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Immobilier d’entreprise Bureaux : un marché fragilisé par la crise

Mots clés : Conjoncture économique - Gestion et opérations immobilières - Marché de l'immobilier

Les bureaux franciliens ont jusqu’ici plutôt bien résisté à la crise financière. Mais les entreprises utilisatrices cherchent surtout à faire des économies. L’année 2009 s’annonce plus difficile.

Le marché des bureaux en Ile-de-France a plutôt bien résisté à l’onde de choc venue d’outre-Atlantique : trois grandes transactions ont permis d’afficher un volume flatteur de la demande placée au troisième trimestre et 2008 ne verra pas d’effondrement, loin de là. Comparée à la chute à laquelle on assiste à Londres ou Dublin, la place de Paris s’estime bien lotie. Et le ralentissement observé n’a rien à voir avec la brutalité du retournement qui frappe le logement. Mais la procédure de sauvegarde pour Heart of la Défense a gâché le tableau. Comme la chute de 75 % des investissements sur le marché francilien au troisième trimestre. Car, il ne faut pas être grand clerc pour savoir que l’immobilier ­pâtira de la crise. La question étant de savoir avec quelle force et jusqu’à quand.

Entre le début de l’été et celui de l’automne, le contexte économique et financier dans lequel évolue l’immobilier a bien changé, comme l’a constaté Max Le Roux, président d’Atisreal France, fin octobre. Loin de se laisser griser par la bonne tenue de la demande placée au troisième trimestre (658 000 m2), le conseil en immobilier l’estime « artificielle » puisqu’elle est imputable à trois transactions exceptionnelles. Sans elles, la commercialisation aurait atteint le niveau de 2005. Sur l’ensemble de 2008, Atisreal prévoit un volume compris entre 2,2 et 2,4 millions de m2, qui tomberait sous les 2 millions en 2009. Un niveau qui s’éloigne du record de 2007 (2,75 millions de m2).

Vacance en hausse

Pour autant, les professionnels s’accordent à considérer que le marché n’est pas catastrophique, dans la mesure où il n’y a pas eu de décrochage massif. Mais ils pointent une évolution inquiétante : aujourd’hui, c’est une impérative recherche d’économies qui incite les entreprises à changer de locaux. « Ces acteurs libèrent généralement plus de surfaces qu’ils n’en consomment, ce qui fait mécaniquement progresser la vacance », écrit Atisreal.

La vacance ! Cet indicateur est surveillé par tous les acteurs du secteur qui soulignent qu’on est loin des niveaux atteints lors de la grande crise des années 90. Toutefois, compte tenu des livraisons de bureaux neufs (1,3 million de m2 en 2008, 1,1 million de m2 attendu en 2009), l’offre à un an pourrait dépasser cette année la barre des 4 millions de m2 et avoisiner les 4,5 millions de m2 fin 2009, selon Atisreal.

Restent enfin les loyers : au premier semestre, les loyers faciaux (affichés) et économiques sont restés sables. Mais, dans un marché où le rapport de forces est du côté des locataires, les gestes commerciaux vont se multiplier jusqu’à ce que l’on commence à « taper sur le loyer facial » pour reprendre l’expression de Benoît du Passage, président de Jones Lang LaSalle.

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ENCADRE

« La recherche d’économies motive les entreprises »

Benoît du Passage Président de Jones Lang LaSalle France et Europe du Sud

Comment se tient le marché francilien ?

Difficilement sur le marché d’investissement, mais étonnamment bien sur le marché locatif, compte tenu de la conjoncture. Le volume de la demande placée devrait être de l’ordre de 2,4 millions de mètres carrés en 2008, soit un recul de 10 % à 15 %. L’Ile-de-France reste un très bon marché en Europe. Ce qui motive les entreprises, c’est la recherche d’économies. Elle va souvent de pair avec la recherche d’immeubles modernes, pour leurs grandes surfaces et leurs prestations. S’il ne se passe rien sur les loyers faciaux, les mesures d’accompagnement s’allongent : les ­fran­chises ont augmenté d’un mois par année de bail par rapport à 2007

Constatez-vous des différences géographiques ?

Nous travaillons encore un peu partout. Mais, vu le souci d’économies des entreprises, la demande va se réduire sur Paris-QCA (quartiers ­centres d’affaires). Certains secteurs en profiteront, à condition d’offrir des immeubles modernes, accessibles en transports en commun, de préférence en première couronne, et à un loyer inférieur à 300 euros/m2.

Comment évolueront les investissements ?

Nous devrons vivre un bon moment avec des difficultés d’accès au ­crédit. Le volume des investissements devrait être compris entre 6 et 8 milliards en 2009, ce qui représente une diminution de 65 % par ­rapport à 2007. Rien n’oblige un immeuble à changer de main, mais tout l’oblige à produire des revenus. Même si le marché est en crise, il peut y avoir beaucoup de mouvements sur le marché locatif.

ENCADRE

Maurice Gauchot Président de CBRE

« Les volumes vont baisser l’an prochain »

Quelle est votre analyse du marché ?

Les transactions devraient atteindre 2,3 millions de mètres carrés en 2008, soit la fourchette basse de nos prévisions de janvier. En dépit des difficultés, le marché a très bien résisté. Les entreprises continuent à rechercher des surfaces pour réaliser des économies. La demande finale n’est pas arrêtée, mais les volumes vont baisser l’an prochain : nous tablons sur un peu moins de 2 millions de mètres carrés en 2009, ce qui était le niveau de 2004.

Que vont devenir les grands projets de La Défense ?

La plupart ne pouvaient se financer qu’avec de la dette, et le foncier n’était souvent pas maîtrisé. Une grande partie risque d’être retardée.

Certains marchés souffrent-ils plus que d’autres ?

Ce sont plutôt des types de produits qui souffrent : les immeubles de seconde main, difficiles à exploiter. Les immeubles neufs, près des transports en commun, trouvent preneurs s’ils n’ont pas de loyer « prime ».

Qu’en est-il pour les loyers ?

On prévoit une baisse dans les mois à venir. Les locataires sont en position de force, les propriétaires inquiets, et le marché n’est pas très offreur.

Les livraisons de neuf vont-elles faire monter la vacance ?

770 000 m2 arriveront en 2009, et le taux de vacance montera de 5 % à 7 %. On est donc loin des 11 % des années 1990 et des 9,5 % ­constatés à Manhattan ! Il n’y a pas de vraie crise de surproduction.

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