Dossiers Construction

2. BEA, AOT, Vefa : des montages réellement complexes ?

Mots clés : Construction - Gestion et opérations immobilières

Trois montages sont principalement utilisés par les maîtres d’ouvrage publics et leurs intervenants. Qu’il s’agisse d’un bail emphytéotique administratif (BEA), d’une autorisation d’occupation temporaire (AOT) ou d’une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), des conditions et un régime spécifique s’appliquent dès lors que ces outils sont utilisés dans le cadre de la domanialité publique.

Le bail emphytéotique administratif

L’introduction, en droit français, du bail emphytéotique administratif repose sur la loi du 5 janvier 1988, n° 88-13. Les dispositions définissant le BEA sont actuellement codifiées aux articles L3111-2 et suivants du code général des collectivités territoriales (CGCT).

L’objet du BEA est de permettre aux collectivités de confier à un tiers la réalisation et l’exploitation d’installations immobilières, à charge pour la collectivité, sur l’ensemble de la durée du contrat, de verser un « prix » incluant notamment les amortissements financiers de l’ouvrage. Les dispositions concernant l’exploitation étant recueillies dans une convention d’exploitation non détachable, il s’agit donc d’un montage essentiellement financier.

Le BEA doit être rapproché du bail à construction puisqu’il permet d’édifier un ouvrage en octroyant au partenaire privé un droit réel susceptible d’hypothèque ou de saisie. Ce droit réel permet au partenaire privé d’obtenir un financement bancaire en offrant des garanties suffisantes.

Champ d’application

En vertu des articles L1311-2et L1311-4 du CGCT, seuls les collectivités territoriales, leurs établissements publics et leurs groupements peuvent conclure un BEA. En revanche, le preneur peut être indifféremment une personne privée ou une personne publique. Le bail doit constituer une véritable emphytéose (bail immobilier de très longue durée), conformément aux conditions exigées par la jurisprudence de la Cour de cassation. La durée doit être comprise entre plus de 18 ans et 99 ans, un droit réel immobilier doit être constitué, une redevance doit être versée et le preneur a l’obligation de mettre en valeur le fonds objet du bail. Un BEA ne peut être établi que pour réaliser une opération d’intérêt général relevant de la compétence du bailleur, de l’accomplissement d’une mission de service public ou de l’affectation à une association culturelle d’un édifice du culte ouvert au public. Il ne peut être conclu que sur une dépendance du domaine public et hors du champ d’application de la contravention de voirie ; les voies publiques et ferrées ainsi que le domaine public portuaire ne pourront faire l’objet d’un BEA. Ainsi, un terrain entouré de voies affectées à la circulation publique et utilisé essentiellement et de façon permanente comme parc de stationnement n’a pu faire l’objet d’un BEA car il avait le caractère de dépendance de la voirie routière (Conseil d’État, 18 octobre 1995, Commune de Brive-la-Gaillarde, n° 116316).

Régime

Le BEA est un contrat administratif par détermination de la loi. Tous les litiges relatifs au bail seront donc soumis au juge administratif. Si le versement d’une redevance modeste par le preneur est l’une des conditions du bail emphytéotique tel qu’il est conçu à l’origine dans le code rural, il semble admis qu’un BEA puisse fixer une redevance importante dès lors que la personne publique verse un loyer conséquent pour contrepartie de la mise à disposition du bien construit par l’emphytéote (c’est-à-dire la personne qui jouit d’un fonds par bail emphytéotique). En raison du caractère d’intérêt général ou de service public qui motive l’opération, il est également fréquent de constater la présence de clauses de résiliation au profit de la personne publique. Cette faculté, légale, autorise la personne publique à stipuler la possibilité d’un retrait de l’autorisation avant terme, soit pour inexécution des clauses et conditions de ladite autorisation, soit en toute autre circonstance sous réserve d’une juste indemnisation du preneur. Dans ce cas, les créanciers du preneur auront tout intérêt à exiger une disposition stipulant que leurs droits seront reportés sur l’indemnité que le preneur percevra en cas de résiliation anticipée. Enfin – c’est là son principal intérêt -, le BEA est constitutif de droits réels au profit du preneur. Ce droit réel est bien entendu cessible, mais après agrément de la personne...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 4 du 18/04/2008
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