Dossiers Gestion et professions

20 QUESTIONS SUR… – La responsabilité des diagnostiqueurs

Mots clés : Efficacité énergétique - Electricité - Gaz - Gestion et professions - Gestion immobilière - Jurisprudence - Métier de la construction - Produits et matériaux - Réglementation thermique et énergétique

Les diagnostics techniques immobiliers imposés lors d’une vente ou d’une location se sont multipliés ces dernières années : performance énergétique, plomb, amiante, termites, installations intérieures d’électricité et de gaz, certificat de superficie Carrez… Simultanément, des procès se sont fait jour suite aux carences ou aux erreurs que pouvaient contenir certains diagnostics. Pourtant, la responsabilité civile professionnelle des diagnostiqueurs immobiliers demeure encore mal établie, tant la réglementation et la jurisprudence ont évolué jusqu’à très récemment, comme l’illustre l’arrêt de chambre mixte du 8 juillet 2015. Défrichage en 20 questions.

1 Quels sont les manquements couramment reprochés aux diagnostiqueurs ?

Les manquements reprochés aux diagnostiqueurs sont variés, mais peuvent être réunis par nature quel que soit l’objet du diagnostic diligenté. Il est tout d’abord souvent reproché au diagnostiqueur de ne pas avoir interrogé le vendeur sur l’existence de précédents rapports de repérage des locaux ou, plus généralement, sur les informations dont il dispose en rapport avec l’objet du diagnostic. Comme les normes Afnor (Association française de normalisation) le prévoient, le diagnostiqueur doit se montrer curieux et conserver la preuve de ses diligences. Il y a un enjeu à obtenir ces informations et caractériser, le cas échéant, la mauvaise foi du vendeur qui aurait conservé des informations ou documents. Il est ensuite souvent reproché au diagnostiqueur de ne pas avoir visité l’ensemble des locaux, alors que l’existence de ceux-ci était connue et leur accès aisé, ou de ne pas avoir procédé à des investigations suffisantes telles que, par exemple, en matière d’amiante, des sondages sonores, des prélèvements ou des poinçonnages.
Il est également reproché au professionnel de ne pas avoir alerté sur des désordres qu’il doit en principe identifier dans le cadre de sa mission, sans que cela en soit strictement l’objet. Ainsi :
– des locaux anormalement humides ;
– un risque de prolifération de champignons, de type mérule, nécessitant des investigations complémentaires ;
– la présence d’éléments suspects, tels que des vrillettes ou autres insectes xylophages, non inclus dans la mission légale de recherche de termites (CA Metz, 12 juin 2013, n° 10/01739).
En matière de DPE, il est souvent reproché au diagnostiqueur des erreurs sur la description des matériaux composant la structure des locaux. Certes, ce diagnostic n’a pas pour objet de décrire lesdits matériaux, mais, c’est en partie à partir de ceux-ci que le calcul de performance énergétique sera effectué, parmi d’autres paramètres. Ces « informations intermédiaires » incorrectes n’engagent pas directement sa responsabilité, mais il peut en découler une faute si cet élément modifie les calculs et estimations finales de consommations énergétiques.

