[TO] Marchés privés

Le devoir de vérification du notaire

Arrêt du 28 mai 2009 N° de pourvoi : 08-15813 Cour de cassation syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore

La cour de cassation, première chambre civile, a rendu l’arrêt suivant :

Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore et aux époux X., Y. et Z. du désistement partiel de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société civile immobilière Scilac ;

Attendu que par actes des 14 novembre 1992, 26 février 1993 et 15 janvier 1996, établis par M. A., notaire, mentionnant, en contemplation d’une attestation d’un agent général de la société Winterthur du 11 août 1992, la souscription d’assurances « dommages ouvrage » et « constructeur non réalisateur », la SCI Scilac (la SCI) a vendu en l’état futur d’achèvement des lots de copropriété de la résidence Villa Flore aux époux Z., X. et Y. ; que la société d’assurances Winterthur n’ayant pas voulu, faute d’établissement des polices définitives, prendre en charge les désordres et les travaux non achevés, ces acquéreurs et le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore ont assigné la SCI, ainsi que M. A. et son assureur de responsabilité, la société Mutuelles du Mans assurances IARD (MMA), en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :

Vu l’article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;

Attendu que pour déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore irrecevable en l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. A. et des MMA, l’arrêt attaqué retient que, n’étant pas partie aux contrats de vente, il n’est pas recevable à rechercher la mise en jeu de la garantie de M. A. dans l’achèvement des travaux affectant les parties communes et la reprise des malfaçons ;

Qu’en statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à formuler leurs observations sur ce moyen relevé d’office, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 1382 du code civil et L. 243-2, alinéa 2, du code des assurances ;

Attendu que le notaire, en tant que rédacteur de l’acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l’efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l’acte ; qu’il s’ensuit que, chargé de dresser un acte de vente et tenu, en application de l’article L. 243-2, alinéa 2, du code des assurances, de faire mention dans le corps de l’acte ou en annexe, de l’existence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même code, le notaire a l’obligation de vérifier l’exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats ;

Attendu qu’après avoir relevé qu’une attestation délivrée le 11 août 1992 par l’agent général de la société Winterthur précisait qu’une assurance dommages ouvrage et une assurance constructeur non réalisateur avaient été souscrites par le promoteur, qui indiquait que, pour ces contrats, la SCI était assurée par des polices « en cours d’établissement », la cour d’appel retient, pour débouter les époux Z., Y. et X. de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de M. A. et des MMA, qu’en déposant cette attestation au rang des minutes de l’office notarial et en la mentionnant dans les différents contrats de vente, M. A. a satisfait aux obligations de l’article L. 243-2, alinéa 2, du code des assurances et n’avait pas à s’assurer de l’établissement des polices d’assurance correspondantes ;

En quoi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

Casse et annule, sauf en ses dispositions concernant la SCI Scilac, l’arrêt rendu le 19 mars 2008, entre les parties, par la cour d’appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties concernées dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Dijon ;

Condamne M. A. et la société Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. A. et la société Mutuelles du Mans assurances IARD à payer, ensemble, au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore et à MM. et Mmes X., Y. et Z. la somme globale de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille neuf.

Moyens annexes au présent arrêt

Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore et MM. et Mmes X., Y. et Z..

Premier moyen de cassation

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué :

d’avoir déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence villa flore irrecevable en l’ensemble de ses demandes formées à rencontre de Jean-François A. et de la compagnie les mutuelles du mans assurances IARD et condamné ce dernier à rembourser toutes les sommes perçues par lui, en application de l’exécution provisoire assortissant le jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt ;

Aux motifs que « la SCI scilac a entrepris à Mouthe (Doubs), une opération de rénovation et de promotion immobilières ; que les différentes lots ont fait l’objet de ventes en l’état futur d’achèvement conclues entre le 6 octobre 1992 et le 7 juin 1996 ; que les travaux réalisés par la SCI SCILAC n’ont pas été achevés ; que les travaux réalisés ont présenté des désordres ; que l’expert judiciaire a évalué les travaux restant à exécuter dans les parties communes à la somme de 36. 740, 02 ; qu’il a évalué le coût de reprise des malfaçons affectant les parties communes à la somme de 49. 497, 42 ; que le jugement déféré a alloué la somme de 86. 237, 44 au syndicat, au titre de ces deux postes ; que les intimés mettent en cause la violation par le notaire de son obligation de conseil, lors de la conclusion des ventes en état futur d’achèvement ; que ces dernières ont été régularisées entre la SCI SCILAC et les époux Z. les époux Y., les époux X. ; que le syndicat qui n’était pas partie aux contrats précités, n’est pas ainsi recevable à rechercher la mise en jeu de la garantie de M. A., dans le cadre de l’achèvement des travaux affectant les parties communes et la reprise des malfaçons ; qu’en conséquence, le jugement déféré doit être infirmé sur ce point ; que le syndicat doit être déclaré irrecevable en sa demande de condamnation in solidum de M. A. et de la compagnie M. M. A. au paiement de la somme de 86. 237, 44, ainsi qu’en sa demande aux titres des frais irrépétibles et des dépens ; que celui-ci doit dès lors être condamné au remboursement de la somme perçue en vertu de l’exécution provisoire assortissant le jugement déféré, outre intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt » ;

