En synthèse Vente et contrats spéciaux - Ventes d’immeubles

Clauses anti-spéculatives dans les contrats de vente d’immeuble

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Financement du logement - Gestion et opérations immobilières - Jurisprudence - Logement social - Lutte contre l'exclusion - Réforme de l'Etat - Vente et contrats spéciaux

Éviter le détournement des politiques publiques d’aide au logement, telle est la vocation des clauses anti-spéculatives. Elles se rencontrent surtout en matière d’accession sociale à la propriété et permettent au vendeur (collectivité ou promoteur social) d’encadrer le prix de revente d’un bien immobilier acquis initialement à un prix inférieur à celui du marché. La validité de ces clauses est admise par la jurisprudence sous certaines conditions.

1. Une création issue de la pratique

L’accession à la propriété toujours plus difficile

De nombreuses collectivités territoriales (communes et établissements publics de coopération intercommunale), confrontées sur leur territoire à une hausse importante des prix de l’immobilier et à une forte pression foncière, ont mis en place des dispositifs d’aides afin de favoriser l’accession sociale à la propriété :

création de zones d’aménagement concerté (ZAC) ou de lotissements communaux où les terrains sont vendus à des prix sensiblement inférieurs à ceux du marché ;

octroi de subventions aux promoteurs sociaux (organismes d’HLM ou Sem) réalisant des programmes d’accession à la propriété, afin de réduire le coût du foncier et leur permettre ainsi de minorer le prix de vente final des logements.

Les objectifs poursuivis par le vendeur

En contrepartie des aides accordées, et pour s’assurer qu’elles ne soient pas détournées de leur objet social, le vendeur (collectivité locale ou promoteur social) prévoit fréquemment dans les actes de vente des terrains ou des logements une clause anti-spéculative.

L’objectif est d’éviter que l’accédant ayant bénéficié d’un prix préférentiel lors de son acquisition ne profite de cette opportunité pour réaliser une forte plus-value en cas de revente de son bien à plus ou moins court terme.

2. Les conditions de validité des clauses anti-spéculatives

Le principe de liberté contractuelle

Excepté le cas spécifique de la revente d’un logement d’HLM (voir encadré), les clauses anti-spéculatives ne font l’objet d’aucun encadrement législatif ; elles relèvent de la seule liberté contractuelle conformément au principe posé par l’article 1134 du code civil en vertu duquel « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

La nécessité d’un intérêt sérieux et légitime

La validité de ces clauses est généralement reconnue par la jurisprudence dès lors qu’un intérêt sérieux et légitime justifie que le vendeur restreigne le droit du propriétaire de disposer librement de son bien, mais aussi à la condition que cette restriction soit limitée dans le temps. En règle générale, la durée conventionnellement fixée varie entre cinq et dix ans.

Comme l’a précisé une réponse ministérielle (n° 42366, publiée au JOAN du 22/06/2004, p. 4624), l’insertion de ce type de clause dans l’acte de vente se justifie par la diminution du prix accordé par la collectivité, en considération de sa volonté d’accueillir sur son territoire telle ou telle catégorie d’accédants (jeunes ménages, primo-accédants, ménages à revenus moyens ou faibles). Afin de renforcer la sécurité juridique de cette clause, il est recommandé d’insérer dans l’acte de vente un préambule exposant le contexte particulier...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 39 du 31/10/2011
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