Enjeux

Les syndics, pierre angulaire de la rénovation

Mots clés : Gestion immobilière - Produits et matériaux

L’Etat met 4 Mds € sur la table pour en finir avec les passoires thermiques. Il reviendra aux syndics de passer les marchés avec les entrepreneurs.

Quatre milliards d’euros seront alloués à la lutte contre les passoires thermiques, a annoncé le ministre de la Transition écologique, Nicolas Hulot. Une manne pour les entreprises du bâtiment, le Plan bâtiment durable prévoyant que 800 000 logements en copropriété seront rénovés. Les syndics, mandatés par les copropriétés pour passer des marchés, se trouvent en première ligne. Et ils se disent prêts à relever le défi.

« Depuis 2012, tous nos gestionnaires sont formés à la rénovation énergétique », assure Frédéric Verdavaine, directeur général adjoint de Nexity. Gérant 15 300 copropriétés, dont 3 500 bâties entre 1948 et 1975 et donc susceptibles de faire l’objet d’une rénovation, l’entreprise s’est emparée du sujet en lançant la plate-forme CoachCopro à la fin 2013 avec l’Agence parisienne du climat (APC), ou encore en nouant un partenariat avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) sur le traitement d’impayés de copropriétés construites avant 1990. En février dernier, c’est Orpi qui lançait un « green deal » des copropriétés. Cet accord volontaire, inspiré du plan de rénovation énergétique britannique initié en 2010, vise à « encourager et favoriser l’amélioration par les propriétaires privés de la performance énergétique de leurs logements ». L’objectif d’Orpi : rénover 5 % des 70 000 copropriétés que le réseau a en gestion.

Pour les opérations nécessitant la mise en place d’un plan pluri annuel de travaux ou d’un contrat de performance énergétique, comme l’isolation thermique par l’extérieur, la rénovation de la toiture ou le changement de la chaudière, les syndics proposent aux copropriétaires l’aide d’un architecte ou d’un bureau d’études chargé d’identifier les travaux à mener. Cette étape essen tielle peut éviter aux propriétaires de payer à fonds perdus. « Un bureau d’études avait estimé à quarante ans le retour sur investissement d’une copropriété de 570 logements en banlieue pari sienne », se rappelle Jean-François Eon, directeur du courtier en syndic Syneval. Or, au-delà de dix ans, c’est une cause d’exonération de travaux prévue par le décret n° 2016-711 du 30 mai 2016. En toute logique, le dossier a « capoté », explique le courtier.

Garant de l’écoconditionnalité. Les syndics n’affichent pas de préférence pour les entreprises générales ou en corps d’état séparé. Et, bien qu’ils gèrent un portefeuille de copropriétés, ils ne proposent pas de contrats-cadres, très utilisés pour la maintenance mais « un peu délicats à mettre en jeu sur des contrats de rénovation puisque l’on ne peut pas généraliser une prestation », estime Emile Hagège, directeur général de l’Association des responsables de copropriété.

Pour décrocher un contrat, mieux vaut être « Reconnu garant de l’environnement » (RGE) car les aides à la rénovation comme le CEE et l’éco-PTZ, ainsi que la réduction d’impôt du CITE, sont conditionnées au recours à un professionnel certifié RGE. « Les syndics doivent vérifier l’écoconditionnalité en amont », insiste Jean-Michel Jouvent, directeur de l’association Apogée. En cas de manquement, la sanction est lourde : « Une copropriété a dû intégralement rembourser l’aide qu’elle avait perçue car elle n’avait pas fait appel à des entreprises RGE », selon Apogée.

Notons toutefois que les aides de l’Anah accordées aux propriétaires bailleurs et occupants échappent à cette obligation. En marge, peuvent aussi être passés au crible, outre le coût de l’opération, les qualifications et références de l’entreprise, sa solvabilité, l’absence de recours à des travailleurs non déclarés ou la validité de sa déclaration fiscale. « On regarde aussi la proximité : il est difficile de faire appel à une société dont on sait qu’elle est éloignée de la copropriété », confie Jean-Michel Jouvent.

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Les quatre dates à retenir

juillet 2017 : instauration, par la loi Alur du 24 mars 2014, d’un diagnostic gaz et électricité pour toute nouvelle location dans une copropriété construite avant le 1er janvier 1975.

A partir du 1er janvier 2018 pour tous les autres logements.

31 décembre 2017 : fin du CITE, créé le 1er septembre 2014. (1) 31 mars 2018 : fin du dispositif « Coup de pouce économie d’énergie » adossé sur les CEE et lancé par le ministère du Logement le 23 février 2017. (1) 31 décembre 2018 : fin de l’éco-PTZ copropriétés, lancé en 2009 et distribué par certaines banques partenaires de l’Etat, dont le Crédit foncier, BNP Paribas, LCL, Société générale, etc. (1) (1) Sauf reconduction éventuelle en loi de finances.

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