaux d’entretien normaux qui incombent au propriétaire (Documentation de base 6 G 111 § 16). Il en est ainsi notamment de la remise en état d’un immeuble ancien au moyen de gros travaux (réfection des toitures, des façades ou des sols par exemple) ou de l’installation d’équipements nouveaux entrant en compte pour le calcul de la surface pondérée du local (chauffage central, salle de bains, ascenseur dans les immeubles locatifs, etc…).

15. Les changements d’environnement affectent l’environnement du bien évalué. Dès lors, ils peuvent conduire à majorer la valeur locative du logement d’habitation alors même que la propriété n’a pas fait en elle-même l’objet de modification. Les variations positives de valeur locative des biens qui se trouvent affectés par ces changements peuvent notamment être consécutives à la réalisation d’opérations d’urbanisme ou d’équipements collectifs (rénovation urbaine, construction d’une voie d’accès, création d’espaces verts ou de plans d’eau etc…), et à la suppression d’établissements dangereux ou générateurs de nuisances (odeurs, poussières, bruits, fumées etc…) (cf DB 6 G 111 § 25 à 28).

16. Ces changements sont constatés par l’administration.

17. Les augmentations de valeur locative dues aux constructions nouvelles et aux changements de consistance ou d’affectation des constructions déjà existantes pour lesquels une obligation déclarative est prévue conformément au I de l’article 1406 du CGI demeurent prises en compte dès la première année suivant celle de leur déclaration qui doit être déposée dans les 90 jours de la réalisation définitive de la construction ou des changements.

II – Importance des changements constatés

1- Articulation de la règle du dixième et de l’augmentation de 30 % de la valeur locative

18. A titre liminaire, il est rappelé que l’administration procède annuellement, en application de l’article 1517 I. 1. du CGI, à la constatation des changements de caractéristiques physiques ou d’environnement quand ils entraînent une modification de plus d’un dixième de la valeur locative de la propriété concernée.

Conformément à la jurisprudence du Conseil d’Etat, la variation de plus d’un dixième de la valeur locative exigée pour constater un changement de caractéristiques physiques ou d’environnement s’apprécie pour chacune de ces catégories de changement.

19. Le lissage sur trois ans de l’augmentation de la valeur locative résultant des changements de caractéristiques physiques ou d’environnement est applicable dès lors que ces changements entraînent une variation supérieure à 30 % de la valeur locative de l’année précédant celle de la constatation de ces changements.

20. Aucune augmentation minimale de valeur locative exprimée en valeur absolue n’est exigée pour l’application du dispositif de lissage.

21. Pour la détermination du seuil de 30 % d’augmentation de la valeur locative, il doit être tenu compte cumulativement des variations de la valeur locative résultant du changement de caractéristiques physiques ou d’environnement sous réserve que chaque nature de changement entraîne une modification du dixième de la valeur locative du local.

22. Dès lors, si le changement de caractéristiques physiques augmente de 25 % la valeur locative et que le changement d’environnement l’augmente de 8 %, seul le changement de caractéristiques physiques doit être pris en compte pour la mise à jour annuelle des changements. Ce changement étant inférieur à 30 %, le seuil de déclenchement du dispositif de lissage n’est pas atteint et le local sera donc exclu du dispositif.

2 – Articulation du dispositif de lissage et des mises à jour résultant des autres changements

23. Les changements autres que les changements de caractéristiques physiques ou d’environnement ne bénéficient pas du dispositif de lissage. Ils sont pris en compte dès l’année suivant celle où le changement est réalisé même si concomitamment le local bénéficie du dispositif de lissage.

24. Exemple 1 : Une maison A, affectée d’une valeur locative de 5 000 d pour 2008, fait l’objet d’une addition de construction au titre de cette même année.

Par ailleurs, en 2007, les façades de cette construction ont fait l’objet d’une réfection. Ces travaux ont été constatés par l’administration en 2008.

Il est précisé que toutes les collectivités territoriales et l’EPCI dont la commune est membre ont délibéré pour mettre en œuvre le dispositif de lissage des augmentations de valeur locative dès 2008.

L’addition de construction induit une augmentation de valeur locative de 1300 € . Les travaux de réfection conduisent, quant à eux, à majorer la valeur locative de 550 € .

Au titre de 2009, abstraction faite du coefficient annuel de revalorisation, la valeur locative de la construction devrait donc s’établir à 6 850 d.

