Annuel aménagement

L’enjeu du Grand Paris Express

Mots clés : Politique des transports

Le Grand Paris Express, dont la mise en service devrait s’étaler de 2020 à 2030, va-t-il redessiner l’actuelle carte du marché francilien des bureaux ? De l’avis des professionnels, le métro devrait conforter les secteurs de La Défense, Saint-Denis, Boulogne-Billancourt-Issy, ou encore Orly-Rungis, Massy, Roissy. Il devrait aussi faire émerger de nouveaux sites. « Si les besoins en immobilier d’entreprise sont importants, la zone des Ardoines, à Vitry-sur-Seine, va forcément se développer. C’est l’équivalent de Saint-Denis, il y a vingt ans », indique Renaud Roger de l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU) Ile-de-France, avant de citer Noisy-Champs où « le foncier de type ville nouvelle est facilement mobilisable ».

Eric Mazoyer, directeur général de Bouygues Immobilier, parie sur le futur campus Science et Santé, à Villejuif, tout en espérant que le plateau de Saclay décolle enfin. « Surtout, prévient-il, le Grand Paris Express ne doit pas aboutir à un saupoudrage de petites zones de bureaux sur toutes les gares. Il faut au contraire donner plus de qualité aux grands pôles déjà constitués pour renforcer la lisibilité du Grand Paris à l’international. » Eric Mazoyer se dit, à l’inverse, favorable à l’implantation de bureaux de passage au pied des gares. P-DG de l’Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP), Thierry Lajoie défend un parti différent. « Notre devoir d’opérateur public est de veiller à ce que l’infrastructure de transport ne renforce pas les inégalités mais constitue un levier pour les réduire, voire les effacer. A Clichy-Montfermeil, par exemple, avec l’arrivée du métro et du T4, nous pourrons créer un marché du logement en accession et un marché tertiaire performant. Mais cela ne se fait pas tous seul, il faut porter et soutenir l’émergence de ce type de projet », déclare-t-il.

« Le Grand Paris Express n’entraînera pas la création de 69 pôles tertiaires au pied des 69 nouvelles gares », résume Christian de Kerangal, président de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (Orie). Outre l’accessibilité par les transports en commun, l’émergence d’une zone tertiaire dépend d’autres critères : le contexte macro-économique, l’existence de foncier mutable, les évolutions en matière d’organisation de travail et, dans le cas du Grand Paris, la priorité accordée au logement par les pouvoirs publics. « Les investisseurs ne se projettent pas à quinze ans et les utilisateurs encore moins. Il faudra attendre la mise en service du métro pour constater – ou pas – un réel développement tertiaire des quartiers de gare », poursuit Christian de Kerangal. La commercialisation des bureaux réalisés sur le foncier de la Société du Grand Paris constituera un premier indicateur de l’intérêt des entreprises pour une localisation sur une gare du nouveau métro. Sur la ligne 15 sud (Pont de Sèvres/Noisy-Champs), des programmes tertiaires devraient accompagner les gares de Châtillon-Montrouge, Arcueil-Cachan, Bry-Villiers ou encore de Créteil l’Echat.

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Le Grand Paris Express, accélarateur du développement urbain

Les différentes lignes

14.Saint-Lazare/Saint-Denis-Pleyel (au nord),Olympiades/aéroport d’Orly (au sud)15. Pont de Sèvres/Noisy-Champs (15 sud) ;Pont de Sèvres/Saint-Denis-Pleyel (15 ouest) ;. Saint-Denis-Pleyel/Champigny Centre (15 est)16 . Saint-Denis-Pleyel/Noisy-Champs17.Saint-Denis-Pleyel/Le Mesnil-Amelot18.Aéroport d’Orly/Versailles

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Foncier Outil innovant pour recyclage urbain

La question de la mobilisation foncière est le préalable indispensable pour atteindre l’objectif de production de 70 000 logements par an et construire les bureaux/activités, commerces… qui les accompagneront, le gouvernement ayant affiché sa volonté de créer des quartiers mixtes et durables. La plupart des opérations seront développées sur des fonciers urbains, le plus souvent bâtis et même parfois occupés. A Vitry-sur-Seine, dans le secteur des Ardoines, l’Etablissement public d’aménagement Orly Rungis-Seine Amont (EPA Orsa) a créé deux ZAC (700 000 m2 de logements et 900 000 m2 de bureaux/activités) englobant une partie de la zone industrielle, l’enjeu étant d’y infiltrer la ville, sans chasser les entreprises. « Nous portons pour plus de 100 millions d’euros de foncier pour le compte de l’EPA. Mais si nous voulons démultiplier notre action, il faut avoir un véhicule de portage », explique Gilles Bouvelot, directeur général de l’Etablissement public foncier (EPF) Ile-de-France.

Des négociations ont été engagées entre les deux établissements pour créer une société foncière publique de portage de très longue durée. A l’image de celle constituée fin 2013 entre l’EPF et Plaine Commune Développement. « Notre but est d’abord de tenir les prix. Dans le quartier de la future gare Pleyel, où l’on observe déjà des mouvements spéculatifs, cet outil va nous permettre d’acheter des entrepôts, de les porter sur une longue période pendant laquelle ils pourront être loués à des entreprises, et de les céder, le moment venu, à l’aménageur au prix auquel nous les aurons acquis », ajoute Gilles Bouvelot. Mais de tels outils, estime-t-il, ne peuvent être envisagés que sur un territoire de projet, un contrat de développement territorial, par exemple, avec un partenaire qui a une vision de long terme de l’aménagement.

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Aménagement Les CDT toujours d'actualité

Mis entre parenthèses pour cause d’élections municipales, les contrats de développement territorial (CDT) sont de retour. Le 30 septembre, le préfet de région et les collectivités locales concernées ont validé le 15e CDT, « Est-Seine-Saint-Denis », au moment même où le CDT Boucles de la Marne était soumis à enquête publique.

Créés par la loi du Grand Paris (2010), ces contrats s’articulent autour des gares du nouveau réseau de transport pour lui permettre de produire pleinement ses effets en termes de développement urbain. Ils fixent de grands objectifs : production de logements, développement économique, aménagement, lutte contre l’exclusion…

Selon une étude de la Driea (Direction régionale et interdépartementale de l’équipement et de l’aménagement), 11 millions de m2 de bureaux sont ainsi programmés à l’horizon 2030 dans les 21 CDT pour lesquels des discussions ont été engagées. Comme les auteurs le précisent, les projets chiffrés affichés dans ces contrats, revêtent des niveaux de réalité très différents, des opérations d’aménagement déjà engagées aux développements seulement envisagés.

Neuf CDT (1) ont été signés à ce jour (sur les 15 validés et les 21 engagés). Les délais sont désormais très serrés pour en conclure d’autres. Aux termes de la loi Maptam (Modernisation de l’action publique territoriale et affirmation des métropoles), la décision de mise à enquête publique – passage obligé avant la signature – doit être prise avant le 31 décembre 2014. « Mais les CDT hors délai pourront se transformer en CDIT (Contrat de développement d’intérêt territorial) mis en place par la loi Alur », explique-t-on à la préfecture de région. Avec la mise en place de la métropole du Grand Paris, les CDT n’ont pas vocation à disparaître : ils pourront servir de référence à la définition des territoires et alimenter le futur projet métropolitain.

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C’est le nombre d’établissements publics fonciers (EPF) existants en Ile-de-France qui fusionneront en 2015 en un seul.

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