Enjeux

Flambée de la Vefa en dix ans

Mots clés : Gestion et opérations immobilières - Logement social

Jamais les promoteurs immobiliers n’ont construit autant de logements sociaux. L’an dernier, ils ont produit près de 38 000 HLM, soit 39 % des 97 000 habitations sociales financées par la Caisse des dépôts (CDC), selon sa lettre « Conjoncture » publiée en mai 2017. En excluant les acquisitions-améliorations du décompte et en se focalisant uniquement sur la construction pure de logements, ce taux grimpe même à 45 % ! En dix ans, la percée des promoteurs dans le monde HLM aura été fulgurante : en 2006, ils ne construisaient que 1 % des HLM.

Sans surprise, plus le territoire est tendu, plus les bailleurs sociaux recourent à leurs services (voir graphique 1 ci-dessous). Frédéric Paul, délégué général de l’USH, y voit la conséquence « de la politique foncière des collectivités locales, qui sont en train de démissionner de leur responsabilité qui consiste à bâtir la ville dans le détail. Elles produisent des macrolots qu’elles confient uniquement aux promoteurs. » Car les acteurs privés construisent plus vite, « alors que nous sommes soumis aux règles de marché public qui ralentissent le processus de construction », rappelle Daniel Biard, président du comité exécutif de Polylogis.

Face aux réticences, les promoteurs ont un argument béton : « La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) n’a pas d’effet inflationniste en soit, sur la période étudiée », selon la CDC, qui évalue le prix de revient moyen d’un HLM à 145 300 euros (voir graphique p. 12) . Dominique Hoorens, directeur des études économiques et financières de l’USH, planche sur une étude pour affaiblir l’argumentaire : « Les organismes HLM sont des propriétaires de long terme, la comparaison n’a de sens que si l’on prend en compte les frais de gestion. » Son raisonnement ne sera peut-être pas utile pour convaincre les organismes HLM d’avoir moins recours à la Vefa. Si le gouvernement déstabilise leur modèle, les bailleurs sociaux pourraient être tentés de réduire la production… Les promoteurs seraient alors les victimes collatérales de la stratégie gouvernementale.

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