2 L’acquéreur, victime d’un diagnostic erroné, a-t-il une action contre son vendeur ?

À la suite d’un achat immobilier, le nouveau propriétaire procède bien souvent à des travaux de réaménagement. Il est alors susceptible de découvrir l’existence d’un vice non identifié lors de la vente. L’occupation des lieux les lui feront également mieux connaître.
En principe, et par application de l’article L. 271-4 du CCH, le vendeur qui remplit son obligation d’information à l’égard de l’acquéreur en produisant les diagnostics réglementaires est exonéré, par l’effet de la loi, de la garantie des vices cachés. Cette exonération de responsabilité jouera même en présence d’un diagnostic erroné causant un préjudice à l’acquéreur, et quand bien même le vendeur serait professionnel (Cass. 3e civ., 13 novembre 2003, n° 00-22309).
L’acquéreur est donc privé d’action contre son vendeur si celui-ci est de bonne foi et s’il a fourni les diagnostics réglementaires, que ce soit sur le fondement de la garantie de vices cachés (Cass. 3e civ.,8 novembre 2006, n° 05-17379), et/ou de l’absence de délivrance conforme (Cass. 3e civ., 6 juillet 2011, n° 10-18882). L’exonération de responsabilité du vendeur connaît cependant une limite si le vendeur avait connaissance du vice non révélé. Si le vendeur respecte ses obligations élémentaires d’information vis-à-vis de son acquéreur et du diagnostiqueur, il sera réputé de bonne foi. À défaut, il peut être considéré de mauvaise foi, et devoir alors garantir son acquéreur au titre des vices cachés et/ou de l’obligation de délivrance conforme. Ainsi, le vendeur ayant construit l’immeuble, est présumé avoir connaissance de la présence d’amiante, et partant est considéré de mauvaise foi s’il dissimule cette information à l’acquéreur, et sa responsabilité sera susceptible d’être engagée (Cass. 3e civ., 26 septembre 2012, n° 11-17422 ; CA Paris, 13 février 2014, n° 12/15573 et CA Versailles, 29 octobre, n° 08/05052). L’acquéreur peut dans certains cas obtenir la résolution de la vente (à propos d’un diagnostic amiante erroné : CA Lyon, 9 février 2012, n° 10/08177). La gravité du vice reste une condition pour obtenir la résolution de la vente et engager la responsabilité du vendeur.
Enfin, dans des hypothèses plus rares où le vice constitue une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, l’acquéreur pourra agir en nullité de la vente contre le vendeur, même de bonne foi (articles 1110 et suivants du Code civil) et solliciter l’indemnisation de son préjudice.

3 Quelle est la nature de l’action de l’acquéreur contre le diagnostiqueur ?

Si l’acquéreur lésé assignera le plus souvent et, à toutes fins utiles, son vendeur, c’est le diagnostiqueur qui, sur le terrain de la responsabilité délictuelle, sera le plus susceptible d’indemniser le préjudice subi. La jurisprudence a ainsi, de longue date, admis la recevabilité d’une action en responsabilité délictuelle intentée par l’acquéreur contre le diagnostiqueur (Cass. 3e civ., 28 janvier 2003, n° 01-13875). La Cour de cassation a d’ailleurs précisé que l’acheteur peut agir contre le diagnostiqueur quand bien même il ne dispose pas d’action contre le vendeur de bonne foi sur le terrain de la garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 6 juillet 2011, n° 10-18882).
Néanmoins, la mauvaise foi du vendeur, dont la réticence dolosive induit en erreur le diagnostiqueur, peut être exonératoire de la responsabilité de ce professionnel. Dès lors, l’action en responsabilité délictuelle de l’acquéreur contre le diagnostiqueur se trouve rejetée (Cass. 3e civ., 19 novembre 2008, n° 07-17880).

4 Le vendeur peut-il se retourner contre le diagnostiqueur qu’il a missionné ?

Le vendeur peut agir contre le diagnostiqueur, sur le terrain cette fois de la responsabilité contractuelle. En pratique, le vendeur conclut avec le diagnostiqueur un contrat de louage d’ouvrage, par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles (article 1710 du Code civil). Le commanditaire du diagnostic technique peut ainsi agir directement contre le diagnostiqueur fautif s’il subit un préjudice personnel.
Le plus souvent, c’est l’acquéreur qui agit contre le vendeur pour lui demander réparation du préjudice qu’il subit du fait de l’erreur de diagnostic ; ce dernier appelle alors en garantie le diagnostiqueur avec lequel il a conclu un contrat, considérant qu’il n’est pas responsable de la présence d’amiante non détectée ou d’une infestation de termites non identifiée.
Les demandes de l’acquéreur lésé n’étant pas directement et initialement dirigées contre le diagnostiqueur, la responsabilité de ce dernier ne sera engagée que si celle du vendeur l’est en premier lieu : l’absence de responsabilité du vendeur de bonne foi suffira à exonérer le diagnostiqueur de sa garantie (voir questions 8 et 9 du dossier).
Pour éviter cet écueil, l’acquéreur dirigera ses demandes d’indemnisation sur le terrain délictuel contre le diagnostiqueur, en plus de celles actionnées contre le vendeur (voir question 2).
En toute hypothèse, ces contentieux tripartites (vendeur/acquéreur/diagnostiqueur) sont complexes et combinent les responsabilités délictuelles et contractuelles des parties en présence.

