Enjeux Maisons individuelles

L’année des chantiers pour les constructeurs

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Financement du logement - Maison individuelle

Expérimentation E+C-, remodelage du prêt à taux zéro, suppression de l’APL accession… Les défis de 2018 incitent les professionnels à adapter leur stratégie.

L’année 2018 s’annonce chargée pour les constructeurs de maisons individuelles (CMistes). Avec un premier défi majeur, l’expérimentation Energie Positive & Réduction Carbone (E+C-), qui doit aider à poser les bases de la future réglementation environnementale. Malgré son importance pour les CMistes, elle ne mobilise pas les foules. Selon le syndicat de constructeurs et aménageurs de la FFB (LCA-FFB), seule une soixantaine de dossiers ont été déposés par leurs adhérents depuis mars 2017. La raison ? Une démarche jugée longue et parfois coûteuse. « Entre le temps consacré à remplir les documents et la transmission des informations au bureau d’études, chaque dossier déposé représente jusqu’à 1 500 € », calcule Jean-Jacques Barreau, consultant technique énergie et réglementations de LCA-FFB.

Au-delà de ces inquiétudes d’ordre économique, c’est surtout le manque d’informations sur la future réglementation qui interpelle. On ne connaît toujours pas la date précise de mise en application du volet carbone, prévue pour 2018 (celle du volet énergie est attendue pour 2020). Aussi, pour anticiper les futures normes, certains professionnels décident de développer en amont leurs propres solutions techniques, avec l’objectif d’atteindre les niveaux les plus élevés institués par E+C-.

Surcoûts de 20 % par rapport à la RT 2012. Techniquement, côté énergie, quatre niveaux de performance existent. Si, avec E1 et E2, la réduction des consommations d’énergies non renouvelables doit atteindre 5 à 10 % dans le résidentiel, les niveaux sont plus ambitieux avec E3 et E4, puisque le dernier niveau correspond à un bâtiment à énergie positive. Pour le carbone, deux échelles s’appliquent : C1 et C2. Le dernier niveau correspond à un travail renforcé sur la baisse de l’empreinte carbone des matériaux. Jusqu’ici, les CMistes n’ont réussi à atteindre que le niveau E3C1, à l’instar du projet Homeos développé par Maisons Privat (lire p. 15) . « Pour arriver à ce niveau de performance énergétique, les surcoûts peuvent être supérieurs de 20 % par rapport à la RT 2012 », complète Jean-Jacques Barreau. Côté carbone, les données disponibles ne permettent pas encore de calculer la potentielle surcharge budgétaire (lire ci-contre) .

Outre ce défi réglementaire, les professionnels se préparent à vivre des mois difficiles. Après une année 2017 qui devrait être marquée par des ventes en légère hausse par rapport aux 133 600 commandes nettes de 2016, les CMistes craignent un recul des commercialisations en 2018. En cause, le remodelage du prêt à taux zéro (PTZ). Certes, le dispositif a été prorogé, mais il a subi des modifications majeures. Dans les territoires détendus, terrains de jeu de prédilection des CMistes, il n’est maintenu que pour deux années (contre quatre dans les zones tendues), avec un taux de financement du coût total de l’opération rabaissé à 20 %, au lieu des 40 % applicables jusqu’au 31 décembre 2017. « Nous pourrions vendre 8 500 maisons individuelles de moins en 2018 parce qu’une partie des ménages ne sera plus solvable », calcule Patrick Vandromme, président de LCA-FFB. Ce dernier s’inquiète, en particulier, pour les professionnels qui travaillent en zones B2 et C, à l’instar du normand Les Maisons Extraco, qui compte dans sa clientèle actuelle 80 % de bénéficiaires du PTZ. « Même s’il est encore difficile de mesurer précisément les effets, l’enveloppe budgétaire de nos clients sera plus petite », s’alarme Etienne Requin, son dirigeant.

L’autre inquiétude réside dans les conséquences de la suppression de l’APL accession depuis le 1er janvier 2018. La mesure frappe de plein fouet une catégorie chère aux CMistes : les primo-accédants. « On estime qu’il y a 15 000 APL accession dans le neuf [sur 35 000 ménages bénéficiaires de l’APL accession, NDLR], que ce soit dans le collectif ou l’individuel. Or, la majorité de ces ménages cherchent à acheter une maison », rappelle Dominique Duperret, délégué général de LCA-FFB.

Les constructeurs redoutent aussi une augmentation des taux de crédit en 2018, même si les experts tablent sur leur stagnation au premier semestre 2018 (lire ci-contre) . Dernière crainte : la progression des coûts de construction, « de 3 à 4 % dans le secteur pour 2018 à cause de la répercussion de la hausse des prix des matériaux et de la main-d’œuvre », analyse Patrick Vandromme. De fait, si, sur les chantiers, 2018 devrait rester une belle année, « les mauvais chiffres des ventes se refléteront dès 2019 sur le terrain », prédit Fabrice Corbioli, CMiste installé dans l’Ain.

