Réglementation

Comment réaliser des projets sans plomber les budgets des collectivités

Mots clés : Etat et collectivités locales

Si la question de la libération du foncier se pose pour construire plus, l’acquisition des terrains n’est pas l’unique réponse. De nombreux outils existent.

Aménager des quartiers mixant logements et activités, construire des équipements publics… Tout cela nécessite des terrains. Or, ces derniers sont de plus en plus chers, rendant certaines opérations impossibles à réaliser ou grevant les budgets des collectivités qui les acquièrent. La Fédération nationale des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) estime que le prix moyen des terrains non constructibles est d’environ 6 030 euros l’hectare, en hausse de 54 % en vingt ans. Pour une parcelle constructible d’une superficie de moins de 1 hectare, le prix moyen atteint 72 000 euros. Un montant bien trop élevé pour certaines petites communes.

De leur côté, les promoteurs estiment que le coût du foncier représente généralement entre 10 et 20 % d’un projet de construction. Mais ce chiffre varie en fonction de l’emplacement et de la qualité du terrain, et peut atteindre jusqu’à 40 % de l’opération dans une grande agglomération.

Il est possible d’utiliser une servitude d’utilité publique pour préserver certains espaces dans un but d’intérêt général.

Mieux évaluer le foncier. Pourtant, en phase préparatoire, les collectivités ne prêtent pas toujours l’attention qu’il faudrait à ce volet de l’aménagement. « Dans les bilans présentés, notamment dans les ZAC, le prix du foncier est mal évalué, ce qui peut ensuite aboutir à ce que la ZAC mette dix ans à voir le jour ou ne soit jamais réalisée », souligne Servan Ndjantcha, directeur d’Agorastore Immobilier, société de vente aux enchères immobilières qui conseille les collectivités dans la cession de leurs terrains et leurs stratégies foncières. Dans ce contexte, réaliser des projets d’aménagement sans acquérir le foncier ou en l’achetant à moindre coût devient un impératif.

Maîtriser le foncier sans l’acheter

La maîtrise du foncier ne signifie pas systématiquement acquisition et transfert de propriété. Certains outils permettent en effet de bloquer les terrains nécessaires à un projet pour une durée déterminée.

Recourir au périmètre d’attente de projet d’aménagement global. C’est le cas du périmètre d’attente de projet d’aménagement global (Papag). Il s’agit d’une servitude inscrite dans le zonage et le règlement du plan local d’urbanisme (PLU). Elle permet de figer les constructions dans un périmètre donné pour une durée de cinq ans dans l’attente d’un projet d’aménagement global, sans bénéficiaire ou destination précise (art. L. 151-41 du Code de l’urbanisme). Dans cette zone, seuls quelques travaux de rénovation légers sont autorisés, mais les emprises foncières sont figées. Le Papag est l’outil qui a notamment été choisi par la commune de Cras-sur-Reyssouze (Ain) pour réserver le quartier des Adams. Ce secteur, soumis à une forte pression foncière – il s’agit d’une des dernières zones non inondables de la ville -a été préservé par un Papag en vue de son aménagement, le temps de réaliser les études nécessaires et de choisir les outils les plus adéquats. « Au bout des cinq ans, si rien n’est réalisé dans le quartier, le périmètre reviendra dans le droit commun de l’urbanisme », explique-t-on à la mairie.

Il est aussi possible d’utiliser une servitude d’utilité publique pour réserver certains espaces dans un but d’intérêt général : construction d’équipements sportifs, de voirie, d’espaces naturels, etc. Avantage : quand la collectivité achète finalement le terrain pour réaliser l’opération, le coût du foncier est amoindri. Car si les constructions sont « gelées », les prix le sont aussi.

Autre faculté offerte aux collectivités territoriales : le sursis à statuer sur une demande d’autorisation de construire. Il suspend pendant deux ans l’octroi d’un permis qui compromettrait l’exécution d’un futur PLU et serait de nature à rendre plus compliquée ou onéreuse l’exécution d’une opération d’aménagement...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5963 du 16/02/2018
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