Réglementation

IMMOBILIER Les diagnostiqueurs sous le contrôle du juge

Mots clés : Bâtiment et santé - Fonction publique - Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière - Jurisprudence - Métier de l'immobilier - Métier de la construction

Avec la multiplication des diagnostics obligatoires en cas de vente ou de location d’immeuble, est apparue une profession nouvelle : celle de diagnostiqueur immobilier. Inévitablement, émerge un contentieux lié à la responsabilité, délictuelle ou contractuelle, de ces professionnels qualifiés. Au cas par cas, la Cour de cassation affine une jurisprudence aux contours encore incertains mais extensifs et non dénués de sévérité.

Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, tout particulier ou professionnel a l’obligation de faire réaliser un ou plusieurs diagnostics. Depuis le 1er novembre 2007, ceux-ci sont regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT) et réalisés par un professionnel soumis à des contraintes strictes en matière de compétence, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance.

Si l’intervention de ce diagnostiqueur immobilier peut avoir de moindres conséquences en matière de location, en matière de vente, son intervention s’avère particulièrement opportune. En effet, selon l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». L’acquéreur pourra donc solliciter la résolution de la vente ou la restitution d’une partie du prix de celle-ci s’il rapporte la preuve de l’existence d’un vice caché entachant le bien (présence de plomb, d’amiante.).

Responsabilité délictuelle ou contractuelle

La responsabilité du diagnostiqueur ne pourra être engagée que si la preuve est rapportée d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité avec son intervention.

Lors de l’exécution de ses prestations, le diagnostiqueur engage sa responsabilité délictuelle, à l’égard des tiers (acquéreur, locataire, etc.) au visa de l’article 1382 du Code civil. Il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de son client (vendeur ou propriétaire) au regard de l’article 1147 du Code civil. Dans ce cadre, la pratique judiciaire opère une distinction entre obligation de « moyens » et obligation de « résultat ». La Cour de cassation fait peser sur le diagnostiqueur, d’une part, une obligation de résultat quant à l’établissement de son constat ou de l’état parasitaire et, d’autre part, une obligation générale de conseil et d’information (Cass. civ. 3e ch., 2 juillet 2003 « SCI Sept Adenaueur c. Péchiney » – 27 septembre 2006, « Crédit immobilier de France FDI c. CEBTP »).

Obligation de résultat

Le seul fait de ne pas avoir rempli son obligation de résultat caractérise la faute. Il appartiendra alors au diagnostiqueur, pour s’exonérer, de rapporter la preuve d’une cause étrangère ou de la faute de son cocontractant. En principe, le diagnostiqueur ne peut voir sa responsabilité engagée que dans les termes de sa mission. Se pose alors la question de l’étendue de celle-ci. Que se passe-t-il par exemple s’il n’a eu qu’un accès restreint à l’immeuble ?

Obligation générale de conseil et d’information

Au regard de son obligation générale de conseil et d’information, la jurisprudence retient la responsabilité du diagnostiqueur immobilier en dehors ou au-delà de sa mission.

Dans un arrêt du 20 mars 2008 (n° RG 06/04251), la cour d’appel de Rennes a ainsi retenu la responsabilité du diagnostiqueur au motif que ce dernier s’était abstenu d’identifier les agents biologiques (mérules), auteurs de dégâts qu’il avait pourtant constatés. Pour la société d’expertise, l’objet de sa mission résidait dans la seule recherche de termites et aucunement d’autres agents biologiques. Elle indiquait avoir réalisé sa mission dans le respect des dispositions légales et professionnelles applicables et surtout dans la stricte limite de ses obligations, rappelant que la norme XP 03200,...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5523 du 02/10/2009
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