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LF 2015, LRF 2014 et LPFP 2014-2019 – Les 3 lois de finances : déclin ou croissance pour l’immobilier ?

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Etat et collectivités locales - Finances publiques - Fiscalité - Gestion immobilière - Logement social

Promu levier économique contre la crise, le secteur de la construction et du logement porte des espoirs ambitieux de croissance. C’est dans ce contexte que les lois de finances actent les deux plans de relance dévoilés cet été et s’efforcent d’encourager la libération du foncier, l’investissement locatif, l’accession à la propriété ou encore la construction de logements locatifs sociaux. Le collectif budgétaire poursuit parallèlement l’assainissement des finances publiques, mais en ponctionnant collectivités et opérateurs de l’État, tout en revoyant les aides. La fiscalité locale est de son côté ajustée. L’immobilier tiendra-t-il ses promesses ?

La relance de l’immobilier : meilleur bouclier contre la crise ?

Le gouvernement peut se réjouir : le Conseil constitutionnel a validé, en ne censurant finalement qu’à la marge, les textes de son collectif budgétaire 2015 ; un peu de miel dans un contexte économique défavorable.
Le déficit public, revu à la hausse à 4,4 % du produit intérieur brut (PIB) pour 2014, est espéré à 4,1 % pour 2015. Bercy lutte contre un manque de recettes supérieur à 75 milliards d’€ en programmant une économie de 50 milliards d’€ sur trois ans dont 21 milliards d’€ pour la seule année 2015. Les collectivités territoriales y contribueront à hauteur de 20 % d’ici 2017, et pourront disposer de ressources fiscales supplémentaires.
L’équipe gouvernementale parie en partie sur l’immobilier pour faire revenir la croissance (1 % attendu en 2015), avec la relance de la construction et la transition énergétique. Reprenant le cadre posé par les plans de relance du logement des 25 juin et 29 août 2014, le cru budgétaire 2015, sous-tendu par la loi de simplification du 20 décembre 2014 et le projet de loi de transition énergétique pour une croissance verte, s’efforce d’encourager l’investissement dans le secteur du logement neuf intermédiaire et l’accession à la propriété, de booster la construction de logements locatifs sociaux, la surélévation et la transformation de locaux, et de dynamiser les terrains à bâtir et les rénovations.
Pourtant, ni les chiffres révisés pour 2014, ni le budget 2015, pas plus que les projets annuels de performances de la mission « Égalité des territoires et logement » ne traduisent pas la volonté affichée de faire « du logement une priorité d’action ». Le crédit supplémentaire de 5,71 milliards d’€ accordé courant 2014 et la programmation budgétaire autour de 13 milliards d’€ par an jusqu’en 2017, proviennent plus de transferts de trésorerie et du jeu d’écritures comptables (voir les exemples de la CGLLS*, page 6 et du Fnal*, page 8) que de réels efforts financiers.
Dès lors la sphère immobilière, et par ricochet l’économie française, récolteront-t-elles les fruits espérés ? Ou ces dispositions fiscales trop timides et l’engagement financier insuffisant ne pourront-ils rien pour un secteur dans lequel 3,5 millions de personnes sont non ou mal logées en 2014 selon la Fondation Abbé Pierre et où l’ambition de construire 500 000 logements par an paraît utopique face aux 299 200 chantiers ouverts sur un an ? En attendant la réponse que l’avenir délivrera, voici les mesures fiscales adoptées pour tenter de secouer le cocotier économique de l’immobilier. Elles sont de trois ordres selon qu’elles jouent sur la corde de la fiscalité locale, qu’elles touchent directement à l’habitat ou qu’elles concernent plus particulièrement l’environnement.

1. La part fiscale des collectivités

Parmi les volontaires désignés aux économies, les collectivités territoriales, notamment, subissent une baisse de leur dotation globale de fonctionnement de 11 milliards d’€ jusqu’en 2017. Rien à redire pour les Sages de la rue Cambon qui estiment que leur participation en 2015 (3,6 milliards d’€) à « l’effort de réduction des déficits publics » ne représente que 1,9 % des recettes et n’a pas pour effet « de porter atteinte à leur autonomie financière », ou d’augmenter leurs dépenses. En contrepoint pourtant, la fiscalité locale sert d’appui à la politique menée pour stimuler le secteur immobilier, et les collectivités se voient octroyer des possibilités de recettes supplémentaires. En revanche, la remise à niveau de la base d’imposition des taxes sur les locaux professionnels ne sera effective qu’en 2016.

UN COUP DE POUCE AUX TAXES LOCALES

La majoration de la taxe d’habitation des résidences secondaires et celle de la valeur locative cadastrale servant d’assiette à la taxe foncière sur les propriétés non bâties doivent inciter les propriétaires à affecter les résidences secondaires en habitations principales et les dissuader de garder des terrains constructibles.

