En synthèse Vente et contrats spéciaux - Sociétés immobilières

Les sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Droit de propriété - Gestion et opérations immobilières - Vente et contrats spéciaux

En droit français, l’acquisition d’un droit de séjour périodique dans une résidence immobilière touristique ne peut se réaliser qu’en devenant associé d’une société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé. Ce type de société fait l’objet d’un statut spécifique régi par la loi du 6 janvier 1986. De nouvelles dispositions ont été introduites par la loi du 22 juillet 2009 afin de renforcer la protection des associés, notamment en leur accordant de nouvelles facultés de retrait. À noter que le droit de propriété des associés ne porte que sur des parts ou actions de la société, lesquelles leur confèrent seulement la jouissance temporaire du logement qui leur est attribué.

1. Objet et régime juridique

Cette société d’attribution d’immeuble a pour objet :

– l’attribution en jouissance à ses associés de fractions (ou lots) d’un immeuble à usage d’habitation ;

– la gestion de l’immeuble, des équipements collectifs et services mis à disposition des associés ;

– la commercialisation des contrats de souscription de parts ou actions conférant à leurs acquéreurs la qualité d’associé de la société. En contrepartie, ceux-ci bénéficient sur le lot correspondant à leurs parts d’un droit de séjour périodique pendant la durée de vie de la société.

Les associés ne bénéficient d’aucun droit réel ; seule la société reste propriétaire des immeubles qu’elle a acquis ou fait construire. Celle-ci est régie par les dispositions spécifiques de la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé et, pour le surplus, par les dispositions de droit commun qui lui sont applicables en fonction de la forme, civile ou commerciale, sous laquelle elle a été constituée. En pratique, ce type de société revêt le plus souvent la forme civile.

2. Contrat de souscription de parts

Il est soumis aux dispositions d’ordre public des articles L121-60 à L121-79-5 du code de la consommation (voir Opé. Immo. n° 35, mai 2011, p. 46 : fiche sur le contrat de timeshare). Ainsi les acquéreurs bénéficient de toutes les règles protectrices édictées par ces articles et qui s’appliquent au stade de l’offre et lors de la conclusion du contrat définitif (informations obligatoires, interdiction des paiements anticipés et droit de rétractation).

Doivent également être annexés au contrat :

– les statuts de la société (régime juridique, règles de fonctionnement, obligations et droits des associés) ;

– l’état descriptif de division de l’immeuble (désignation des lots privatifs attribués par périodes et des diverses parties à usage commun) ;

– le tableau d’affectation des parts aux lots et par périodes ;

– le règlement de jouissance (ce document précise notamment les conditions et modalités d’exercice des droits des associés ainsi que les règles de répartition des charges).

3. Fonctionnement de la société

Gestion et administration

Lorsqu’elle est constituée sous une forme civile, la gestion de la société et l’administration des immeubles, des équipements collectifs et services sont assurées par un gérant nommé par l’assemblée générale des associés. La durée maximale de son mandat est de trois ans renouvelables. Le gérant est donc obligé de remettre en jeu son mandat tous les trois ans devant l’assemblée générale. Un conseil de surveillance doit également être mis en place ; ses membres...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 36 du 30/06/2011
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