Droit immobilier

La structure des fonds immobiliers internationaux face aux évolutions fiscales

Mots clés : Fiscalité - Gestion et opérations immobilières - Jurisprudence

L’actualité fiscale 2017 a été très riche tant en matière internationale (signature d’une Convention Multilatérale, décision du Conseil d’État sur l’utilisation abusive des conventions fiscales internationales entre autres) qu’en matière domestique (suppression de l’Impôt sur la fortune (ISF) au profit de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et instauration d’un Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % en lieu et place du taux progressif de l’Impôt sur le revenu (IR) pour les revenus des capitaux mobiliers et les plus-values privées des particuliers).

Toutes les modifications vont avoir des conséquences sur la pertinence des structures existantes de détention des actifs immobiliers français par des non-résidents ainsi, bien entendu, que sur le choix des structures futures.

Nous nous efforcerons dans les développements qui suivent d’établir un aperçu de la portée de ces modifications.

1. Les modifications introduites par le passage de l’ISF à l’IFI

Dans le cadre du défunt ISF (et sous réserve des dispositions des conventions internationales), les non-résidents personnes physiques, détenant des biens immobiliers français à travers une ou plusieurs sociétés interposées étrangères, ne pouvaient éventuellement être soumis à l’ISF au titre de ces participations que si l’une ou/et l’autre des conditions suivantes étaient satisfaites :

– la structure, détenue par la personne physique, à laquelle appartenait directement ou indirectement le bien français, était à prépondérance immobilière ; – la structure détenant directement ou indirectement le bien français appartenait au contribuable et son groupe familial à plus de 50 %.

Dans tous les cas, les immeubles affectés à une exploitation industrielle, commerciale, ou à une activité professionnelle (et donc à l’exclusion d’une simple activité locative) n’étaient pas pris en compte.

Aujourd’hui, l’IFI a un champ d’application beaucoup plus vaste que l’ISF pour les non-résidents puisque toute participation dans une société (française ou étrangère) détenant, directement ou indirectement des immeubles en France (même détenant d’autres immeubles hors de France) non affectés à l’exploitation, est soumise à l’IFI à proportion de la valeur vénale des titres correspondant à la valeur vénale de ces immeubles.

Comme pour l’ISF, l’IFI ne devrait être applicable que sous réserve des dispositions des conventions fiscales internationales.

Outre l’exonération des actifs immobiliers affectés à l’activité professionnelle du contribuable, seules deux exceptions sont prévues à c e champ d’application très vaste :

– les participations directes et indirectes de moins de 10 % (au niveau du groupe familial) détenues dans des sociétés opérationnelles ou dans des organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) détenant moins de 20 % de leurs actifs en biens et droits immobiliers soumis à l’IFI ; – les participations directes et indirectes de moins de 5 % (au niveau du foyer fiscal), dans les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).

En conséquence, les participations détenues dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et organismes de placement collectif immobilier (OPCI) demeurent soumises à l’IFI, y compris celles correspondant aux unités de comptes des contrats d’assurance vie. On ne peut que s’étonner d’une telle inégalité de traitement entre les titres de SIIC, qui demeureront exonérés d’IFI d’une part, et les titres d’OPCI et de SCPI qui demeureront taxables d’autre part. En effet, ces trois formes de sociétés sont toutes réglementées et constituent pour les investisseurs personnes physiques un investissement de type « pierre-papier » et il aurait été plus juste de leur appliquer le même traitement au regard de l’IFI, à savoir une exonération d’IFI pour les détentions inférieures à 5 %.

En pratique, le dispositif pourrait s’avérer si complexe à appliquer pour déterminer la valeur imposable de participations minoritaires dans des sociétés (en particulier lorsque la société exploite par ailleurs des actifs professionnels) que le texte prévoit que le contribuable ne disposant pas (de bonne foi) des informations nécessaires à la détermination de la quote-part imposable de ses titres, ne sera pas redressé au titre de la valeur des titres non déclarés.

Un décret devra préciser les obligations déclaratives des sociétés et organismes.

En conclusion, pour les gestionnaires de fonds et les structures d’investissement étrangers détenant des actifs immobiliers de placement en France, il sera probablement nécessaire d’attirer l’attention de leurs investisseurs personnes physiques sur un possible assujettissement à l’IFI.

Par ailleurs, le texte introduit de nombreuses mesures anti-abus afin de limiter la déduction des dettes (tant les dettes du contribuable,...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 101 du 12/02/2018
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