[TO] Marchés privés

Le défaut d’isolation phonique et la garantie décennale

Arrêt du 21 septembre 2011 – Cour de cassation Cass. 3° civ. du 21 septembre 2011, n° 10-22721,« Syndicat des copropriétaires Résidence Les Terrasses du Lac c/ Eiffage immobilier Aquitaine et a. »

La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rendu l’arrêt ­suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses quatre dernières branches réunies, ci-après, annexé :

Attendu qu’ayant relevé que les défauts relevés par l’expert, à savoir le défaut d’évacuation de l’eau des balcons, le défaut de protection des reliefs et parois, ainsi que le défaut de débordement des appuis des baies étaient visibles lors de la réception, la cour d’appel, qui n’était tenue de procéder ni à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, ni à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches réunies :

Vu l’article 1792 du code civil ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 30 avril 2010), qu’en 1998, la société Eiffage immobilier Atlantique (société EIA), aux droits de laquelle se trouve la société ­Eiffage immobilier Aquitaine, a fait édifier un immeuble de quarante trois logements dénommé la résidence Les Terrasses du Lac ; que les travaux ont été confiés à la société Eiffage construction ­Atlantique (société ECA), aux droits de laquelle se trouve la société Eiffage construction Poitou-Charentes ; que la réception est intervenue le 10 septembre 1999 ; que des désordres affectant l’isolation phonique et la façade sont apparus ; qu’après expertise, le syndicat des copropriétaires a assigné la société EIA et la société ECA en paiement de sommes ;

Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du défaut d’isolation phonique, l’arrêt ­retient qu’il ressort du rapport d’expertise que l’isolation des quarante deux appartements est conforme aux dispositions réglementaires en vigueur et qu’il n’existe aucun dommage réparable au sens de l’article 1792 du code civil ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les défauts d’isolation phonique ne rendaient pas l’ouvrage impropre à sa destination, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Par ces motifs :

Casse et annule, mais ­seulement en ce qu’il a débouté le ­syndicat des copropriétaires de ses ­demandes au titre du défaut d’isolation phonique, l’arrêt rendu le 30 avril 2010, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ; ­remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Poitiers, autrement composée ;

Condamne la société Eiffage immobilier Aquitaine et la société Eiffage construction Poitou-­Charentes aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de ­procédure civile, condamne la société Eiffage immobilier ­Aquitaine et la société Eiffage ­construction Poitou-Charentes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros ; rejette les ­demandes de la société Eiffage ­immobilier Aquitaine et de la société Eiffage construction Poitou-Charentes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre ­civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille onze.

Moyen annexe au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires Résidence Les Terrasses du Lac

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté le ­Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Terrasses du Lac de ses demandes de condamnation des sociétés Eiffage Construction Nord Aquitaine, aux droits de ­laquelle se trouve la société Eiffage ­Construction Poitou-Charentes, et Eiffage Immobilier Aquitaine, à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts ;

Aux motifs que le Syndicat des copropriétaires fonde son action exclusivement sur l’article 1792 du code civil, qu’il s’agisse du ­défaut d’isolation ­allégué ou des ­salissures en façade ; qu’il ressort du rapport d’expertise que l’isolation des 42 appartements est conforme aux dispositions réglementaires en vigueur à l’exception de l’appartement n° 3 ; que s’agissant de cet appartement, le défaut d’isolation relevé est dû à un défaut d’étanchéité de la menuiserie extérieure, les ouvrants coulissants présentant un défaut de réglage en fermeture ; qu’un tel désordre ne relève pas de la garantie décennale mais de la garantie biennale, dont la prescription est acquise, plus de deux ans s’étant écoulés entre la réception des travaux, le 10 septembre 2009, et la délivrance de l’assignation en référé, les 19 et 26 juin 2003 ; que le syndicat des copropriétaires reproche à la société Eiffage Immobilier Aquitaine d’avoir livré un immeuble ne ­répondant pas aux normes du label Qualitel ­Acoustique, alors qu’un tel label était visé au cahier des clauses techniques particulières faisant partie du marché signé entre la société Eiffage Immobilier Aquitaine et la société Eiffage Construction Nord ­Aquitaine ; qu’il est indifférent qu’un tel label ait été mentionné par erreur, comme le prétend la société Eiffage Immobilier Aquitaine, dans le cahier des charges, ce qui expliquerait selon elle, qu’il n’en aurait pas été tenu compte par la suite ; qu’il suffit d’observer que le Syndicat des ­copropriétaires n’était pas partie à ce marché si bien que le contrat ne lui est pas opposable ; qu’en tout état de cause, la conformité à la norme Qualitel Acoustique n’est pas mentionnée à la notice descriptive de la construction annexée aux différents contrats de vente des appartements ; qu’enfin il n’existe aucun dommage réparable au sens de l’article 1792 du code civil, aucun autre fondement juridique n’étant invoqué au soutient de la demande du Syndicat des copropriétaires ; que la demande formée par le Syndicat des copropriétaires au titre des défauts acoustiques sera donc rejetée, contrairement à ce qu’a décidé le premier juge dont la décision sera infirmée ; que l’expert conclut, sur les salissures de façade, que les désordres invoqués sont de nature exclusivement esthétique ; qu’il n’a été relevé aucune ­détérioration de l’enduit par incrustation des mousses ou ravinement de l’eau ; que par ailleurs, les défauts relevés par l’expert, à savoir le défaut d’évacuation de l’eau des balcons, le défaut de protection des reliefs et parois, ainsi que le défaut de débordement des appuis des baies étaient visibles lors de la réception, et n’ont pas fait l’objet de réserves lors de la prise de possession des appartements par les copropriétaires ; qu’il n’existe donc aucun dommage réparable sur le fondement de l’articles 1792 du code civil, seul invoqué par le syndicat des copropriétaires, quelles que soient par ailleurs les fautes qu’il reproche au constructeur et au promoteur, que ce soit dans la conception de l’ouvrage ou dans l’exercice d’un prétendu devoir de conseil, ces circonstances n’ayant aucune incidence directe sur la responsabilité de plein droit ­découlant du texte précité ;