L’augmentation de la valeur locative de 2009 par rapport à celle de 2008 est égale à 37 %. Cependant, l’augmentation due aux seuls changements de caractéristiques physiques est supérieure à 10 % mais inférieure à 30 %. Le mécanisme de lissage ne peut donc être mis en œuvre en 2009. Dès 2009, la nouvelle valeur locative de cette construction s’établit donc à 6 850 € .

25. Exemple 2 : Une maison B affectée d’une valeur locative de 1 500 € fait l’objet de travaux en 2008 et constatés la même année. Outre la réfection de la toiture et des façades, une pièce de cette maison est transformée en salle de douche avec lavabo et sanitaire. Une véranda est, en outre, créée. Enfin, un parc paysager est aménagé cette même année face au bien concerné.

Toutes les collectivités concernées ont délibéré avant le 1er octobre 2007 pour instituer le dispositif de lissage des augmentations de valeur locative dès 2008.

Les changements de caractéristiques physiques et d’environnement induisent une augmentation de la valeur locative de la maison de 950 € (chaque changement est supérieur à un dixième de la valeur locative).

La construction de la véranda se traduit par une majoration de valeur locative de 500 € .

L’augmentation de la valeur locative de 950 € représentative des changements de caractéristiques et d’environnement est éligible au dispositif de lissage dès lors qu’elle est bien supérieure à 30 % de la valeur locative de la maison l’année précédente. En revanche, la totalité de l’augmentation de valeur locative résultant de la construction de la véranda doit être prise en compte dès 2009.

C – Principe de l’annualité

26. Les changements de caractéristiques physiques ou d’environnement réalisés après le 1er janvier d’une année ne peuvent être pris en compte qu’à compter des impositions établies au titre de l’année suivante.

27. Cependant, les changements de caractéristiques physiques ou d’environnement constatés lors d’une année ultérieure à celle de leur réalisation sont pris en compte selon les modalités prévues aux n ° 46 et suivants.

Section II : Modalités d’application du dispositif de lissage

A – Nécessité de délibérations concordantes des collectivités territoriales et des EPCI à fiscalité propre

28. L’application du dispositif de lissage est subordonnée à une délibération concordante des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre qui perçoivent une imposition assise sur la valeur locative foncière du local pour lequel l’augmentation de valeur locative est constatée.

I. Autorités compétentes pour prendre les délibérations

29. Il s’agit :

– des conseils municipaux, pour les impositions perçues au profit des communes et des EPCI non dotés d’une fiscalité propre dont elles sont membres ;

– des organes délibérants des EPCI à fiscalité propre pour les impositions qu’ils perçoivent. Sont donc susceptibles d’être concernés, les communautés de communes, les communautés d’agglomération, les communautés urbaines et les communautés ou syndicats d’agglomération nouvelle ;

– des conseils généraux, pour les impositions perçues au profit des départements et, le cas échéant, de certains établissements publics fonciers (1) ;

– des conseils régionaux, pour les impositions perçues au profit des régions et pour la taxe spéciale d’équipement additionnelle à la taxe foncière sur les propriétés bâties perçue au profit de la région Ile-de-France.

30. Remarque : Il en résulte que le mécanisme de lissage des augmentations de valeur locative peut être institué sans que les EPCI sans fiscalité propre (syndicat de communes) ou les syndicats mixtes percevant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères aient à délibérer. En revanche, lorsque la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est perçue par un EPCI à fiscalité propre, comme par exemple un EPCI soumis au régime de la taxe professionnelle unique, une délibération de cet EPCI est requise.

II. Date des délibérations concordantes

31. Conformément au I de l’article 1639 A bis du code général des impôts, la délibération doit intervenir avant le 1er octobre d’une année pour être applicable à compter de l’année suivante sous réserve que toutes les collectivités concernées aient délibéré dans le même sens au titre de l’année considérée.

32. Le dispositif de lissage n’est donc applicable qu’en présence de délibérations concordantes adoptées par l’ensemble des collectivités territoriales et des EPCI dotés d’une fiscalité propre concernés.

33. En pratique, les délibérations concordantes doivent être adoptées par toutes les collectivités territoriales et les EPCI dotés d’une fiscalité propre existant au 1er janvier de l’année de la constatation des changements de caractéristiques physiques ou d’environnement.

34. Exemple 1 : Le 15 septembre 2007, la commune et le département délibèrent pour instituer à compter de 2008, le mécanisme de lissage des augmentations de valeur locative des locaux d’habitation sur leur territoire. Ce mécanisme n’est cependant pas applicable en 2008 aux changements de caractéristiques et d’environnement constatés en 2007, dès lors que la communauté de communes, dont est membre la commune, et la région n’ont pas adopté cette même délibération.

