Droit immobilier

Bilan des 40 ans d’application de la loi Spinetta

En janvier 1988, Adrien Spinetta indiquait, en ouverture d’un colloque consacré à l’anniversaire des 10 ans de la loi du 4 janvier 1978, que « les anniversaires sont une occasion propice pour tirer les leçons du passé, photographier le présent et supputer l’avenir ».

Nous nous limiterons ici à l’établissement d’une photographie après 40 ans d’application de cette loi du 4 janvier 1978 dite loi Spinetta et à l’évocation de la loi dans ses aspects liés à l’assurance construction stricto sensu.

Nous ne nous étendrons pas sur la partie de la réforme touchant à la responsabilité des constructeurs. Nous traiterons par contre du texte au sens large, c’est-à-dire de cette loi du 4 janvier 19781 telle que publiée au Journal officiel du 5 janvier 1978 éclairée par ses textes d’application et notamment les clauses types parues au cours de la même année 1978.

Que reste-il de ses fondamentaux en matière d’assurance ? :

– une architecture demeurée intacte ou quasi intacte dans sa structure générale ;

– une architecture néanmoins remise en cause dans un certain nombre de cas, tant par le législateur que par les tribunaux, voire aussi dans une mesure significative par la pratique.

Une architecture demeurée intacte après 40 ans d’application

La lettre de la loi Spinetta dans son volet assurance

L’architecture de la loi Spinetta a été pensée par un ingénieur dans un souci d’opérationnalité : toutes ses dispositions sont d’ordre public ce qui dans le contexte de l’époque était dans l’ordre des choses.

On se rappellera qu’à la fin des années 1970, les grandes compagnies d’assurance étaient nationalisées, que les conditions générales devaient comporter le visa de l a Direction des assurances et que, en outre, l’administration disposait et dispose d’ailleurs toujours, en vertu l’article 8 de l’ordonnance n° 45-2241 du 29 septembre 19452 , du pouvoir d’imposer des clauses types dans les contrats d’assurance.

La rigidité du texte était aussi une réponse à une situation devenue catastrophique en matière de règlement des sinistres.

Aux termes du rapport de l’ancien sénateur Paul Pillet, déposé au nom de la Commission des lois du Sénat, il apparaissait que :

« 25% des sinistres sont réglés dans un délai de deux ans et demi ;

50% des sinistres sont réglés dans un délai de quatre ans et demi ;

75% des sinistres sont réglés dans un délai de huit ans et demi ; Pour les 25% restant des délais peuvent atteindre voire dépasser 20 ans ».

Ces quelques éléments de contexte étant rappelés, la loi se présentait donc sous trois axes principaux.

Le premier axe est l’obligation de l’assurance. Une assurance est obligatoire pour l’ensemble des travaux de bâtiment, y compris industriel, nonobstant l’avis initial d’Adrien Spinetta, généralisée à tous les acteurs en ce compris les maîtres d’ouvrage afin de mettre fin à la sous-assurance des acteurs mais aussi obligation d’assurer pesant sur les assureurs : – obligation d’assurance pour les maîtres d’ouvrage : préfinancement et responsabilité civile décennale en cas de vente ; – obligation d’assurance partielle pour les locateurs d’ouvrage, partielle car elle exclut les sous-traitants.

Le deuxième axe est celui de la mise en place d’une assurance dont les principales articulations sont régies dans des clauses types, réputées figurer dans tous les contrats, auxquelles nul ne peut déroger, c’est-à-dire pas d’ajout de conditionnements ou d’exclusions (C. assur., art. L. 243-8 et A. 243-1) et garantissant : – une réparation rapide des désordres préalable à toute recherche de responsabilité, grâce à un dispositif de préfinancement des réparations avant l’établissement des responsabilités par le biais de la police dommages ouvrage. Ce préfinancement était encadré par des délais dont le non-respect est sanctionné par l’acquisition automatique des garanties et l’évaluation des désordres laissée à la discrétion de l’assuré ;

– une réparation intégrale du désordre matériel engageant ou de nature à engager la responsabilité civile décennale c’est-à-dire affectant les fondamentaux grâce à des garanties ne comportant aucunes conditions et des exclusions réduites au minimum. Cela conduisait à une superposition quasi-totale dans le secteur obligatoire seulement entre la responsabilité civile décennale et sa couverture assurance. Dans le même ordre d’idée, la garantie était accordée sans franchise ;

– une réparation assurée dans le cadre de garanties d’assurance pérennes. L a clause type prévoit en effet le maintien des garanties pendant 10 ans minimum, tant pour le maître d’ouvrage en préfinancement que pour les constructeurs se traduisant par une couverture assurance couvrant la durée de la responsabilité encourue, sans possibilité de résiliation.

Ce n’était pas l’état initial de la loi Spinetta en matière de police responsabilité décennale, mais assurément son esprit.

Cela devint une réalité juridique avec la réforme opérée en 1982 par le passage d’un financement en semi répartition à un financement par capitalisation.

Le troisième axe est celui du maintien d’un principe de responsabilisation des constructeurs par le biais de la franchise obligatoire et de la déchéance de garantie pour inobservation volontaire ou inexcusable devenue en 1987 inexcusable aujourd’hui.

Une architecture mise en œuvre et précisée par 40 années de jurisprudence

La jurisprudence est venue préciser, voire dans certains cas amplifier les principes ainsi établis.

Tout d’abord, l’obligation de s’assurer peut constituer une faute détachable pour le gérant d’une société et entrainer la mise en cause de s a responsabilité propre sur son patrimoine personnel.

Ensuite, le préfinancement des réparations doit s’exercer en toutes circonstances y compris parfois sans recours. Ce sont les fameux angles morts du préfinancement :

– les réserves à la réception en dommages ouvrage ;

– la prise en charge des désordres graves avant réception en cas de résiliation des marchés, un préfinancement des réparations ne devant pas être confondu avec l’achèvement.

Également, le préfinancement doit être rapide : – la sanction du non-respect des délais est entendue par la jurisprudence comme une déchéance totale et absolue à l’encontre de l’assureur du droit de faire valoir tout motif de refus de garantie quel qu’il soit ; – la jurisprudence a opéré une extension du domaine d’application de la sanction du respect des délais au respect de la procédure elle-même d’indemnisation (la désignation de l’expert, la transmission des pièces, l’impossibilité de compléter un refus de garantie hors délai).

Enfin, le préfinancement doit être totalement réparatoire :

– une indemnité sans autre plafonnement que la réparation intégrale et sans déduction pour vétusté ou absence d’ouvrage : on applique des exceptions au principe indemnitaire du Code des assurances ;

– une indemnité permettant une réparation efficace et pérenne ;

– une indemnité nécessairement affectée à la réparation.

Une architecture petit à petit remise en cause dans son application

La mise en œuvre pratique de cette construction législative n’a pas été sans générer des points de crispation conduisant à des remises en cause ou des tentatives de remise en cause sur des points significatifs par le législateur lui-même tout d’abord, ou ce législateur délégué qu’est l’exécutif, par la jurisprudence ensuite et par la pratique enfin.

Les remises en cause législatives et réglementaires de la loi Spinetta

Ces remises en cause touchent plusieurs...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 103 du 12/03/2018
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