Actualité FRANÇOIS PAYELLE, président de la Fédération des promoteurs immobiliers

« La loi de finances a apporté une bouffée d’air à l’immobilier »

Mots clés : Etat et collectivités locales - Financement du logement - Finances publiques - Gestion et opérations immobilières

2015 sera l’année de la reprise… et des challenges. Les promoteurs veulent être associés aux projets immobiliers lancés sur les 110 terrains publics libérés par l’Etat d’ici à la fin de l’année. Et devront convaincre Bercy de l’utilité de l’APL Accession, qui solvabilise les ménages modestes en passe de devenir propriétaires.

Quel bilan tirez-vous de 2014 ?

Début 2014, je redoutais une année noire pour les promoteurs immobiliers. Certains pointaient mon pessimisme… Finalement, les mises en chantier sont passées sous la barre des 300 000 logements, le neuf représentant seulement 266 000 unités. De même, les mises en vente chez les promoteurs se sont effondrées en 2014 (- 10,6 %, à 85 609 unités). Si les ventes aux investisseurs ont sensiblement augmenté depuis 2013 (+ 10,2 %, à 33 609 unités), les ventes en accession ont en revanche diminué de 4 % sur la même période (42 971 unités). Toutefois, les clients ont été plus nombreux à pousser la porte des bureaux de vente à l’automne, à la suite du plan de relance du logement et des diverses annonces faites par le gouvernement. Mais ces potentiels acheteurs ont préféré attendre le vote de la loi de finances pour 2015, avant d’envisager plus concrètement un éventuel achat. Objectif : s’assurer que les annonces du gouvernement allaient être suivies d’effet.

Pour booster les ventes, les promoteurs ne peuvent-ils pas faire un effort sur leurs marges ?

Aujourd’hui, les marges brutes techniques des promoteurs oscillent entre 6 et 7 %, aboutissant à des marges nettes comprises entre 2,5 % et 3,5 % en deçà desquelles ils ne peuvent plus se financer. Impossible dans ces conditions de réaliser un effort financier supplémentaire.

Un vœu pour 2015 ?

Que les chiffres de la construction se redressent. Un souhait tout à fait réalisable, puisque le marché du neuf devrait se ressaisir. La loi de finances a apporté une bouffée d’air au secteur, et des éléments facilitant l’achat ont été mis en place, à l’exemple du prêt d’accession sociale (PAS), dédié aux ménages modestes, qui gagne en efficacité depuis l’alignement de ses plafonds de revenus sur ceux du prêt à taux zéro (PTZ). Sur le terrain, les établissements bancaires sentent un regain d’intérêt des primoaccédants pour ce produit. Et les programmes prêts à démarrer se vendent mieux. En parallèle, plusieurs décrets liés aux 50 mesures de simplification (normes incendie, travaux modificatifs acquéreurs, normes électriques…) sont en cours de finalisation pour une publication au « Journal officiel » au premier semestre 2015.

A partir de janvier 2016, l’APL Accession devrait être octroyée seulement en cas de chute brutale des revenus. Ce remodelage peut réduire la vente de logements neufs…

Pensons d’abord à 2015. Cette année encore, l’APL Accession est accordée sous conditions de ressources aux emprunteurs devenant propriétaires via un prêt conventionné ou un PAS. Si l’on arrive à démontrer l’effet solvabilisateur de cet outil et que le volume de taxes perçues par Bercy augmente, alors il sera plus facile de négocier le maintien de l’APL Accession pour les années à venir.

Le dispositif d’investissement locatif Pinel est-il efficace ?

