Réglementation URBANISME

Extension du droit de reconstruire « à l’identique »

Mots clés : Droit de l'urbanisme - Jurisprudence - Rénovation d'ouvrage

– Jusqu’à présent, la reconstruction d’un bâtiment démoli en dehors de tout sinistre était regardée comme une construction nouvelle, sans que le propriétaire puisse évoquer un droit acquis.
– La loi du 12 mai dernier a modifié l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme. Elle autorise désormais la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans.
– Les conséquences de cette disposition sont importantes en termes de constructibilité.

Le régime juridique de la reconstruction « à l’identique » aujourd’hui codifié à l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme, est né avec l’adoption de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000.

Auparavant, la reconstruction d’un bâtiment à l’identique ne faisait l’objet d’aucune disposition particulière dans le Code de l’urbanisme, de sorte que le propriétaire d’un bâtiment détruit par un sinistre ou par le travail du temps, n’était autorisé à reconstruire son bâtiment qu’au regard des règles d’urbanisme applicables au moment des travaux, la reconstruction étant regardée comme « une construction nouvelle ». Or, les dispositions des documents d’urbanisme pouvaient avoir évolué défavorablement, empêchant toute possibilité de reconstruction. Cette situation apparaissant peu satisfaisante, la loi SRU a institué un véritable droit de reconstruire à l’identique, soumis néanmoins à certaines conditions.

Le principe posé par la loi SRU

La loi SRU inverse l’ordre des facteurs. Le droit de reconstruire à l’identique devient le principe, à condition que le bâtiment d’origine ait été régulièrement édifié. Ce droit demeurait toutefois limité à la destruction du bâtiment par un sinistre (tempête, incendie.), mais sans que sa mise en œuvre ne soit enfermée dans un délai défini. La seule dérogation au principe posée par le texte concerne la réglementation locale applicable en matière d’urbanisme, puisqu’il était admis que la carte communale et le plan local d’urbanisme puissent comporter des prescriptions spécifiques interdisant la reconstruction à l’identique.
Malgré l’avancée incontestable opérée par la loi SRU, le champ d’application de ce droit était limité. Il ne s’appliquait ni aux démolitions de bâtiments, dont l’état de délabrement et/ou des raisons de sécurité justifiaient de telles mesures, ni aux démolitions involontaires, ni aux bâtiments à restaurer. Les dispositions de la loi conduisaient finalement à faire obstacle à la rénovation en profondeur de bâtiments anciens et à la sauvegarde de certains éléments patrimoniaux.
C’est notamment pour répondre à ce dernier point que la loi Urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 a intégré un second alinéa à l’article L.111-3 rédigé ainsi : « Peut également être autorisée, sauf disposition contraire des documents d’urbanisme et sous réserves des dispositions de l’article L.421-5, la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien, et sous réserves de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. » Cette disposition n’a pas été modifiée par la loi du 12 mai 2009.

Le nouveau régime juridique

La loi du 12 mai 2009 a modifié l’alinéa 1 de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme. Désormais, « la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans, est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d’urbanisme en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié ».
Ces nouvelles dispositions ont pour finalité de faciliter la restauration ou la reconstruction de bâtiments existants lorsqu’une démolition est nécessaire (notamment si la réhabilitation s’avère peu judicieuse techniquement ou économiquement), y compris lorsque l’immeuble initial n’est plus en conformité avec la réglementation locale d’urbanisme.
Si les conditions de mise en œuvre de ce droit demeurent inchangées, la nouvelle rédaction introduit à la fois une extension de son champ d’application matériel et une restriction temporelle. En effet, le droit de...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5526 du 23/10/2009
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