35. Exemple 2 : En 2007, une maison X fait l’objet de travaux importants (réfection des toitures et des façades) qui se traduisent par une augmentation de plus de 30 % de sa valeur locative par rapport à celle de l’année précédente. La commune, le département et la région ont délibéré fin septembre 2007 pour adopter le dispositif de lissage triennal.

Au cours de l’année 2007, une communauté de communes est créée et ne délibère pas immédiatement pour mettre en place le dispositif de lissage des augmentations de valeur locative.

Dans la mesure où toutes les collectivités et EPCI percevant une imposition assise sur la valeur locative et existant au 1er janvier de l’année au cours de laquelle les changements sont constatés ont valablement délibéré, la valeur locative afférente à ces changements fait l’objet du mécanisme de lissage au titre de 2008 et des deux années suivantes (cf. n° 36 à 41).

III. Durée de validité des délibérations concordantes

36. Les délibérations s’appliquent aux locaux pour lesquels un changement de caractéristiques physiques ou d’environnement a été constaté postérieurement au 1er janvier de l’année au cours de laquelle les délibérations concordantes ont été prises.

37. Les délibérations demeurent valables tant qu’elles ne sont pas rapportées sous réserve des précisions apportées aux paragraphes suivants.

38. Lorsque l’une des collectivités territoriales ou l’un des EPCI concernés rapporte sa délibération, les effets de cette délibération ne sont pas limités aux seules impositions établies au profit de la collectivité ou de l’EPCI qui a pris la délibération.

39. Cette délibération, qui produit ses effets à compter du 1er janvier de l’année qui suit celle de son adoption, interrompt l’application du dispositif de lissage. Ainsi, ne bénéficieront pas de l’application du dispositif de lissage les biens susceptibles d’être visés à compter du 1er janvier de l’année qui suit celle au cours de laquelle la délibération est régulièrement adoptée.

40. En revanche, une délibération ne peut pas remettre en cause les mécanismes de lissage en cours. En effet, lorsque le lissage des augmentations de valeur locative est appliqué à une construction, il est mis en œuvre sur trois ans quand bien même une des collectivités ou EPCI rapporterait postérieurement sa délibération et/ou un EPCI serait créé postérieurement sans prendre de délibération en ce sens (cf n ° 31 à 35).

41. Exemple : En 2007, une maison X fait l’objet de travaux importants (réfection des toitures et des façades) qui se traduisent par une augmentation de plus de 30 % de sa valeur locative par rapport à celle de l’année précédente. La commune, le département et la région ont délibéré fin septembre 2007 pour adopter le dispositif de lissage triennal.

En 2008, la maison X est donc imposée aux impôts directs locaux sur sa valeur locative 2007 majorée d’un tiers de l’augmentation de valeur locative résultant des travaux effectués en 2007.

Au cours de l’année 2008, la maison Y fait l’objet de travaux identiques à ceux de la maison X qui ont pour conséquence de majorer de 37 % sa valeur locative de l’année précédente.

En 2008, le département rapporte sa délibération. En conséquence, le dispositif de lissage n’est plus applicable à compter de 2009 pour les biens susceptibles de bénéficier du lissage en 2009.

Il en résulte que la maison Y voit sa valeur locative augmenter de 37 % au titre de 2009 alors que la maison X continue de bénéficier du dispositif de lissage des augmentations de valeur locative et voit donc sa valeur locative majorée de deux tiers de l’augmentation de valeur locative constatée en 2007.

IV. Contenu des délibérations

42. Les délibérations doivent être de portée générale et concerner toutes les constructions pour lesquelles les conditions requises sont remplies.

43. Elles doivent viser, en outre, tous les impôts assis sur la valeur locative du bien évalué et auxquels le local d’habitation est assujetti (cf. n° 44).

B – portée de la délibération

44. Le mécanisme de lissage triennal de l’augmentation de valeur locative s’applique à la valeur locative servant de base d’imposition à :

– la taxe d’habitation,

– la taxe foncière sur les propriétés bâties,

– la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

– la taxe sur les logements vacants,

– et, le cas échéant, la taxe spéciale d’équipement.

45. En revanche, elle ne s’applique pas aux impositions de taxe professionnelle et de taxe foncière sur les propriétés non bâties.

C– mise en œuvre du dispositif de lissage

I. Principe : Lissage triennal

46. Le dispositif de lissage prend effet à partir du 1er janvier de l’année qui suit celle de l’adoption des délibérations concordantes sous réserve que les autres conditions soient remplies et des précisions apportées aux paragraphes suivants.