Réviser son offre. Face aux difficultés, les constructeurs doivent trouver des solutions économiquement viables. « Nous faisons évoluer notre offre, en programmant, par exemple, des maisons adaptées à des terrains plus petits », assure Etienne Requin. Une tendance à l’œuvre chez d’autres constructeurs (lire p. 15) . « La réflexion portera aussi sur le choix des matériaux et sur l’optimisation des process de construction », complète Fabrice Corbioli. Maisons France Confort, le numéro 1 du secteur, développe une tout autre stratégie en montant en gamme ses produits pour concentrer ses efforts de vente sur les secundo-accédants et les investisseurs Pinel en zones tendues.

Avec la rénovation, le leader a repéré un dernier levier de croissance. Encore minoritaire dans le secteur, l’activité représentera 100 M€ de son chiffre d’affaires 2017. De son côté, Domenov, spécialisée dans la rénovation et l’agrandissement de maisons en Paca, compte tirer son épingle du jeu (lire p. 15) . L’entreprise a réalisé une trentaine de rénovations en 2017 et espère accélérer en 2018. « Nous avons peu de concurrents dans la région, ce qui nous laisse une place pour nous développer », assure Lydwine Motte, directrice marketing et communication chez Domenov (lire p. 15) . Une nouvelle piste à suivre pour les CMistes.

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Jean-Jacques Barreau, consultant technique énergie et réglementations de LCA-FFB.

« Les données que nous possédons aujourd’hui ne permettent pas d’optimiser l’empreinte carbone du bâtiment »

« Contrairement au volet énergie, nous ne possédons pas assez de données tangibles pour calculer le surcoût moyen qu’induirait le niveau C2 de l’expérimentation E+C-. Les données environnementales sur les produits de construction et les équipements, nécessaires pour faire les calculs de carbone, sont des données par défaut [mises à disposition gratuitement au sein d’Inies, la base de référence des déclarations environnementales et sanitaires des produits, équipements et services du bâtiment, NDLR]. Il faut attendre que ces données soient plus étoffées et vérifiées. Celles que nous possédons aujourd’hui ne permettent pas d’optimiser l’empreinte carbone du bâtiment. »

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Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez le courtier en crédits immobiliers Vousfinancer.

« Les taux stagneront au premier semestre 2018 à 1,60 % sur 20 ans »

« Comme les banques se sont fixé des objectifs de production de crédit similaires à 2017, elles maintiendront de bonnes conditions de financement, car les instituts bancaires se basent sur un OAT de dix ans à 0,70 % [taux des emprunts de l’Etat à dix ans, indicateurs du coût de l’argent pour les banques, NDLR]. Ainsi, les taux continueront d’être stables au premier semestre 2018, à 1,40 % sur quinze ans, 1,60 % sur vingt ans et 1,80 % sur vingt-cinq ans, ceci, même s’il y a un affaiblissement de la demande. En revanche, sur les six derniers mois de l’année, il est encore difficile de prédire une potentielle remontée des taux. »

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Attention à la qualité de l'air !

Economie d’énergie peut-elle rimer avec qualité de l’air intérieur ? C’est l’une des questions soulevées par les premiers résultats de Comepos. Ce projet, lancé en 2013 en collaboration avec les industriels, constructeurs, universitaires et résidents, mesure l’impact énergétique réel et l’empreinte carbone des différents modes constructifs sur des maisons à énergie positive. « Nous nous sommes rendu compte qu’à force d’avoir travaillé sur l’étanchéité, nous avons réalisé des maisons avec une très mauvaise qualité de l’air », confie Etienne Wurtz, directeur de recherche à l’Institut national sur l’énergie solaire. L’expérimentation souligne une saturation de l’air intérieur, avec des pics enregistrés dans les chambres à coucher jusqu’à 3 500 PPM (partie par million, unité qui mesure le niveau de concentration de CO dans l’atmosphère), limite à laquelle les capteurs de CO saturent.

« Si le carbone n’est pas vraiment toxique dans cette limite-là, ce qui est inquiétant, ce sont les composés organiques volatiles, cancérigènes, présents dans les meubles.

Ils vont s’accumuler à l’intérieur des pièces faute de ventilation », s’inquiète Etienne Wurtz. Ce dernier propose de réduire les exigences d’étanchéité des maisons, surtout si elles n’apportent pas d’économies d’énergie supplémentaires.

« La réglementation thermique existante n’empêche pas de mettre en place des systèmes de ventilation à des coûts très limités », rappelle Etienne Wurtz, qui préconise le détalonnage des portes ou encore l’installation de grilles d’aération sur les murs.

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