Dossiers Urbanisme et environnement

1. Le principe de la réparation intégrale du préjudice et ses limites

Mots clés : Réglementation de l'urbanisme et de l'environnement

L’indemnisation doit « couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain » (art. L13-13 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique) des anciens propriétaires (Cour de cassation, 3e ch. civ., 22 juillet 1998, Époux G., n° 97-70133), éventuellement des copropriétaires, le cas échéant constitués en syndicats, mais aussi de tous ceux dont les droits ou intérêts ont été lésés (locataires, sous-locataires, fermiers, etc.).

L’indemnisation se fonde par ailleurs sur la valeur vénale du bien – fût-elle presque nulle (à propos d’un euro symbolique, cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3 avril 2008, Mme S., n° 60/00074) –, assortie le cas échéant de quelques correctifs, et non sur le coût de remplacement (sauf exception, voir infra).

Ne sont pris en compte ni la perte de valeur du bien depuis son acquisition, ni le préjudice financier lié aux emprunts ainsi qu’au remboursement anticipé (cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4 mars 2010, SCI B. et fils, n° 08/00015). Exceptionnellement, l’indemnité doit permettre le « remplacement des biens expropriés » : à propos de l’expropriation pour risques naturels majeurs (article 11 de la loi du 2 février 1995qui renforce la protection de l’environnement et décret du 17 octobre 1995 sur l’expropriation des biens exposés à certains risques naturels majeurs) et pour la prévention des risques miniers (article 95 de loi du 30 mars 1999 réformant le code minier et décret du 16 juin 2000 sur l’application des articles 94 et 95 du code minier).

L’INDEMNISATION D’UN DROIT OU D’UN INTÉRET JURIDIQUEMENT PROTÉGE

Prise en compte de la situation juridique du bien

L’indemnité d’expropriation ne concerne que les droits ou intérêts juridiquement protégés au jour de l’expropriation. Ne sont donc pas indemnisables :

• une construction illicite (Cour de cassation, 3e ch. civ., 8 juin 2010, M. X, n° 09-15183) ;

• une construction à titre précaire, sur la base d’une occupation temporaire (cour d’appel de Versailles 4 juillet 1983, Dame L) ;

• un fonds de commerce sans autorisation administrative régulière (Cour de cassation, 3e ch. civ., 31 octobre 2001, Société O, n° 00-70176). Si l’irrégularité est « couverte », l’indemnité peut être toutefois attribuée (Cour de cassation, 3e ch. civ., 7 mai 1996, Société X, n° 95-70089).

Indemnité d’expropriation et logement insalubre

Un régime dérogatoire au droit commun de l’expropriation

En matière de suppression de l’habitat insalubre (article 18 de la loi du 10 juillet 1970, dite loi Vivien), les immeubles expropriés sont évalués sur la base de la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition (c’est le principe de la « récupération foncière »). Il en est autrement si les propriétaires occupent eux-mêmes les biens déclarés insalubres ou frappés par un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de l’arrêté, ou que les biens visés ne soient ni insalubres ni frappés par un arrêté de péril (de tels biens peuvent, paradoxalement, être exceptionnellement expropriés dans le cadre de la loi Vivien ainsi que le prévoit son article 13 ; voir Cour de cassation, 3e ch. civ., 7 septembre 2011, Époux X, n° 10-10597).

Les dispositions de la loi Vivien ne s’appliquent pas aux locaux exclusivement commerciaux (Cour de cassation, ass. plén., 19 février 1982, Commune de Bordeaux, n° 80-70471). Par ailleurs, aucune indemnisation à titre principal ou accessoire ne peut être accordée en dédommagement de la suppression d’un commerce portant sur l’utilisation comme habitation de terrains ou de locaux impropres à cet usage (article 18 de la loi Vivien). Cette disposition vise les hôtels meublés déclarés insalubres, et donc impropres à l’habitation.

Enfin, l’indemnité est réduite si les propriétaires ou les locataires ont tiré un revenu de l’utilisation pour l’habitation de terrains, locaux ou installations ayant fait l’objet d’une interdiction d’habiter, à concurrence des revenus perçus depuis cette interdiction. L’allocation d’indemnités accessoires ou de remploi est donc impossible, même pour compenser des travaux non amortis exécutés dans le logement exproprié (Cour de cassation, 3e ch. civ., 20 octobre 2004, Ville de Paris, n° 03-70134).

La conformité de la loi Vivien à la Constitution

Certaines dispositions sus-évoquées de la loi Vivien ont été déclarées conformes à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (cour d’appel d’Agen, 25 juin 2007, M. V, n° 2007/003), ainsi qu’à la Constitution (s’agissant des articles 13, 14, 17 et 18 de la loi : Conseil constitutionnel, 17 septembre 2010, QPC n° 2010-26).

LES INDEMNITÉS ACCESSOIRES, NOTAMMENT DE REMPLOI

Pour que l’indemnité d’expropriation soit intégrale, l’indemnité « principale » est complétée, le cas échéant, par des indemnités accessoires dues aux propriétaires.

Indemnité de dépréciation du surplus restant

Cette indemnité est accordée en cas d’expropriation partielle, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’une terre agricole, bâti ou non (Cour de cassation, 3e ch. civ., 17 mars 1999, SA La Bruyère c/Sté Sanef, n° 97-70190) – à la condition, s’il s’agit d’un terrain à bâtir, que l’excédent ne constitue pas, en soi, un lot utilisable (cour d’appel de Paris, 9 novembre 1979, Thevenet). La perspective d’un remembrement ne s’oppose pas nécessairement à l’attribution d’une indemnité de dépréciation du surplus, suivant que l’opération de remembrement ne procure ou non à l’exproprié qui y participe que l’équivalent de son apport (Cour de cassation, 3e ch. civ., 7 juillet 1982, Société des autoroutes Paris-Rhin-Rhône, n° 81-70487).

Indemnité de licenciement

Des indemnités de licenciement peuvent être demandées par le commerçant pour remboursement des indemnités versées aux salariés qui refuseraient de le suivre dans ses nouveaux locaux (Cour de cassation, 3e ch. civ., 25 juin 1997, Sté Capineri c/Semarueil, n° 96-70030).

Indemnité pour trouble commercial

Cette indemnité, également appelée indemnité d’exploitation commerciale, doit permettre au propriétaire de se réinstaller à proximité du fonds de commerce exproprié, dans un environnement équivalent et, dans la mesure du possible, de conserver sa clientèle (Cour de cassation, 3e ch. civ., 25 juin 1997, SARL Sté d’exploitation des Établissements V c/Dpt des Alpes-Maritimes, n° 95-70257). Son attribution implique un droit au bail à la date de l’ordonnance d’expropriation (cour d’appel de Paris, 17 avril, 1980, Époux Moy).

Le simple locataire du fonds n’y a pas droit s’il est seulement titulaire d’un contrat de gérance libre (cour d’appel de Versailles, 27 février 1989, SA Numeca). Elle est également refusée par certains tribunaux lorsque la société exploitant un fonds de commerce est indemnisée de la pleine valeur de son fonds de commerce (cour d’appel de Paris, 21 mars 1996, Ville de Paris c/Sté Le Palace de la Gaîté).

Indemnité pour perte de clientèle

Cette indemnité peut être attribuée si la clientèle est perdue consécutivement à l’expropriation (Cour de cassation, 3e ch. civ., 14 avril 1999, Ville de...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 39 du 31/10/2011
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X