Depuis l’arrivée de Sylvia Pinel au ministère du Logement, le discours à l’égard des investisseurs est plus encourageant. En parallèle, la refonte du dispositif d’investissement locatif, baptisé « dispositif Pinel », a permis de rendre cet outil plus intéressant. Il permet d’acquérir un logement neuf, répondant à la réglementation thermique 2012 (RT 2012), qui doit être proposé à des loyers intermédiaires correspondant à une forte demande. Ainsi, les investisseurs sont certains de trouver un locataire. Le fait de pouvoir louer à un ascendant ou à un descendant, tout en conservant l’avantage fiscal, rassure également les futurs propriétaires, qui réalisent, pour la plupart, une transaction immobilière en vue de préparer leur retraite. Dans ces conditions de rendement, le placement dans la pierre devient attractif par rapport à la rémunération servie par les livrets d’épargne sécurisés. Enfin, je note la création de plusieurs SCPI Pinel. Cela signifie que, aux yeux des investisseurs, ce dispositif d’investissement locatif est pertinent.

En 2014, les maires ont gelé les projets de construction. Que faire pour que 2015 soit l’année du dégel ?

Lorsque l’on possède un pouvoir aussi fort que celui d’autoriser ou non la construction, il faut l’utiliser avec prudence. Les communes disposent d’outils, comme le plan local de l’habitat (PLH) ou le schéma de cohérence territoriale (Scot), pour connaître l’évolution démographique à venir de leurs territoires et les besoins en nouveaux logements. En bloquant les projets conformes aux règles d’urbanisme, certains élus contribuent à la pénurie de logements et ne favorisent pas l’emploi dans leur propre bassin de vie. Il existe en fait de très nombreux terrains constructibles, mais certains maires préfèrent réviser leur plan local d’urbanisme (PLU) pour bloquer les projets immobiliers. Dans les communes où les besoins de logements vont augmenter, si la situation perdure, l’Etat doit reprendre la main.

Le chantier de la Samaritaine, à Paris, a de nouveau été stoppé. Quels effets a eu l’ordonnance de 2013 relative au contentieux de l’urbanisme ?

Les motifs ayant conduit à l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris pour le projet de la Samaritaine sont très préoccupants, car subjectifs (1). Depuis le 19 juillet 2013, jour de la publication de l’ordonnance n° 2013-638 relative au contentieux de l’urbanisme au « Journal officiel », le nombre de recours n’a pas vraiment diminué, mais leur traitement commence à s’accélérer. Avant sa publication, un léger point de désaccord pouvait entraîner l’annulation d’un permis de construire. Aujourd’hui, le juge administratif procède différemment : il pointe les désaccords mineurs et conditionne la poursuite du chantier à l’entente entre les parties concernées. Mais cette mesure concerne seulement les permis de construire octroyés après la publication de l’ordonnance, soit après le 19 juillet 2013.

La Cnauf (2) doit libérer 110 terrains publics d’ici à la fin de l’année. Les promoteurs privés vont-ils en profiter ?

Je l’espère, mais pas encore. Aujourd’hui, ces terrains sont seulement cédés à des collectivités ou à des aménageurs publics. Mais la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) souhaite que les acteurs privés puissent également en bénéficier. En parallèle, nous travaillons avec les bailleurs sociaux pour proposer une vraie mixité des projets et monter des opérations au juste prix.

Vous devez être abonné au moniteur pour lire la suite de ce contenu
PAS ENCORE ABONNÉ
ENCADRE

Biographie

Agé de 56 ans, François Payelle est président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) depuis février 2012.
En parallèle, il occupe le poste de secrétaire général du promoteur Promogim depuis le 29 septembre 2014. Auparavant, il était en charge de la direction générale de Procivis Immobilier. Durant sa carrière, François Payelle a travaillé pour Bouygues Bâtiment, le promoteur immobilier Helvim, la chambre syndicale des sociétés anonymes de crédit immobilier et pour le Crédit immobilier de France.

(1) L’architecture extérieure « ne répond pas à l’obligation d’insertion de la construction projetée dans le tissu urbain environnant », selon l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 5 janvier 2015 (n° 14PA02697– 14PA02791).

(2) Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier.

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X