5 Le diagnostiqueur est-il tenu à une obligation de moyen ou de résultat ?

L’arrêt récemment rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation le 8 juillet 2015, n° 13-26686, réaffirme que l’obligation du diagnostiqueur vis-à-vis de son cocontractant, le plus souvent bailleur ou vendeur, est une obligation de moyen : le caractère erroné du diagnostic ne suffit pas à engager la responsabilité contractuelle du professionnel (voir page 36 de ce numéro). Le diagnostiqueur doit donc déployer ses meilleurs efforts pour atteindre l’objectif visé (article 1137 du Code civil). Dans l’hypothèse où celui-ci ne serait pas atteint, la responsabilité du débiteur n’est pas automatiquement engagée, il convient de rapporter la preuve d’une faute du diagnostiqueur (rappelons que la responsabilité du débiteur d’une obligation de résultat est en revanche engagée sur la simple constatation que le résultat convenu n’a pas été atteint).
La nécessité de démontrer une faute, qui relève de la technique sous-jacente du diagnostic, impose le recours à l’appréciation d’un expert qui sera le plus souvent désigné judiciairement, avant dire droit. Sur le terrain de la responsabilité délictuelle du professionnel, le locataire ou l’acquéreur lésé devra également rapporter la preuve que le diagnostiqueur a commis une faute dans l’exécution de sa mission en ne respectant pas les «normes éditées et [les] règles de l’art».
Ainsi, l’obligation du diagnostiqueur d’identifier et d’investiguer intégralement l’immeuble, en toutes ses parties, n’a pu être considérée par la jurisprudence comme étant une obligation de résultat (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14891 ; CA Bordeaux, 6 décembre 2011, n° 10/04025). Elle est cependant appréciée plus sévèrement, en l’absence de toute mention dans le diagnostic révélant les difficultés rencontrées par le professionnel à ce sujet.

6 Comment apprécier la faute du diagnostiqueur ?

Pour chaque diagnostic, la faute du professionnel s’apprécie à la lumière de la loi, du règlement, de l’arrêté et de la norme Afnor propre au diagnostic considéré. Ces normes Afnor, guides méthodologiques rédigés à l’attention des diagnostiqueurs pour garantir la qualité de leur diagnostic, constituent les référentiels techniques d’appréciation de leur faute éventuelle. Elles définissent le contenu et les modalités de réalisation des missions de repérage, prévus et prédéfinis par la réglementation française (lois, décrets et arrêtés).
Par exemple, les obligations du diagnostiqueur en matière d’amiante avant-vente sont déterminées par la partie législative et réglementaire du Code de la santé publique qui lui est consacrée (articles L. 1334-1 et suivants, et R. 1334-14 et suivants du CSP), mais aussi par les dispositions de la norme Afnor NF X46-020, publiée en décembre 2008, qui définit la méthodologie et les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission.
Ainsi, la responsabilité du diagnostiqueur n’est pas engagée s’il n’est pas démontré que la présence d’amiante était perceptible par un simple examen visuel (Cass. 3e civ., 6 juillet 2011, n° 10-18882). La norme Afnor précise que l’opérateur doit être particulièrement vigilant et approfondir ses investigations en cas de circonstances particulières. La notion « d’examen visuel » englobe, en application de ce texte, une mission plus large que le simple contrôle oculaire des locaux ; le diagnostiqueur doit procéder à toutes vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs, et doit donc réaliser des sondages sonores, soulever les moquettes décollées, déplacer quelques meubles et effectuer des poinçonnages (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14891).

7 À quel moment la responsabilité du diagnostiqueur est-elle appréciée ?

La détermination de la règlementation applicable au litige est primordiale car elle conditionnera l’appréciation de la responsabilité du diagnostiqueur. Cette question doit donc être soulevée avant même d’analyser si le diagnostiqueur est fautif.
La responsabilité du diagnostiqueur s’apprécie exclusivement au regard de la...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 78 du 06/10/2015
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