Enjeux

La surélévation, un marché qui va monter

Mots clés : Architecte - Bâtiment d’habitation individuel

Cadre législatif favorable, hausse des prix du logement… Le rehaussement aiguise l’appétit des entreprises et des architectes.

Rehausser les logements existants pour densifier les villes et limiter l’étalement urbain : la surélévation est devenue un outil plébiscité des politiques d’aménagement. En 2013, le gouvernement ouvrait les dérogations aux plans locaux d’urbanisme (PLU) dans les zones tendues, et supprimait le coefficient d’occupation des sols (COS) qui liait la création de mètres carrés à l’emprise foncière. L’année suivante, la loi Alur remplaçait le droit de veto des occupants du dernier étage par un droit de priorité lors de la vente des surfaces créées. En parallèle, la cession des droits à construire en surélévation a fait l’objet d’exonérations fiscales incitant les propriétaires à accepter les offres de rachat de promoteurs.

Malgré ce cadre favorable, le marché n’a pas échappé aux difficultés du secteur de la construction. Les mises en chantier d’extensions-surélévations ont connu une érosion sensible entre 2012 et 2016, passant de 53 500 à 35 700 unités, sans que l’on puisse estimer la baisse du nombre de mètres carrés ainsi créés.

Atout prix. Ce trou d’air ne semble pas remettre en cause le potentiel de croissance du marché, appuyé par la hausse des prix des logements dans les grandes agglomérations. L’architecte Bernard Pastier chiffre à 1 400 euros HT le m² le coût moyen d’une rehausse à Toulouse, sa ville principale d’exercice. « Soit à peine 200 euros de plus que pour un bâtiment neuf en terrain libre, quand les appartements de centre-ville se négocient à 4 000 euros TTC le mètre carré. » Le constat vaut pour la plupart des moyennes et grandes villes : les surcoûts liés à la surélévation n’ont rien d’insurmontable vu les cours de l’immobilier. Un modèle économique s’affirme, où la vente des surfaces créées par la surélévation finance les travaux et rémunère les ayants droit, et améliore aussi la performance énergétique des logements avec, parfois, le soutien des collectivités locales. C’est le cas à Paris, où la mairie propose des pré-études de surélévation pour les propriétaires grâce à son programme « Eco-rénovons ».

28 %: la part de marché du bois dans la sur élévation extension.

Ce potentiel mobilise aussi les organisations professionnelles du BTP. Cimbéton a lancé, fin 2016, un cycle de conférences sur l’intérêt des solutions béton pour les extensions-surélévations. Les filières sèches se positionnent aussi. Notamment le bois, qui revendique une part de 28 % du marché de l’extension-surélévation, contre 14,7 % il y a quatre ans, selon une enquête de la Cellule économique de Bretagne, en juin dernier. « Notre matériau a des qualités techniques adaptées aux rehausses : la possibilité de préfabriquer les éléments en atelier, qui réduit le temps de mise en œuvre en site occupé, et la légèreté, qui permet de ne pas trop solliciter les structures », résume Cécile Richard, secrétaire générale de l’Union des métiers du bois à la FFB.

Etude des sols. La descente des charges est en effet le point le plus sensible de la plupart des chantiers de surélévation. « Les études de structures, et particulièrement les études de sols, sont décisives : en centre-ville, il est fréquent que les immeubles reposent sur 2 à 3 mètres de remblais et doivent être renforcés par des pieux, ce qu’il faut intégrer à l’économie du projet », souligne Bernard Pastier. Autre difficulté, l’accessibilité des chantiers. Certains projets échouent faute de pouvoir mettre en place les systèmes de levage nécessaires.

A ces problèmes s’ajoute le respect des normes et réglementations qui s’appliquent habituellement à la construction, même si une ordonnance de 2013 a assoupli les exigences en termes d’acoustique ou d’accessibilité pour les bâtiments les plus anciens. L’obtention du permis de construire peut également se heurter à un avis non conforme des Bâtiments de France. Un obstacle de plus en plus fréquent dans les centres-villes historiques.

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