Réglementation

Droit immobilier Les délais pour contester une opération de construction

Mots clés : Droit de l'urbanisme - Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière - Jurisprudence

Ces trois dernières années ont vu fleurir les textes modifiant les délais des actions de contestation d’une opération de construction. Or ces actions sont nombreuses et il est souvent difficile pour les praticiens de se repérer dans la jungle des délais de recours. L’avocat Jérôme Francès-Lagarrigue dresse, pour « Le Moniteur », l’inventaire de ces délais en tenant compte des dernières réformes et des interprétations des règles par la jurisprudence.

Les possibilités de contester une opération de construction sont fort nombreuses : recours à l’encontre de l’autorisation d’urbanisme, plainte pénale, assignation devant le juge civil pendant ou après la réalisation des travaux…

Ces différentes actions sont enfermées dans des délais précis dont de nombreux ont été récemment modifiés (1). En voici un panorama actualisé (2).

Deux mois à compter de l’affichage de l’autorisation de construire sur le terrain

Le délai de recours des tiers – recours gracieux ou contentieux – à l’encontre de l’autorisation de construire (permis ou décision de non-opposition à une déclaration préalable) est de deux mois. Il court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage de la décision sur le terrain. Il n’est plus tenu compte, depuis le 1er octobre 2007, de l’affichage en mairie (3).

L’expiration d’un délai de deux mois et quinze jours à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain purge théoriquement le recours des tiers, puisque celui-ci doit, sous peine d’irrecevabilité, être notifié au pétitionnaire dans les quinze jours de son introduction (4).

L’attention des constructeurs doit également être attirée :

l d’une part, sur les nouvelles modalités d’affichage issues de l’arrêté du 11 septembre 2007 et codifiées sous les articles A 424-15 et suivants du Code de l’urbanisme. Il importe, à cet égard, de rappeler que c’est au bénéficiaire de l’autorisation, s’il souhaite contester la recevabilité d’un recours, d’apporter la preuve de l’affichage ;

l d’autre part, sur un arrêt du 6 avril 2007 par lequel le Conseil d’Etat a jugé que lorsqu’un permis de construire a été retiré par l’autorité compétente mais que ce retrait a été annulé par le juge administratif, un nouveau délai de recours contre ce permis court à partir des mesures de publicité effectuées après son rétablissement (5).

La nouvelle rédaction de l’article L 424-5 du Code de l’urbanisme suscite enfin une incertitude : une décision de non-opposition à une déclaration préalable peut-elle toujours faire l’objet d’un recours gracieux, dès lors que son auteur ne peut plus la retirer (6) ?

Deux mois à compter de la réception du permis de construire en préfecture

Le recours ouvert au préfet à l’encontre d’un permis de construire, lorsque la décision est de la compétence du maire, peut être exercé dans les deux mois qui suivent la date à laquelle l’acte a été reçu à la préfecture ou à la sous-préfecture ; ou, si elle est antérieure, la date à laquelle le texte intégral de l’acte a été porté à sa connaissance par les services de l’Etat placés sous son autorité, lorsque la commune concernée a transmis l’acte à ces derniers.

En conséquence, la seule transmission de l’acte à la subdivision de la direction départementale de l’équipement ne peut avoir pour effet de faire courir le délai du déféré préfectoral (7).

Le recours du préfet devant également être notifié dans les conditions de l’article R 600-1 du Code de l’urbanisme, il est théoriquement purgé par l’expiration d’un délai de deux mois et quinze jours à compter de la réception de l’acte en préfecture, étant précisé que la lettre notifiant le permis doit informer le demandeur de la date à laquelle celui-ci a été transmis au préfet (8).

Deux mois à compter de la réception à la préfecture du dossier d’instruction d’une autorisation de construire implicite

Il y a lieu de distinguer cette hypothèse de la précédente puisque les décisions implicites (permis tacite ou décision de non-opposition à une déclaration préalable) sont désormais exécutoires à compter de la date à laquelle elles sont acquises (9). Sont ainsi discutées en doctrine les conséquences à en tirer sur le point de départ du délai de recours du préfet.

D’aucuns supposent qu’à partir du moment où l’autorisation tacite sera réputée obtenue (par application des délais d’instruction puisqu’est communiqué au préfet, en application de l’article R 423-7 du Code de l’urbanisme, un exemplaire de la demande ou de la déclaration préalable dans la semaine qui suit le dépôt), le préfet disposera, en application de l’article L 2 131-3 du Code général des collectivités territoriales, d’un délai de deux mois pour demander au maire communication du dossier d’instruction (10).

A partir de cette...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5472 du 10/10/2008
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