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La surélévation, une solution pour créer des logements

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Gestion immobilière - Urbanisme - aménagement urbain

Depuis 2008, le Canton de Genève a instauré une loi sur les surélévations d’immeubles qui permet d’augmenter l’offre résidentielle sans consommation de terrains. Environ un millier de logements à loyer modéré ont ainsi été créés, principalement en surélévation de bâtiments construits à partir des années 1950. Une expérience à suivre, au moment où la Ville de Paris modifie son plan local d’urbanisme, rendu plus souple en la matière par la loi Alur.

La loi Alur, votée en février 2014, a supprimé le coefficient d’occupation des sols (COS) dans les règlements de plan local d’urbanisme (PLU), ce qui ouvre, notamment dans les centres-villes, des possibilités de surélévation d’immeubles. Une aubaine, en particulier pour la Ville de Paris, qui souhaite densifier la capitale, pour remédier à la pénurie de logements. Il n’existe pas à Paris de droit de construction aérien à payer, comme c’est le cas à New York par exemple, mais surélever un bâtiment reste onéreux, même si cette opération augmente la valeur commerciale totale du bien immobilier. Et surtout si elle s’accompagne de la remise en état de l’existant. Une surélévation peut aussi générer chez les riverains une perte sensible d’ensoleillement et une restriction de leur champ visuel. Pour que la Ville y trouve un gain social – autant qu’écologique et fiscal – il faut également savoir limiter la spéculation immobilière, favorisée par la situation élevée des étages.

Comment s’y prennent les villes des pays voisins qui ont mis en place une politique de surélévation ? En Suisse – notamment à Berne, Genève, Lausanne ou Zurich – et en Autriche – en particulier à Vienne -, des opérations de rehaussement d’immeubles sont pratiquées pour abriter des lofts, des bureaux, mais aussi de l’habitat à loyer encadré par les pouvoirs publics. À Genève, seul canton suisse à s’accorder le droit de contrôler des loyers qu’il ne subventionne pas, existe depuis trente ans, une loi sur les démolitions, transformations et rénovations (LDTR) qui s’applique aux travaux sur les immeubles d’habitation existants. Après chaque opération, elle règle en détail l’augmentation des loyers et interdit les transformations de logements en bureaux. Considérée tantôt comme un frein à la rénovation par la faible rentabilité qu’elle induit, tantôt comme un garde-fou contre les abus de la spéculation, cette loi a cristallisé les passions sans jamais être abrogée. Car depuis dix ans, le renforcement de l’attractivité économique de la ville s’accompagne d’un fort apport de personnes hautement qualifiées et d’un regain d’intérêt pour les quartiers les plus denses. L’exiguïté territoriale du canton aiguisant la crise du logement, un déplafonnement ciblé du bâti est apparu comme une solution crédible pour augmenter le parc...

Vous lisez un article de la revue AMC n° 239 du 11/02/2015
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