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Crise immobilière : agir ou subir ?

Mots clés : Architecte - Architecture - Conjoncture économique - Efficacité énergétique - Gestion et opérations immobilières - Marché de l'immobilier

Lionel Dunet Architecte

Jusqu’à cet été, la crise immobilière était atteinte du syndrome « Tchernobyl » : l’explosion a eu lieu aux Etats-Unis, la déflagration a atteint l’Espagne et l’Angleterre, s’est rapidement répandue jusqu’en Asie où l’on a même constaté un tassement à Shanghai comme à Dubaï. La France était miraculeusement épargnée grâce à ses bons « fondamentaux », à une forte demande inassouvie, à un taux d’endettement des ménages raisonnable. En septembre et octobre, cette vision a été balayée : la crise a fait exploser le système bancaire international et nous a atteint « officiellement ». Elle s’est propagée d’autant plus vite qu’elle a été actée et médiatisée.

Que va-t-il se passer maintenant ? Le secteur du BTP est un rouage économique essentiel, consommateur de main-d’œuvre, peu importateur, fortement taxé, faisant fonctionner les industries chimiques, métallurgiques, etc. Aujourd’hui, il est évident que les sociétés de promotion et les organismes bancaires adossés sont les premières touchées et sont plombées par les invendus. Mais c’est toute la filière qui va souffrir, la maîtrise d’œuvre comme les entreprises qui représentent 1,7 million d’emplois directs et autant d’emplois indirects.

Les agences d’architectes qui travaillent beaucoup dans le domaine du logement ressentent aujourd’hui les effets de la crise : des projets sont retardés, voire abandonnés. Même le logement social locatif, de plus en plus produit par des quotas dans des opérations de promotion, est concerné par le ralentissement.

Des effets pervers inattendus

Le bâtiment est extrêmement dépendant des lois des finances et des politiques gouvernementales. Cette réactivité du secteur est dangereuse car chaque décision peut avoir des effets pervers inattendus. Par exemple, les dispositifs actuels de défiscalisation voulus pour dynamiser l’économie locale et répondre aux besoins de logements locatifs, ont créé surtout des effets pervers très importants : une forte consommation de foncier, une offre de logements correspondant aux capacités financières des investisseurs mais non aux besoins de la population et une contribution à la flambée des prix. Ce contre-exemple montre que les questions de logements et d’immobilier ne doivent jamais être déconnectées des exigences de qualité urbaine et architecturale et du bien vivre de nos concitoyens.

La crise immobilière et financière démontre qu’il n’est pas sage d’entraîner les Français dans une course à la propriété par un endettement à long terme. Mais la crise a aussi un effet positif : les prix vont baisser et permettre un rééquilibrage en rendant accessibles des biens qui ne l’étaient plus. Les queues de programme vont être soldées. La concurrence va se raviver dans la construction entre des entreprises qui devront à nouveau s’intéresser à des marchés à moins forte marge que la promotion haut de gamme.

Quelles solutions peut aujourd’hui adopter le gouvernement pour tenir ses engagements de construction de 500 000 logements par an ?

Il doit mettre en place des mécanismes de relance qui résolvent les carences actuelles : le manque de logements et le mauvais état du parc immobilier, la désertification des centres-villes, la paupérisation de quartiers, le mitage et la consommation délirante de foncier.

Il doit aussi raisonner de manière qualitative. L’Ordre des architectes a proposé des amendements en ce sens au projet de loi de Christine Boutin pour lier le plan en faveur du logement aux impératifs du Grenelle.

Avec quels moyens ? La généralisation par Christine Boutin dans son projet de loi Logement de la TVA à 5,5 % est une piste intéressante. L’écoprêt de Jean-Louis Borloo est un moyen pour permettre de redynamiser le secteur du logement en s’appuyant sur les objectifs de performance énergétique du Grenelle. La rénovation énergétique des bâtiments existants est également un vaste gisement de croissance.

Une relance contra-cyclique du logement

L’Etat pourrait, en outre, utiliser la baisse du prix de la construction et du foncier qui découlera de la crise actuelle pour effectuer une relance contra-cyclique du logement social, locatif et en accession à la propriété, à meilleurs coûts. Les besoins en logements n’ont pas disparu avec la crise et nécessitent toujours une politique volontariste.

De fait, l’immobilier, cause de tous les maux actuels, est bien une planche de salut de notre économie en difficulté. Il reste à trouver le montage fiscal et l’investissement ciblé pour relancer une machine en cours de grippage.

En décrétant l’urbanisme responsable, la qualité architecturale, la beauté de nos villes et de nos paysages et l’amélioration du parc existant comme les enjeux partagés de l’Etat et de l’ensemble des collectivités publiques et opérateurs privés, nous trouverions une dynamique nationale, le lien entre Grenelle et loi sur la ville, une approche qualitative de nos lieux de vie qui répondrait aux besoins sociologiques et économiques actuels.

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