Immobilier

LA VEFA : LE PRINCIPE EN 10 QUESTIONS

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est une vente d’immeuble à construire. Du fait de l’objet même du contrat de vente, du fait que l’acquisition se fait progressivement, la VEFA est un contrat très particulier.

1 Secteur protégé et formalisme de l’avant-contrat

Aucun avant-contrat spécifique n’est prévu pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA). La vente d’immeuble portant sur des locaux à usage d’habitation ou mixtes (professionnel et habitation) assortie de l’obligation d’effectuer des versements avant l’achèvement de la construction relève du secteur protégé. En secteur protégé, l’article L. 261- 15 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) précise que la vente peut être précédée d’un contrat préliminaire. Tout autre type d’avant-contrat est nul. Le même article édicte les règles de forme et prévoit le contenu de cet avant-contrat. Toute clause contraire est réputée non écrite.

L’avant-contrat est établi par écrit et doit être remis au réservataire avant tout dépôt de fonds. Il s’agit généralement d’un acte sous signatures privées, le recours à un notaire n’est pas obligatoire. Le rédacteur de l’avant-contrat devra dès lors respecter ces règles et porter une attention particulière aux mentions obligatoires que doit contenir le contrat préliminaire. Il s’agit de deux grandes catégories de mentions obligatoires, celles relatives à la construction et celles liées au prix et au financement du bien.

Concernant les premières, il faudra par exemple veiller à la présence d’annexes indispensables au consentement du réservataire telles que la notice technique descriptive sommaire qui a pour but d’indiquer la nature et la qualité des matériaux des éléments d’équipement du bien vendu. Aussi, lorsque le contrat porte sur une partie d’immeuble seulement, le contrat préliminaire devra comporter le descriptif des équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d’immeuble vendue.

Concernant le second type de mentions obligatoires, il faudra nécessairement indiquer dans le contrat que le prix est révisable le cas échéant, et que la révision se fera dans les limites imposées par le Code de la construction et de l’habitation. Concernant le financement du bien par le réservataire, il conviendra, si celui-ci a recours à un financement, de conseiller au vendeur d’insérer au stade du contrat préliminaire une condition suspensive de prêt de sorte que l’acte de vente soit régularisé une fois le financement obtenu. Aussi, si le réservataire n’entend pas recourir à un tel prêt, il faudra le mentionner dès l’avant-contrat.

D’autres mentions sont imposées comme celle de la date de signature de l’acte authentique même s’il est admis, en pratique, de mentionner un délai er trimestre 2018). Devra également être mentionné le montant du dépôt de garantie ; montant conditionné par la date de signature de l’acte définitif.

Le tableau ci-contre reprend les mentions obligatoires du contrat de réservation.

2 Dépôt de garantie et son sort selon le dénouement du contrat de réservation

Le versement du dépôt de garantie est « la » contrepartie de la réservation. Les fonds ainsi déposés à titre de garantie sont « indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente » (CCH, art. L. 261-15). Le dépôt de garantie est donc une condition de validité du contrat préliminaire, qui, si elle fait défaut, peut entraîner la nullité de ce dernier. En pratique, on ne saurait trop conseiller au promoteur d’encaisser chaque dépôt de garantie qu’il a entre ses mains sur un compte spécial, sous peine de nullité du contrat de réservation. 1

Il ressort donc que le versement et l’encaissement de ce dépôt de garantie sont réglementés tant par les textes que la jurisprudence afin d’assurer la pleine protection des acquéreurs personnes physiques. Cela explique donc pourquoi son montant varie en fonction de l’échéance de signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Le montant du dépôt de garantie est au maximum de 5 % du prix de vente si la signature de la vente intervient dans l’année de la signature du contrat de réservation ; il n’est que de 2 % si la signature de la vente doit intervenir entre un et deux ans après celle du contrat de réservation. Aucun dépôt de garantie n’est dû si la signature de la vente intervient plus de deux ans après celle du contrat de réservation.

