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ZAC Une démarche de qualité pour les opérations d'aménagement

NATHALIE COULAUD |  le 12/12/1997  |  SantéEntreprisesCollectivités localesArchitectureAménagement

- Malgré des erreurs de gestion dans certaines zones d'aménagement concerté (ZAC), cet outil reste intéressant pour les aménageurs et les collectivités. - Les ZAC pourraient développer une démarche de qualité. Cela commence à se faire pour les zones d'activité.

Alors que certaines zones d'aménagement nécessitent des restructurations importantes, comme la ZAC Seine Rive gauche, qui vient d'obtenir sa déclaration d'utilité publique (voir « Le Moniteur » du 7 novembre 1997, page 42), cet outil semble un peu dévalorisé. Pourtant, la procédure de ZAC présente des avantages. Quel est l'intérêt de la ZAC par rapport à d'autres procédures comme le lotissement? « La ZAC présente de nets avantages sur le lotissement. Une ZAC peut ainsi être engagée alors même que la collectivité, ou l'aménageur, n'a pas une maîtrise foncière totale », explique Jean Courrech, avocat au barreau de Toulouse. Il en va tout différemment dans un lotissement, pour lequel l'opérateur doit maîtriser le foncier. Ainsi, si le lotisseur peut bénéficier d'une expropriation, il doit disposer d'une déclaration d'utilité publique (DUP) préalablement à l'autorisation de lotir.

Dans une ZAC, la DUP peut, en revanche, être lancée après la création et, le cas échéant, en cours de réalisation. Si l'aménageur de la ZAC est une personne privée qui ne bénéficie pas du droit d'exproprier, la collectivité à l'origine de l'opération peut engager une procédure d'expropriation et céder ensuite les terrains à l'aménageur.

En revanche, il est plus difficile pour une collectivité d'exproprier pour permettre la réalisation d'une opération privée de lotissement, sauf dans le cas où le lotissement s'intègre dans une opération plus vaste, motivée, par exemple, par la constitution d'une réserve foncière. Autre avantage de la ZAC : si le lotissement peut ajouter des règles d'urbanisme aux documents de planification locale par le biais du règlement, il ne peut pas s'en départir. La dérogation aux règles générales d'urbanisme que constitue le PAZ (plan d'aménagement de zone) n'existe pas dans ce type d'opération. Le PAZ permet, lui, une véritable politique de l'urbanisme.

En outre, la commercialisation ou la précommercialisation n'est pas réglementée dans les ZAC et peut donc intervenir librement avant même la décision de création. Cela n'est pas possible dans le lotissement, car l'article L 316-3 du Code de l'urbanisme interdit la signature de promesses de vente avant l'obtention du permis de lotir.

Enfin, la ZAC permet un financement de l'aménagement grâce à un régime de participation, désormais très encadré, mais qui permet de financer des équipements alors que le lotissement ne le permet pas, sauf lorsqu'il se double d'un programme d'aménagement d'ensemble (PAE).

Vers un label de qualité des ZAC ?

Seul bémol à ces avantages : la ZAC est beaucoup moins protectrice du droit des tiers. En effet, le PAZ est un document entièrement public qui peut être modifié librement par la collectivité. Pour redonner à la procédure de ZAC son aspect attractif, des actions en faveur d'une qualité des opérations pourraient être menée. Mais qu'est-ce que la qualité ? « La première des qualités est d'abord de bien mesurer le marché, de s'attacher à l'équilibre financier de l'opération, de bien mener la concertation avec les élus et la population », explique Roger Bélier, président de la chambre régionale Ile-de-France-Picardie du Syndicat des aménageurs lotisseurs (SNAL). Le réalisme économique est, en effet, le premier des éléments à prendre en compte, mais ce n'est pas le seul.

Les élus et les professionnels commencent donc à réfléchir sur la manière de concevoir des ZAC de qualité et sur leur requalification. Cette réflexion a notamment été menée pour les zones d'activité, des espaces accueillant les entreprises, qui peuvent parfois prendre la forme juridique de ZAC.

En 1992, Michel Barnier, en tant que ministre de l'Environnement, avait souhaité créer un label qualité des zones d'activité. Cela n'avait pas été repris au plan national ; mais une recherche a été engagée par l'association Orée (qui regroupe des entreprises et des collectivités) et initiée par la société Demain (un bureau d'études), dans le cadre d'un groupe de travail comprenant le conseil régional du Nord/Pas-de-Calais, le conseil général du Haut-Rhin, le conseil général de la Haute-Saône, la ville de Chalon-sur-Saône, le Sivu de Sophia Estérel et des bureaux d'études et d'architecture. Cette démarche, baptisée Programme d'activité labellisé pour la maîtrise de l'Environnement (Palme), se veut une démarche qui rassemble les considérations environnementales et économiques comme facteur de développement durable.

Elle vise à promouvoir les « espaces d'accueil d'entreprises » respectueux de l'environnement. En outre, ce système permet d'intégrer l'environnement dans la gestion des PME et d'engager plus facilement une démarche de management environnemental (norme internationale Iso 14 000 ou règlement européen SMEA).

Deux villes, Boulogne-sur-Mer et Chalon-sur-Saône, ont déjà testé cette procédure pour leurs zones d'activité et ont respecté les objectifs fixés dans une charte (voir « Le moniteur » du 5 mai 1995, page 125 et du 3 octobre 1997, page 164). Le 18 septembre 1997, à l'occasion de la signature de la charte Palme du parc paysager d'activité de Landacres (district de Boulogne-sur-Mer), s'est tenue l'assemblée générale constitutive de l'association nationale Palme.

« Nous pouvons désormais accueillir des adhérents au niveau national, et nous sommes soutenus par le ministère de l'Environnement et par le programme des nations unies pour l'environnement », se réjouit Jean Rapenne, secrétaire général de l'association. Cette démarche pourrait être plus largement étendue aux ZAC et le principe pourrait également être repris pour d'autres procédures. On pourrait imaginer des chartes de qualité pour les lotissements.

POUR EN SAVOIR PLUS...

Contact

Association Palme : Jean Rapenne, tél. : 01.55.65.15.83.

Bibliographie

« Zones d'aménagement concerté (ZAC) », Jean Courrech, encyclopédie Delmas pour la vie des affaires, janvier 1997, 304 pages.

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