Réglementation

Construction Terrains à bâtir : la souplesse du bail à construction

Mots clés : Gestion immobilière - Jurisprudence - Politique du logement - Sécurité publique

Le bail à construction permet au preneur d’édifier des constructions sur le terrain du bailleur, avec obligation de les conserver en bon état. La Cour de cassation estime que ce contrat peut également comporter une clause de remise en état du terrain d’assiette en fin de bail. Une interprétation conforme à l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), destiné à faciliter la construction de logements, grâce à la dissociation entre la propriété et la jouissance du sol.

Les faits étaient les suivants : un terrain avait été donné en location par un bailleur à une société hôtelière pour une durée de dix-huit ans afin d’y installer un poste de transformation électrique destiné à l’alimentation de son exploitation. Les loyers n’ayant pas été réglés, le bailleur avait assigné le preneur. Celui-ci soutenait que le contrat s’analysait en un bail à construction qui était nul. Tant en première instance qu’en appel, il avait été fait droit à la demande en paiement des loyers. La cour d’appel avait considéré que le preneur s’engageait, à l’expiration du bail, à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient lors de sa prise de possession et qu’en présence de l’obligation de débarrasser le terrain du poste de transformation d’électricité, le contrat passé entre les parties ne s’analysait pas en un bail à construction. Cette décision a été censurée par la Cour de cassation (3e chambre civile, 30 janvier 2008, pourvoi n° 06-21.292).

Régime juridique

Le bail à construction, défini à l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation, est une variété de louage de choses. Il se caractérise par des obligations particulières auxquelles s’ajoutent des caractéristiques relevant du bail emphytéotique. Il a été créé pour faciliter la construction de logements, les constructeurs pouvant, grâce à la dissociation de la propriété et de la jouissance du sol, se procurer des terrains sans avoir à procéder à leur acquisition.

Contrat synallagmatique

Le bail à construction est un contrat synallagmatique entre le propriétaire d’un terrain qui en remet la jouissance moyennant le versement d’un loyer à un preneur qui s’oblige à construire. Le preneur peut être une personne publique ou privée qui a la capacité de s’obliger. Le bailleur doit, lui, avoir le droit d’aliéner. Le contrat porte sur un terrain, équipé ou non, nu ou avec des constructions, sous réserve qu’il puisse en comporter de nouvelles. Les constructions édifiées pourront avoir des usages divers (habitation, industrie, commerce…).

Droit réel immobilier

Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier. Cela implique la possibilité de faire une hypothèque, de procéder à une cession ou de consentir des servitudes. Le preneur est investi, pendant la durée du bail, des droits du propriétaire sur la surface du sol et sur le dessus. Le bail entraîne une renonciation provisoire pour le bailleur au principe d’accession. Le preneur a le droit de louer et il peut exercer les actions en responsabilité contre les constructeurs qui ont édifié les constructions.

Durée du bail

La durée du bail à construction varie entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Le choix de la durée se fait souvent en fonction des intérêts fiscaux attachés à celle-ci. La prolongation au-delà de cette durée par tacite reconduction n’est pas possible. Toutefois, pendant la durée initiale du bail, les parties peuvent convenir d’en allonger la durée sous réserve de ne pas dépasser le maximum fixé par le texte mais cette prorogation doit être justifiée par l’édification des constructions. Si le bail est résilié avant la dix-huitième année, il peut être requalifié en bail ordinaire et l’administration fiscale peut alors revoir l’exonération de la taxe de publicité foncière accordée en bail de construction.

Obligation d’édifier

La qualification de bail à construction suppose l’obligation d’édifier. Il s’agit d’un élément constitutif essentiel. La notion d’édification n’est pas définie : ce peut être la construction d’un bâtiment neuf mais aussi la surélévation d’un immeuble, voire même la construction d’ouvrages souterrains. En...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5471 du 03/10/2008
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