47. Lorsqu’un local affecté à l’habitation connaît une augmentation de sa valeur locative supérieure à 30 % à la suite de changements de caractéristiques physiques ou d’environnement, sous réserve que l’ensemble des collectivités et EPCI ait délibéré dans le même sens, cette augmentation est retenue à hauteur d’un tiers la première année, des deux tiers la deuxième année et en totalité à compter de la troisième année suivant celle de la constatation des changements.

48. La durée du dispositif de lissage n’est pas modulable.

II. Articulation du dispositif de lissage et de l’émission de rôles supplémentaires

49. Conformément aux dispositions de l’article L. 173 du livre des procédures fiscales, les rôles supplémentaires peuvent être mis en recouvrement :

– jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au titre de laquelle ils sont établis ;

– ou, dans le même délai que l’impôt sur le revenu lorsque le revenu imposable pris en compte pour l’octroi d’une exonération, d’un dégrèvement ou d’un abattement en application des articles 1391, 1414 et 1414 A et du 3 du II de l’article 1411 du code général des impôts fait l’objet d’un rehaussement, soit en pratique, jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au titre de laquelle la taxe est due.

50. Les dispositions de l’article 124 de la loi de finances rectificative pour 2006 ne font pas obstacle à l’établissement de rôles supplémentaires. Cela étant, les dispositions sont applicables à compter des impositions établies au titre de 2008. Dans le cadre du dispositif de lissage, les rôles supplémentaires ne pourront donc concerner que des impositions afférentes à l’année 2008 et aux années suivantes.

51. D’une manière générale, il convient de mettre en œuvre le dispositif de lissage à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle les changements sont constatés même si cette constatation peut parfois intervenir tardivement.

52. Le dispositif de lissage sera appliqué au titre des trois premières années de taxation des augmentations de valeurs locative résultant des changements de caractéristiques physiques ou d’environnement. Dès lors, certains rôles supplémentaires pourront être établis en appliquant le dispositif de lissage.

53. Exemple 1 : Un changement de caractéristiques physiques de plus de 30 % réalisé en 2009 est constaté en 2011. La valeur locative de ce bien pourra faire l’objet de rôles supplémentaires au titre de 2010 et, le cas échéant, de 2011. Ainsi, l’imposition supplémentaire au titre de 2010 sera établie à partir d’un tiers de l’augmentation de la valeur locative.

Au titre de 2011, le dispositif de lissage est également applicable à concurrence de deux tiers de l’augmentation de la valeur locative. Cette augmentation sera prise en compte selon les circonstances soit dans le rôle général, soit dans un rôle supplémentaire.

Au titre de 2012, l’imposition sera établie sur la totalité de l’augmentation.

54. Exemple 2 : Le changement de caractéristiques physiques de plus de 30 % réalisé en 2009 est constaté en 2012. La valeur locative de ce bien pourra faire l’objet de rôles supplémentaires au titre de 2011 et, le cas échéant, de 2012.

Dans ce cas, le dispositif de lissage sera appliqué pour l’imposition établie au titre de 2011 à concurrence de un tiers de l’augmentation de la valeur locative. Au titre de 2012, le dispositif de lissage est applicable à concurrence de deux tiers de l’augmentation de la valeur locative.

Au titre de 2013, l’imposition sera établie sur la totalité de l’augmentation.

Un tableau, figurant en annexe, expose dans le cadre du délai général de reprise les modalités d’établissement des rôles supplémentaires.

Section III : Date d’entrée en vigueur

55. Le dispositif de lissage triennal des augmentations de valeur locative afférentes aux locaux d’habitation est susceptible de s’appliquer à compter des impositions établies au titre de 2008 sous réserve que des délibérations concordantes en ce sens aient été prises par les collectivités territoriales et, le cas échéant, les EPCI concernés avant le 1er octobre 2007.

ANNEXE

Modalités d’établissement des rôles supplémentaires dans le cadre du délai général de reprise

TABLEAU

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ENCADRE

RÉFÉRENCES

loi n° 2006-1771 du 30 déc. 2006 textes officiels du 12 janv. 2007 p. 8

(1) Etablissements publics fonciers mentionnés au b de l’article L. 321-1 et aux articles L. 324-1 et suivants du code de l’urbanisme (articles 1607 bis et 1607 ter du CGI), établissement public foncier de Normandie (article 1608), établissement public foncier de Lorraine (article 1609), établissement public d’aménagement en Guyane (article 1609 B), agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite des 50 pas géométriques en Guadeloupe et en Martinique (articles 1609 C et 1609 D) et établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur (article 1609 F). 6 G-1-08
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