Droit immobilier

Assurance et construction durable : où en est-on ?

Mots clés : Chaussée - Développement durable - Ouvrage d'art

Voilà quatre décennies que le régime de la responsabilité civile des constructeurs et son système d’assurance obligatoire ont vu le jour sous l’impulsion d’Adrien Spinetta, ingénieur général des ponts et chaussées. Proposant un mécanisme unique et original dit à « double détente », le régime pensé par Adrien Spinetta institue une double assise contraignante au travers une présomption de responsabilité de dix ans pesant sur les constructeurs, une double obligation d’assurance.

Cette réforme profonde de la responsabilité des constructeurs s’est construite autour de trois objectifs annoncés 1.

Un objectif principal d’abord de protection du maître de l’ouvrage, acteur central du dispositif mis en place, en proie depuis les années cinquante et la période de reconstruction d’après-guerre, aux vicissitudes du monde du bâtiment.

La cadence de réalisation de logements qui, à cette époque, pouvait dépasser 500 000 logements par an, a entraîné un accroissement considérable de l’activité du secteur et pour répondre à la demande dans des délais d’exécution rapide, les entreprises de construction ont été amenées à appliquer des techniques nouvelles et à faire appel à un personnel moins expérimenté.

Il en est résulté une situation préjudiciable génératrice de malfaçons, qui a considérablement affecté la qualité de la construction 2.

L’objectif de protection du maître de l’ouvrage est vraisemblablement atteint et l’on peut dire que la loi Spinetta, profondément consumériste, assure une protection efficace aux consommateurs et investisseurs immobiliers.

La loi compte ensuite un objectif de promotion de l’innovation dans le secteur de la construction.

Adrien Spinetta avait pressenti l’arrivée, déjà perceptible à cette époque, « de l a troisième vague de renouvellement industriel » 3 et souhaitait, en prévision de cette étape charnière, faciliter l’innovation et l’exportation des matériaux de construction.

L’appréciation des techniques utilisées par les constructeurs, des éléments d’équipement et installations intégrés dans les bâtiments ainsi que des composants des matériaux incorporés dans les constructions, est aujourd’hui encore une donnée fondamentale.

Se pose en effet de manière sous-jacente, mais finalement centrale, la question de l’assurabilité des techniques innovantes et des matériaux de même nature. Cette question prend, par ailleurs, une ampleur nouvelle avec l ‘intégration dans bon nombre de projets de construction d’une dimension numérique.

Si l’innovation dans les techniques et les matériaux employés dans la construction est en perpétuelle évolution et se renouvelle au gré des évolutions techniques et technologiques, le problème de son assurabilité demeure.

Enfin le troisième objectif de la loi visait la création d’une forme d’éthique dans le secteur de la construction pour encourager et/ou voir émerger la responsabilisation des acteurs dans le dessein de favoriser la qualité des constructions et de l’offre constructive.

La mise en observation, la prévention dans l’acte de construire et sur les produits employés participent de cet objectif de responsabilisation.

Pour autant, force est de constater, quarante après la mise en œuvre de cet objectif, que celui-ci ne semble pas tout à fait atteint.

Le bâtiment est un secteur en défiance vis-à-vis des consommateurs : avec 49 % des clients finaux non satisfaits 4, il est permis de s’interroger sur l’adéquation des réponses fournies par les professionnels de la construction aux besoins du marché immobilier.

Usages non anticipés, intégration domotique complexe et mal comprise, absence de suivi de la qualité des ouvrages, faillite des constructeurs, mise en œuvre de matériaux au rabais, malfaçons, non façons, non-conformité… le monde de la construction ne semble pas parvenir à satisfaire le consommateur final.

Parallèlement, un constat s’impose, le secteur de la construction et de l’immobilier vit une profonde mutation : transformation du rôle des intervenants à l’acte de construire, arrivée d’acteurs extérieurs digitaux, innovations techniques et technologiques, émergence de nouveaux besoins, de nouvelles attentes du consommateur immobilier, intégration du développement durable et impact du numérique dans l’acte de construire…

Ces transformations bouleversent la chaîne de valeur et impliquent une redistribution non seulement des rôles, mais aussi des obligations et des responsabilités des intervenants à l’acte de construire.

