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Hôtels Dix milliards de travaux pour moderniser le parc

Mots clés : Tourisme

Voici un paradoxe auquel les visiteurs d’Equip’hôtel pourront réfléchir du 15 au 19 novembre, porte de Versailles à Paris. Première destination touristique mondiale, la France a un parc hôtelier vieilli. Il faudrait 10 milliards de travaux pour le moderniser, estime le gouvernement.

«Sur les 18 000 hôtels classés tourisme, 15 000 doivent être rénovés dans toutes les catégories », assurait début septembre Hervé Novelli, le secrétaire d’Etat en charge du dossier, avant d’estimer à 10 milliards d’euros le montant des travaux à effectuer pour remettre le parc à niveau.

Selon le ministère, 65 % du parc (environ 400 000 chambres) nécessiteraient une rénovation « totale », 20 % (122 500) relèveraient d’une rénovation « moyenne », et 15 % sont « irréprochables ». Les travaux à venir sont très variés, oscillant entre un simple aménagement et des mises aux normes complètes (accessibilité, sécurité, performance énergétique RT 2010, développement durable…), en passant par l’adaptation au marché (Internet, TV numérique écran plat, chauffage-rafraîchissement…). Coût moyen estimé : 5 000 à 20 000 euros par chambre (1).

Indépendants trop petits

Le diagnostic que portent les professionnels sur le parc est unanime : il a besoin d’une sérieuse remise à niveau. Marc Watkins, le président du Comité pour la modernisation de l’hôtellerie française, dresse un état des lieux sans complaisance : selon lui, un quart du parc a vieilli de manière patente, voire est vétuste, et un bon tiers est « à bout de souffle ».

C’est particulièrement vrai pour les hôtels indépendants, largement majoritaires en France (83 %). Car l’idée prévaut que les chaînes hôtelières intégrées sont plus modernes. Ceci expliquant peut-être cela : si elles ne représentent que 17 % des hôtels et près de 40 % des chambres, elles captent 55 % des nuitées. Ce taux d’occupation plus élevé tient aussi à la taille des établissements (80 chambres en moyenne contre 24 pour les indépendants alors que le seuil de rentabilité est estimé à 40/45) et à la notoriété des réseaux qui proposent une gamme plus large de services (séminaires, conférences…).

L’hôtellerie indépendante est donc la plus fragile. Une étude menée au premier semestre par le Comité pour la modernisation de l’hôtellerie française auprès de 196 établissements montre que plus de 56 % des hôteliers voulaient vendre leur affaire à plus ou moins court terme, dont 20 % tout de suite. Le comité estimait que la France allait perdre de 1 200 à 1 700 hôtels classés d’ici à cinq ans.

Comme l’explique Marc Watkins, les hôteliers sont souvent désemparés devant les nouvelles réglementations sur le bâti. Ils les jugent trop rigides, trop contraignantes et souvent inapplicables. Faute de solution, 15 % pensent vendre leur établissement avant le terme de la réglementation incendie (2011) et quatre sur dix ne savent pas encore comment ils vont financer la mise aux normes. Même chose pour l’accessibilité : 27 % pensent vendre d’ici à 2015 pour ne pas avoir à gérer le problème. Là aussi, la grande majorité ne sait pas encore comment elle va résoudre la question, tant sur le plan technique que financier.

Pour aider le secteur, Hervé Novelli a fait appel au duo Caisse des dépôts – Oséo. Banquier des PME, Oséo cible son action plutôt sur les établissements de 0 à 3 étoiles, ruraux, saisonniers, ou situés dans des agglomérations de moins de 100 000 habitants, qui ont le plus de mal à trouver des financements.

5 000 euros par chambre

Sur la base d’une estimation minimum de rénovation, de l’ordre de 5 000 euros par chambre, il a ouvert une enveloppe d’un milliard, ventilée entre : 700 millions de garanties pour les banques finançant les travaux ; un contrat de développement pour la rénovation hôtelière (100 millions au total sur trois ans), sous forme de prêt mezzanine à 7 ans avec 2 ans de différé pour compléter le financement (besoin de fonds de roulement et frais de fermeture de l’établissement) ; et un fonds commun de placement à risque, avec la Caisse des dépôts, pour des opérations en quasi-fonds propres (200 millions) destinées aux établissements de plus grande taille, explique Jean-Marc Durand, directeur du développement et de la stratégie d’Oséo. Lui aussi prévoit que la modernisation s’accompagnera d’un mouvement de reprise des entreprises, voire d’une entrée dans des chaînes d’un certain nombre d’indépendants. Si les petits veulent se consoler, ils pourront se dire que les gros souffrent aussi : crise oblige, Accor a freiné son plan d’ouverture de 200 000 chambres et réduit de 100 millions par an ses dépenses de rénovation (515 millions annuels depuis quatre ans).

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« Nous avons constitué une offre et des équipes commerciales dédiées à l’hôtellerie de luxe »

Eric Fratty, responsable du pôle hôtellerie, Bouygues Bâtiment Ile-de-France-rénovation privée

Pourquoi avoir structuré une branche dédiée à l’hôtellerie de luxe au sein de Bouygues Bâtiment Ile-de-France ?

Jusqu’en 1998, la rénovation d’hôtels de luxe était un marché de niche. Avec la rénovation du George V, la démonstration a été faite qu’une opération de cette envergure, avec fermeture de l’établissement, avait du sens. Les hôteliers parisiens se sont alors mis à réfléchir à ce type d’opérations, ce qui nous a poussés à constituer une offre spécifique en la matière et à former des équipes commerciales dédiées. Cette offre s’est étoffée à mesure des opérations que nous avons réalisées et aux changements de typologie des investisseurs, avec notamment l’arrivée massive des fonds d’investissement.

La rénovation d’un palace n’est pas un chantier ordinaire. Comment l’abordez-vous ?

En amont, nous travaillons beaucoup en partenariat avec nos clients sur des études de rentabilité, la définition d’un business plan et la conception technique des projets. Ce sont des opérations complexes. L’exigence des décorateurs d’avoir un maximum de hauteur sous plafond induit des volumes très réduits pour les réseaux techniques et la nécessité de plans de synthèse très précis. Ces chantiers mobilisent des prestations très haut de gamme et généralement sur mesure qui nous imposent une sélection rigoureuse de nos partenaires.

Cette démarche peut-elle s’appliquer à d’autres établissements que les palaces ?

Nos références comptent aujourd’hui des hôtels plus classiques. Notre offre est d’autant plus compétitive que nous pouvons exprimer notre valeur ajoutée de « spécialistes ». D’ailleurs, sur nos douze dernières opérations, seules quatre concernent des « palaces ».

(1) L’analyse ne concerne pas les 9 000 à 10 000 hôtels non classés répartis sur le territoire.
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