Immobilier

La fraude et le permis de construire

Mots clés : Urbanisme - aménagement urbain

Pour obtenir un permis de construire, certains pétitionnaires font parfois preuve de mauvaise foi et tentent de duper l’administration sur la réalité de leur projet de construction en induisant les services instructeurs en erreur. Ces comportements sont cependant particulièrement difficiles à qualifier de frauduleux, les juges donnant une interprétation stricte de cette notion.

En principe, en application des dispositions de l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme, les autorisations d’urbanisme ne peuvent être retirées que dans un délai de trois mois suivant la décision et seulement à la condition d’être illégales. Passé ce délai, sauf demande expresse de la part de leur bénéficiaire, ces autorisations ne seront plus susceptibles de retrait.

Or, l’une des caractéristiques emportées par la reconnaissance de la fraude est précisément d’effacer toute condition de délai pour le retrait de l’acte administratif obtenu frauduleusement.

Dès lors, nombre de collectivités souhaiteraient pouvoir établir le caractère frauduleux de certaines demandes d’autorisation, afin de retirer le permis de construire obtenu frauduleusement.

Cette volonté est d’autant plus forte que l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme (relatif aux sanctions pénales applicables en cas de travaux réalisés en méconnaissance de l’autorisation délivrée) s’avère souvent être un dispositif insuffisant de sanction des pétitionnaires malintentionnés.

À ce titre, lorsque des poursuites pénales ont lieu, les peines sont rarement lourdes et les mesures de restitution rarement prononcées. Aussi, les agents peuvent se sentir dépossédés de cette procédure une fois le procès-verbal d’infraction dressé et transmis au parquet compétent.

Ce faisant, en cas de fraude, il est particulièrement utile de pouvoir l’établir.

Toutefois, bien que révélant fréquemment des erreurs (par exemple, des mentions erronées portant sur la surface de plancher à réaliser, sur la qualité du pétitionnaire, sur l’identité des parcelles, etc. ), les dossiers de demande d’autorisation d’urbanisme sont rarement considérés par le juge administratif comme entachés de fraude.

En effet, comme l’indique le Conseil d’État, « la fraude suppose, pour pouvoir être caractérisée, que le pétitionnaire ait procédé à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet » (CE 21 novembre 2012, n° 350684).

Ainsi, la seule erreur, quand bien même aurait-elle eu une incidence sur le sens de la décision de l’autorité administrative, n’est pas suffisante pour qualifier la fraude.

La caractéristique essentielle de la fraude réside dans « l’intention de tromper l’administration » (CE 9 octobre 2017, n° 398853) constitutive d’une « manœuvre frauduleuse ».

Toute la difficulté repose donc sur la question de l’existence de cette intention de tromper et la manière dont le juge l’identifie.

Sur ce point et concrètement, le juge administratif déduit l’intention de tromper de la connaissance établie du pétitionnaire du caractère erroné ou incomplet de sa demande (1) antérieurement à la délivrance de l’autorisation (2).

1. La difficile preuve de l’intention de tromper…

En premier lieu, la notion de « manœuvre frauduleuse » réside dans le caractère intentionnel des erreurs commises par le pétitionnaire. Une analyse de la jurisprudence rendue en la matière permet d’identifier précisément deux éléments composant cette notion.

D’une part, les éléments versés au...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 104 du 30/04/2018
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