Création d’une surtaxe pour les résidences secondaires

Le conseil municipal d’une commune classée dans une zone tendue en matière de logement, c’est-à-dire là où est prélevée la taxe sur les logements vacants (TLV*), peut majorer de 20 %, d’ici le 28 février 2015, la part communale de la taxe d’habitation due pour les résidences secondaires au titre de l’année 2015 (article 31 de la LFR* 2 pour 2014). La surtaxe, directement imputée au budget communal, est à la charge du redevable de la taxe d’habitation, qu’il soit propriétaire ou locataire. Trois cas d’exonération sont toutefois prévus. Ainsi, peuvent être exemptés sur réclamation :
1. les travailleurs obligés de se loger à proximité du lieu de leur activité professionnelle dans un logement distinct de leur habitation principale ;
2. les personnes de condition modeste qui conservent leur habitation principale et sont hébergées dans un établissement accueillant des personnes âgées ;
3. les personnes contraintes de se loger dans une habitation ne pouvant constituer leur habitation principale (article 1407 ter du Code général des impôts) ; cette exception, dont la légalité était contestée, a été validée par le Conseil constitutionnel.
Les communes pourraient ainsi engranger 150 millions d’€.

Recentrage de la majoration des terrains constructibles

L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2014 institue, à compter du 1er janvier 2015, pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB*), une majoration de plein droit de la valeur locative cadastrale des terrains constructibles dans les communes situées dans les zones tendues (25 % de son montant + forfait de 5 € / m2 en 2015 et 2016, puis forfait de 10 € / m2 à partir de 2017). Cette majoration est recentrée sur les communes comprises dans les zones A et A bis définies en matière d’aide au logement et où la taxe sur les logements vacants s’applique. Par ailleurs, un délai est accordé jusqu’au 28 février 2015 aux municipalités sortant du champ d’application de la majoration obligatoire pour voter son maintien. La liste des terrains soumis à la majoration de plein droit ou volontairement en 2015 doit être adressée à l’administration fiscale avant cette même date.

Exonération du logement social

Promise dans le cadre de l’agenda HLM, la prolongation de l’exonération sur 25 et 30 ans de la taxe foncière (TFPB*) pour les constructions neuves de logements sociaux est actée jusqu’au 31 décembre 2018.
(articles 61 et 62 de la LF* pour 2015) Par ailleurs, s’ils signent un contrat de ville (article 6 de la loi du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine), les propriétaires de logements sociaux situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville peuvent continuer de bénéficier de l’abattement de 30 % de la TFPB, à compter de l’année suivant celle de cette signature, sur les impositions établies au titre des années 2016 à 2020 (article 1388 bis du Code général des impôts).

LES VALEURS LOCATIVES : FIXATION ET CONSOLIDATION

Les révisions de la valeur locative cadastrale, base des impôts directs locaux, augmentent par ricochet les impôts prélevés par les collectivités territoriales.

Revalorisation des valeurs locatives

L’ajustement des valeurs locatives est arrêté à 0,9 % au titre de l’année 2015, pour toutes les propriétés bâties ou non bâties (article 63 de la LF pour 2015). Mais l’intégration de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels achevée fin 2013 (LFR pour 2010 du 29 décembre 2010) est décalée d’un an pour cause d’élections municipales en 2014. Les mises à jour seront prises en compte à partir des rôles d’imposition 2016 (article 32 II de la LFR 2 pour 2014).

Sécurisation juridique des valeurs locatives

Pour éviter le développement d’un contentieux d’ampleur (entre 1,5 et 2 millions de locaux commerciaux sur 2,8 millions concernés) après l’invalidation par le Conseil d’État de la méthode de détermination de la valeur locative cadastrale d’un local par comparaison avec un local de référence entièrement réaffecté, restructuré ou détruit (Conseil d’État, 8e et 3e sous-sections, 5 février 2014, n° 367995), la loi gèle les évaluations administratives réalisées avant le 1er janvier 2015 (article 32 III de la LFR 2 pour 2014). Leur légalité ne pourra donc plus être contestée en justice.

2. Les mesures en faveur de l’habitat

La politique du gouvernement en matière d’accès au logement s’inscrit dans un triptyque d’actions.
1. Elle assouplit le régime du crédit d’impôt « Duflot » qui devient « Pinel » pour le rendre plus attractif aux yeux des investisseurs et ainsi répondre aux problèmes de logement des classes moyennes.
2. Elle étend les dispositifs d’imposition exceptionnels pour booster la construction, notamment du secteur social, et favoriser la liquidité des biens sur le marché immobilier.
3. Enfin, elle restaure, sous conditions, le prêt sans intérêt dans l’ancien.

LE « PINEL » POUR L’INVESTISSEMENT LOCATIF INTERMÉDIAIRE PLUS FAVORABLE QUE LE « DUFLOT »

La réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire en zones tendues est révisée (article 5 de la LF pour 2015). Le dispositif de l’article 199 novovicies du Code général des impôts s’applique aux propriétaires de logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Plusieurs paramètres demeurent inchangés :
– le niveau exigé de performance énergétique globale ;
– les conditions liées à la date d’effet de la location ;
– le montant du loyer ;
– le plafond des ressources du locataire ;
– la zone géographique ;
– le prix de revient du logement.
Les nouveautés « Pinel » sont applicables rétroactivement au 1er septembre 2014, à l’exception de la location en famille qui n’ouvre droit à défiscalisation qu’à compter du 1er janvier 2015 (voir paragraphe suivant).

Assouplissement de la durée de location

L’acquéreur du bien à louer peut désormais choisir, de façon irrévocable lors du dépôt de sa déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, la durée minimale de son engagement de location : six ans ou neuf...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 71 du 10/02/2015
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