Le régime de responsabilité civile des constructeurs, tel qu’envisagé par Adrien Spinetta, à une époque où les standards de la construction, les attentes des consommateurs immobiliers et de la société de manière générale, étaient différents, est-il toujours adapté à ces mutations ? Rappelons qu’à cette époque, l’urbanisation a fait de l’accès au logement la principale priorité des consommateurs immobiliers.

Dans ce contexte se pose la question du rôle des assureurs du secteur de la construction : les garanties proposées sont-elles adaptées au verdissement de l’acte de construire et à l’émergence du numérique dans le bâtiment ?

Le besoin de sécurisation des consommateurs immobiliers et des investisseurs, lié à l’absence de confiance dans le marché, trouve une réponse évidente dans l’offre assurantielle et la solidité du secteur de l’assurance.

Pour maintenir son rôle « social » au travers de la sécurisation des investisseurs et des consommateurs immobiliers, en garantissant la pérennité des entreprises du bâtiment, l’assureur doit nécessairement appréhender l’ensemble des risques auxquels il s’expose pour en mesurer l’impact et en provisionner le coût éventuel.

Or, l’assurance construction et les produits développés sur ce marché n’évoluent pas aussi vite que les techniques constructives, les produits et les usages : aucun assureur n’a, à ce jour, proposé de garanties pérennes et suffisamment étendues de performance énergétique garantissant la performance réelle des bâtiments.

Quelles solutions assurantielles proposer au Smart Building et aux risques de perte ou de piratage des données des utilisateurs ?

Est-il envisageable d’assurer le confort et l’usage ? Les conséquences de la transformation de la destination des ouvrages sont-elles anticipées par les assureurs ?

L’émergence du Building information modeling (BIM) dans l’acte de construire n’a, pour l’heure, pas trouvé de garantie en adéquation avec toutes les conséquences qu’impliquent un tel partage de données, une telle création de valeur partagée et une telle redistribution des rôles et responsabilité de chacun 5.

Dans un contexte environnemental complexe où le secteur du bâtiment représente à lui seul 43 % des consommations d’énergie et 25 % des émissions de gaz à effet de serre, il est impératif d’agir : comment l’assureur peut-il s’inscrire dans le cercle vertueux de la construction durable et numérique, tout en maitrisant ses risques et ses capacités financières ?

Une mutation plurielle de l’acte de construire

La mutation amorcée est plurielle, elle s’appréhende au regard des évolutions de la société et ne peut être raisonnablement envisagée qu’au regard de l’innovation entendue sous un aspect technique.

D’une part, les attentes des consommateurs immobiliers ont évolué : le logement ou l’espace de travail n’est plus celui qu’il était lorsqu’Adrien Spinetta envisagea à la fin des années soixante-dix le régime de responsabilité des intervenants à l’acte de construire. Placé au centre de la réforme législative entreprise il y a maintenant quarante ans, le consommateur immobilier attend aujourd’hui du bâtiment un véritable service immobilier : confort, performance énergétique, usage, qualité de l’air, mobilité, modularité des espaces, interface logistique, connectivité, communication…

D’autre part, bien plus qu’une simple surface habitable assurant le clos et le couvert, le bâtiment s’analyse comme un espace de bien-être et de confort alliant tous types de performances et destiné à s’insérer dans un espace urbain soucieux de son environnement, de l’équité sociale, de sa durabilité, de sa connectivité.

La mue suit, de toute évidence, les aspirations et transformations sociales et sociétales qui émergent ainsi que les exigences écologiques et démographiques.

Cette transformation de la destination du bâtiment se ressentira sur la responsabilité des constructeurs et par ricochet sur le régime d’assurance obligatoire.

Transformation de l’approche constructive

Le développement des outils numériques modifie en profondeur de nombreux paramètres, il en est ainsi de l’approche constructive d’abord.

