Architecture

A la maison comme au bureau

Bien que complexe, la transformation d’espaces tertiaires en habitat offre d’intéressantes perspectives.

SPÉCIAL HLM

Là où le manque de logements est le plus criant, la transformation d’immeubles de bureaux vacants apparaît comme une solution séduisante.

François Hollande en fit la publicité en 2013, indiquant alors vouloir reconvertir 2,5 millions de mètres carrés. Dès son arrivée à la tête de la mairie de Paris en 2014, Anne Hidalgo annonçait, elle aussi, sa volonté de voir 200 000 m2 de bureaux devenir des habitations, surface portée depuis à 250 000 m2 à l’horizon 2020.

Si la volonté politique suffisait pour que pénurie de logements et surabondance de bureaux se compensent, l’Ile-de-France avec ses 3,5 millions de mètres carrés de bureaux vides serait un terrain de jeu idéal. Mais transformer des bâtiments tertiaires aux exigences bien différentes de celles de l’habitat n’est pas si simple. Les embûches techniques, réglementaires, juridiques et, parfois, urbaines rendent souvent ces opérations difficiles à réaliser. Sans compter le coût qui, entre l’achat de l’immeuble et sa rénovation, avoisine celui du neuf. En revanche, compte tenu de l’impact environnemental d’une construction neuve, il paraît sensé de chercher à rénover, même au prix de travaux lourds.

Un acte écologique. Alain Moatti, associé de l’agence Moatti-Rivière qui a livré voici un an une opération de transformation à Charenton-le-Pont (lire encadré), est catégorique : « En conservant ce qui peut l’être et en le réintégrant dans de nouveaux usages, la reconversion est un acte résolument écologique ! » Romain Lefebvre, chef de projet sur ce chantier mené par le bailleur social 3F, défend lui aussi l’importance environnementale de ces opérations. Mais il souligne que « les bureaux vides qui s’y prêtent ne sont pas si nombreux. Il faut que la trame soit adaptée. » Selon lui, l’autre difficulté consiste à « naviguer entre plusieurs réglementations ». D’un point de vue thermique, il est question de réhabilitation. Idem au plan fiscal. Pour la performance acoustique, il s’agit d’une construction neuve, de même que pour l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, même si des dérogations restent inévitables. La sécurité incendie, pour sa part, est l’une des mises en conformité les plus lourdes à réaliser, surtout quand il s’agit d’une tour. En outre, l’épaisseur des immeubles tertiaires compensée un peu par la hauteur entre planchers – supérieure à celle des logements – rend parfois difficile l’éclairement naturel des pièces de vie. La reprise des façades, partielle ou totale, répond à ces adaptations nécessaires et donne l’occasion de modifier l’aspect du bâtiment. Il en va de même pour l’ajout de chapes et de faux plafonds qu’il faut raccorder au niveau des planchers d’origine. Mais ces interventions réduisent la surface utile (davantage de cloisons et de surfaces réservées aux parties communes), compliquant ainsi l’équilibre financier recherché. Mais elles permettent aussi de préserver des gabarits construits aujourd’hui interdits par les règlements d’urbanisme…

Malgré les obstacles, les contraintes de l’existant font émerger des surprises qui deviennent aussi matière à conception architecturale et questionnent les standards existants du logement et, au-delà, nos modes de vie, notre rapport à la collectivité, nos engagements, etc. Une métamorphose qui pourrait en appeler d’autres.

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