1°/ Alors, d’une part, QUE les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle ; que le notaire, en conséquence, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard des tiers aux actes par lui rédigés à raison des dommages qu’a pu leur causer sa faute professionnelle ; qu’en retenant, pour déclarer irrecevable à l’encontre du notaire instrumentaire l’action du syndicat des copropriétaires, que ce dernier n’avait pas été partie aux actes constatant les ventes en l’état futur d’achèvement, la Cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil ;

2°/ Alors, d’autre part, que, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile et a pour objet la conservation et l’administration des parties communes ; que le syndicat a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; que le syndicat des copropriétaires a donc qualité et intérêt à agir à l’encontre du notaire en réparation des dommages causés aux parties communes, et ne faisant l’objet d’aucune couverture d’assurance, à raison de sa faute professionnelle pour n’avoir pas veillé à l’effectivité des assurances mentionnées aux actes de vente en l’état futur d’achèvement consenties aux copropriétaires ; qu’en retenant, pour déclarer irrecevable à l’encontre du notaire instrumentaire l’action du syndicat des copropriétaires, que ce dernier n’avait pas été partie aux actes constatant les ventes en l’état futur d’achèvement, la Cour d’appel a violé les 14 et 15 de loi du 10 juillet 1965 ;

3°/ alors, en toutes hypothèses, que, en soulevant d’office l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires à l’encontre du notaire instrumentaire, sans avoir, au préalable, invité les parties à formuler leurs observations, la Cour d’appel a violé l’article 16 du Code de procédure civile.

Second moyen de cassation

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué :

d’avoir débouté les époux Z., les époux Y., et les époux X., de l’ensemble de leurs demandes formées à rencontre de M. A. et de la compagnie les mutuelles du mans assurances IARD et condamné ces derniers à rembourser toutes les sommes perçues par eux, en application de l’exécution provisoire assortissant le jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt ;

aux motifs que « sur la demande des époux Y. et des époux Z., le jugement déféré a alloué aux premiers la somme de 3. 238, 02, au titre de la réfection des revêtements de sol au premier étage, et a alloué aux seconds la somme de 1. 780, 60, au même titre ; que par acte en date du 6 octobre 1992, modifié par acte en date du 7 juin 1996, M. A. a reçu l’acte descriptif de division et de règlement de copropriété de la résidence villa flore ; que le même jour, la société SCILAC a déposé au rang des minutes de l’office notarial différents documents, notamment une attestation délivrée, le 11 août 1992, par le cabinet d’assurance B.-C., agent général de la compagnie winterthur précisant qu’une assurance dommages ouvrage et une assurance CNR avaient été souscrites par le promoteur ; que le deuxième acte du 6 octobre 1992 et l’attestation précitée ont été rappelés dans chaque contrat de vente en l’état futur d’achèvement ; que, dans celle-ci, le cabinet B.-C. atteste : « que la SCILAC est assurée par polices en cours d’établissement pour Dommages-ouvrage-contrat n° 6859175 JD, CNR : 6859176 JC pour l’opération de construction-rénovation de l’immeuble Villa Flore rue de la Varée à Mouthe. Police R. C. promoteur en cours d’établissement également » ; que l’attestation précitée ne constitue pas une note de couverture ; que celle-ci ne précise pas non plus que la société SCILAC soit assurée à titre provisoire ; que les numéros mentionnés concernent des numéros de contrat et non des numéros de type de contrats ; qu’en déposant cette attestation au rang des minutes de l’office notarial et en la mentionnant dans les différents contrats de vente, M. A. a satisfait aux obligations de l’article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances ; que celui-ci n’avait pas à s’assurer de l’établissement des polices d’assurance correspondantes » ;

1°/ Alors, d’une part, QUE le notaire chargé de dresser un acte de vente est tenu de faire mention, dans le corps de l’acte ou en annexe, de l’existence ou de l’absence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du Code des assurances et a l’obligation de vérifier si le vendeur, qui avait construit l’immeuble, avait souscrit l’assurance de dommages obligatoire et, dans le cas où celui-ci n’aurait pas satisfait à cette obligation, de faire mention de l’absence de cette assurance ; qu’en déchargeant le notaire de son obligation de vérification de la souscription effective de l’assurance obligatoire mentionnée à l’acte de vente, la Cour d’appel a violé les articles 1382 du Code civil et L. 243-2, second alinéa, du Code des assurances.

2°/ Alors, d’autre part, que le notaire chargé de dresser un acte de vente est tenu de faire mention, dans le corps de l’acte ou en annexe, de l’existence ou de l’absence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du Code des assurances et a l’obligation de vérifier si le vendeur, qui avait construit l’immeuble, avait souscrit l’assurance de dommages obligatoire et, dans le cas où celui-ci n’aurait pas satisfait à cette obligation, de faire mention de l’absence de cette assurance ; qu’en se fondant, pour écarter la responsabilité du notaire, sur les termes de l’attestation délivrée par l’agent d’assurance, et déposé au rang des minutes de l’office notarial, sans prendre en compte les seules mentions de l’acte instrumenté, selon lesquelles la même attestation précisait qu’une assurance dommages ouvrage a été souscrite sous le N° 6859175 JD et qu’une assurance CNR a été souscrite sous le N° 6859176 JC, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 du Code civil et L. 243-2, second alinéa, du Code des assurances.

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