Aussi, lorsque l’on se penche sur la question de ce dépôt de garantie, deux problématiques émergent. La première est celle qui concerne le sort de celui-ci lorsque par exemple, un recours contre le permis de construire entraîne un retard dans le processus de construction de l’immeuble. Dans une telle hypothèse, il se peut que l’échéance fixée pour la signature du contrat définitif se trouve ainsi repoussée. Le cas échéant, il conviendra de se rapprocher du réservataire pour réajuster le montant de son dépôt de garantie. La seconde problématique quant à elle concerne les cas de restitution du dépôt de garantie au réservataire visés aux articles L. 261-15 et R. 261- 31 du CCH. Les textes envisagent diverses situations. Dès lors que le réservataire peut justifier être dans l’un des cas prévus par la loi, le réservant se doit de reverser le montant de garantie dans un délai de trois mois à compter de la demande qui lui est faite par notification (CCH, art. R. 261-31). Les parties sont donc libérées de leurs engagements, le contrat est dénoué définitivement.

En revanche, si la vente est régularisée, le dépôt de garantie est en pratique versé au vendeur et son montant s’impute sur la partie du prix payable à cette date. En outre, le dépôt de garantie est versé au réservant toutes les fois que le réservataire ne justifie pas des conditions permettant la restitution à son profit.

3 Le financement du réservataire

Le contrat de réservation est conclu sous divers conditions suspensives et notamment, dans la majorité des cas, celle relative à l’obtention d’un prêt par le réserva taire. Cette condition suspensive, stipulée dans l’intérêt exclusif du réservant, lui permet de se désengager de son acquisition s’il ne parvient pas à obtenir son financement, ce sans indemnité. Le contrat doit obligatoirement mentionner si le réservant entend recourir ou non à l’emprunt pour financer son acquisition. En effet, il existe une présomption de recours à un prêt laquelle ne peut être écartée que de manière expresse, à travers une mention manuscrite du réservataire.

Ainsi doit-elle être rédigée de manière objective afin de ne pas constituer une condition potestative, prescrite par l’article 1304-2 du Code civil, et respecter l’équilibre du contrat. Le professionnel prendra notamment soin de préciser les caractéristiques du prêt dont l’obtention est érigée en condition suspensive. Seront notamment encadrés le montant du prêt, son taux maximum et sa durée. Ainsi, la demande de prêt formulée par le réservataire doit être en adéquation avec les caractéristiques mentionnées au sein du contrat. À défaut, le refus de l’établissement prêteur ne lui permettrait pas de se libérer de son obligation de régler l’indemnité d’immobilisation.

Précisons toutefois que le contrat ne peut imposer au réservataire un délai défini afin de déposer sa demande de financement. En effet, les dispositions de l’article L. 312-6 du CCH sont d’ordre public, imposer un tel délai reviendrait à accroître les exigences de ce texte. L’article 1104 du Code civil impose cependant que les contrats soient exécutés de bonne foi, le réservataire ne pourrait donc avancer la non réalisation de cette condition suspensive s’il n’a pas déposé de dossier.

Notons, en outre, qu’une substitution entre le contrat et la vente fragilise la position du réservant puisque la condition suspensive est stipulée à son profit ; le refus de prêt à une SCI substituée ne permettrait pas au réservant initial, personne physique, de s’exonérer du paiement de l’indemnité d’immobilisation.

4 L’articulation des garanties demandées par la banque de l’acquéreur avec celles du vendeur

Dans le cas où, suite à la signature de l’acte de VEFA l’acquéreur ne paie pas la partie du prix stipulée payable à terme, selon l’échéancier prévu, le promoteur pourra faire jouer son privilège de vendeur sur l’immeuble (C. civ., art. 2374, 1°) et bénéficiera également de l’action résolutoire qui lui permettra d’anéantir rétroactivement la vente. Grâce à son privilège, il pourra obtenir le paiement du prix et des accessoires, par préférence aux autres créanciers de...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 98 du 26/09/2017
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