Qu’il s’agisse d’opération de construction neuve ou de rénovation du bâti existant, le numérique révolutionne l’acte de construire : approche collaborative sur les chantiers, amélioration de la conception, anticipation des contraintes techniques et financières du chantier et plus largement du projet et du cycle de vie du bâtiment.

Les interactions croissantes entre droit immobilier, droit de la construction et des nouvelles technologies sont observées avec beaucoup d’attention et la question de la gestion des flux de données générées par les projets de Smart Building/Smart Cities apparait centrale et prioritaire pour des questions évidentes de liberté et de sécurité.

La maquette numérique BIM également, outre la question de sa propriété en tant qu’œuvre collaborative, pose la question plus pertinente de la valeur des données créées, de leur fiabilité et de leur propriété. La valeur des données « bimées » est considérable, dans la mesure où elles peuvent être réutilisées en phase exploitation, et pourraient se transmettre dans le temps au cours de la vie du bâtiment et des mutations de propriété, il est donc impératif de « les identifier et de déterminer leur statut juridique » 6.

Les intervenants à l’acte de construire doivent se réinventer, se former et maitriser ce nouveau savoir-faire qui optimise le bâtiment et ses performances.

L’offre assurantielle doit également s’adapter aux nouveaux risques que crée, en amont de la construction, la maquette numérique BIM (risques de détérioration, perte ou piratage des données numérisées, mais également risque d’erreur de conception de la maquette, pouvant entraîner la survenance de sinistres dont il faudra nécessairement déterminer l’imputabilité).

L’approche de l’usage et de l’utilisation du bâtiment ensuite se trouve impactée.

L’introduction du numérique dans le bâtiment et l’émergence, puis à terme la généralisation, des projets Smart Bulding/Smart Cities, permettent d’appréhender le bâtiment et, à l’échelle supérieure, le quartier et la ville, comme une entité intelligente dotée de systèmes d’échanges et de communication, permettant des transferts de données diverses destinées à rendre celle-ci performante à tous les niveaux : énergie, sécurité, services, espaces urbains connectés, interactifs et évolutifs au service des usagers et consommateurs immobiliers…

Une fonction de production de l’énergie est également attendue de ces bâtiments intelligents avec à terme une autosuffisance en énergie par la voie des smart grids7 , à l’échelle d’un quartier, d’une ville et pourquoi pas d’une région.

L’autoproduction de l ‘énergie rendue envisageable par la convergence entre le développement des nouvelles technologies de l’information et de la communication (NTIC) et des énergies renouvelables, fait du bâtiment l ‘un des piliers de la « Troisième révolution industrielle »8 par les possibilités qu’il offre en termes d’installation et de redistribution décentralisée de l’énergie à l’échelle urbaine, mais également dans les territoires plus reculés.

Ces avancées techniques questionnent car leur l’efficience ne peut s’affranchir de garanties pérennes pour le consommateur final et l’investisseur.

L’évolution des techniques constructives et des matériaux

Le bâtiment est devenu performant à tous points de vue et les données acquises de la science et les technologies émergentes permettent l’optimisation des matériaux de construction en fonction des performances qui en sont attendues : esthétiques, acoustiques, thermiques, digitales…

L’accélération et le développement croissant de l’innovation dans le bâtiment obligent à porter des jugements de valeur rapide sur des procédés, des techniques ou des matériaux innovants.

Cette estimation concerne, outre les constructeurs et fabricants, leurs assureurs de responsabilité qui sont, de par l’inversion du cycle de production 9 qui les caractérise, contraints au juste provisionnement des risques qu’ils portent.

L’assureur en tant que porteur de risque joue un rôle majeur dans la prévention, paramètre indispensable à la mise en œuvre de son dispositif de gestion de risques lui permettant d’identifier, de mesurer, de contrôler et gérer les risques auxquels il s’expose.

Se pose donc la question de l’assurabilité des techniques, procédés et matériaux innovants qui, par...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 103 du 12/03/2018
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X