1°) Alors que les désordres d’isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale s’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination, même si les exigences légales et réglementaires ont été respectées ; qu’en déboutant le Syndicat des copropriétaires ­Résidence Les terrasses du lac de sa demande d’indemnisation du préjudice causé par le défaut d’isolation phonique de l’immeuble, motif pris que 42 des 43 appartements étaient conformes aux dispositions réglementaires en vigueur, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si, nonobstant cette conformité, les désordres d’isolation phonique ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792 du code civil ;

2°) Alors que sont retenus au titre de la garantie décennale tous les désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination, peu important qu’ils affectent un élément indissociable ou non de l’ouvrage ; que dès lors, en se bornant à retenir, pour débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les terrasses du lac de sa demande en garantie, que les désordres ­invoqués concernaient « un défaut d’étanchéité de la menuiserie extérieure, les ouvrants coulissants présentant un défaut de réglage en fermeture » et qu’ils ne relevaient donc pas de la garantie décennale, mais de la garantie biennale dont la prescription était acquise, sans rechercher si ces désordres, qui empêchaient l’isolation phonique de l’immeuble, n’affectaient pas la destination de l’ouvrage dans son entier, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792 du code civil ;

3°) Alors que la protection légale attachée à la propriété d’un immeuble peut être invoquée par tous ceux qui succèdent au maître de l’ouvrage en tant qu’ayant cause, même à titre particulier, de cette propriété ; que dès lors, en déboutant le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les ­terrasses du Lac de sa demande d’indemnisation du préjudice causé par le défaut d’isolation phonique de l’immeuble, au motif que la violation de la norme Qualitel ­Acoustique, stipulée dans le seul contrat conclu entre le maître d’œuvre et le maître de l’ouvrage, ne pouvait être opposée au constructeur par les propriétaire actuels de l’immeuble, qui n’étaient pas parties à ce contrat, la cour d’appel a violé l’article 1792 du code civil ;

4°) Alors que les désordres, même esthétiques, rendant l’ouvrage impropre à sa destination relèvent de la responsabilité ­décennale du constructeur ; que dès lors en se bornant à retenir, pour exclure que les désordres ­affectant les façades de l’immeuble puissent être couverts par la garantie décennale et débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les terrasses du Lac de sa demande d’indemnisation, que l’expert n’avait relevé aucune ­détérioration de l’enduit par ­incrustation des mousses ou ravinement de l’eau, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée par le syndicat des copropriétaires, si, bien que les désordres affectant les façades de l’immeuble soient de nature esthétique, ils ne portaient pas « néanmoins atteinte à la destination de l’immeuble eu égard à la permanence des salissures, à la construction se référant à un bon niveau de qualité et à l’impossibilité de nettoyer les façades de façon usuelle et courante, sauf à engager des programmes de ravalement fréquents » (conclusions p. 11, § 2), la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792 du code ­civil ;

5°) Alors que ne sont exclus du champs d’application de l’article 1792 du code civil que les dommages dont l’ampleur et les conséquences sont apparentes lors de la réception des travaux ; que dès lors, en se bornant à affirmer, pour débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de réparation des salissures des façades, que l’absence d’évacuation de l’eau des balcons, de protection des reliefs et parois et de débordement des appuis de bais étaient visibles lors de la réception, sans rechercher si les conséquences dommageables de ces vices de construction, quant à la propreté des façades, étaient apparents à cette date, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792 du code civil ;

6°) Alors que les juges doivent se prononcer sur l’ensemble des prétentions du demandeur telles qu’elles sont formulées dans le dispositif et les motifs de ses conclusions ; que dès lors, en se bornant à statuer sur la responsabilité décennale du défendeur au motif que seul l’article 1792 du code civil était invoqué par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les terrasses du Lac, sans rechercher si, dans les motifs de ses derniers conclusions, il n’invoquait pas la responsabilité de droit commun du maître d’œuvre en faisant état de son obligation de conseil, la cour d’appel a violé l’article 954 du code de procédure civile ;

7°) Alors, enfin, qu’en l’absence de toute précision sur le fondement juridique de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; que dès lors, en refusant de tenir compte des manquements à leurs obligations de conseil reprochés aux constructeur et au promoteur, motif pris que seul l’article 1792 du code civil était invoqué par le Syndicat des copropriétaires et que ces manquements n’avaient aucune incidence directe sur la responsabilité de plein droit en découlant, sans rechercher si ceux-ci n’étaient pas, néanmoins, de nature à mettre en cause la responsabilité de droit commun des défendeurs, la cour d’appel a violé l’article 12 du code de procédure civile.

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ENCADRE

COMMENTAIRE

Les désordres d’isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale s’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination, même si les exigences légales et réglementaires ont été respectées. C’est ce qu’énonce la Cour de cassation dans cet arrêt. La cour d’appel s’était, à tort, contentée de relever la conformité de l’isolation des logements à la réglementation en vigueur, sans rechercher si les défauts d’isolation phonique rendaient l’ouvrage impropre à sa destination.

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